Инвестирование в недвижимость без денег

Содержание

Стратегии инвестирования в недвижимость без денег

Инвестирование в недвижимость без денег

Oleg24 февраля 2017 года

Имея стартовый капитал, можно легко найти способ вложить средства, и получить прибыль. Рынок большой – есть где развернуться.

Мы же рассмотрим, инвестиции в недвижимость без денег. Узнаем, как получить прибыль или приобрести имущества без денег. Распишем стратегии инвестирования в недвижимость без денег и пути увеличения дохода.

Понятие, инвестиции в недвижимость — приобрести жилую площадь и сдавать внаём. Многим, особенно в наших реалиях – покупка квартиры, уже непосильная задача. Не говоря о прибыли. В статье, попробуем разобрать доступные способы.

Инвестиции без денег

Начнем с малого: приобрести комнату в коммуналке. Как это сделать без денежных знаков? Купить в ипотеку. Рынок недвижимости предлагает возможности, рассмотрим комнату стоимостью 1 миллиона рублей. Торгуйтесь с продавцом, не стесняйтесь.

Допустим, вам снизили 10% от стоимости, что составляет. 100 000. Оценщик установит сумму за площадь 1. 150 000, получаем разницу 250 тысяч рублей. Это первоначальный взнос. Вы должны иметь неплохую официальную зарплату, что бы была возможность взять ипотеку.

Стандартный пакет документов:

При отсутствии требуемого дохода – ищите поручителей. Родственники, друзья, знакомые – подойдут все, кто вам доверяет.

Есть проблема — как показывает практика: сдача комнаты не позволит оплачивать кредит в полной мере (будет нехватка средств до 3 тысяч). Не проблема – способ для вас. Помните: пример рассчитан на сумму до 1 млн. рублей.

Потребуется согласие других собственников (если таковые имеются) для совершения покупки. Порой трудная задача: от кого-то нет в городе, нет желания соглашаться. В этом случаи обращайтесь к нотариусу, а время идет, и цена может измениться.

Есть более быстрый способ. Какой? Вы можете приобрести одну сотую доли, и впоследствии, постепенно приобрести всю комнату. В дальнейшем так можно выкупить остальные комнаты.

Впоследствии появится возможность продать все комнаты и купить полноценную недвижимость.

Загородное недвижимое имущество

Отличный вариант – сдавать, домик на берегу озера, летом, на выходные или ремонт дома требует затрат. Что у нас по цене: суточная аренда такого имущества от 3 тысяч и … сколько хватит денег у клиента. Многое зависит от местонахождения недвижимость.

Приобрести можно тремя путями:

  • взять кредит;
  • найти инвестора. Он приобретает дом, вы занимаетесь, хозяйство и получаете процент;
  • домик достаётся по наследству.

С первым и третьим всё вроде понятно. Вот второй. Кто согласится приобрести дом и отдать его во владения? Купят и в будущем, можете стать полноправным собственником имущества.

Первое. Состоятельные люди ищут способы увеличения капитала. Найдите инвестора (потратьте время, не ленитесь). Распишите в красках, что это будет прибыльно ему (про себя забудьте). Второе, получите согласье, оформляйте договор. Обязательные моменты:

  1. Определяйте срок, по истечению которого вы будите собственником (многие богатеи не желают заниматься этим, главное прибыль – остальное, побочный эффект).
  2. Укажите сумму прибыли, полученную инвестором. После чего недвижимость переходит к вам.
  3. Обязательно укажите свой процент, от сдачи внаём. Вы можете отказаться от него, что приблизит срок передачи жилья в вашу собственность. Но придётся работать бесплатно.

Дождавшись (терпеть придётся года три, не меньше) станете счастливым обладателям домика. Почему инвесторы перепишут на вас его? У большинства есть не легальные доходы, и иметь в собственности дополнительную недвижимость, может вызвать подозрение в соответствующих органах. Найти таких благодетелей трудно.

Общая недвижимость

Способ рассчитан на доверье нескольких людей. Особенно при покупке коммерческих площадей. Одному приобрести офисное здание сложно. Соберите группу единомышленников, вложитесь в приобретения коммерческой недвижимости, с целью сдачи в аренду.

Доход делится пропорционально между собственниками, по процентному исчислению вложенных средств. Далее, отбив вклады и получив прибыль, можно заняться скупкой доли каждого участника. Дело трудоемкое и времени требует не мало.

А спешить некуда – прибыль идет, капитал растет, можно и потерпеть.

Еще один способ инвестиций в недвижимость без денежных знаков. Редко, но такое бывает, банки могут выделить средства на покупку имущества под залог самой недвижимости. Без первоначального взноса, но процент будет выше. В случаи невозможности оплаты залоговой стоимости, банковское учреждение изымает собственность, выплаченные средства не возвращаются.

Мы рассмотрели достаточно реальные виды инвестиций без денег. Можете сами прикинуть, как еще можно разбогатеть, не имея капитал. Только помните: все досконально посчитайте. Не действуйте на авось — тут не пройдет.

Главное верьте в себя. Вкладывайте и богатейте. Опыт – положительный, отрицательный – это знания. Изучайте рынки, финансовые возможности которых безграничны. Удачи!

Стратегии инвестирования в недвижимость без денег

Алексей 32 года г.Краснодар

Время идет, а деньги обесцениваются. Я начал искать, куда их вложить. Сперва открыл счет и начал торговать на Форексе. Пришел к выводу, что это не мое.

Потом решил инвестировать в биткоин. И вот тут я не прогадал. Вы посмотрите, какой сейчас у него курс! За криповалютой будущее, ее уже в магазинах принимают.

Источник: https://money-creditor.ru/news/investicii/strategii-investirovaniya-v-nedvijimost-bez-deneg.html

Инвестиции в недвижимость: как инвестировать за 3 шага + способы

Приветствуем читателей «Biznesmenam.com»! В этой статье поговорим про инвестиции в недвижимость: в какие объекты можно инвестировать свои деньги и как это правильно сделать.

Хотите создать пассивный доход, чтобы получать деньги, не предпринимая для этого больших усилий? Тогда инвестирование в недвижимость поможет вам достичь этой цели.

Прочитав данный материал, вы узнаете:

  • в какую недвижимость стоит вкладывать свои денежные средства;
  • как инвестировать в коммерческую недвижимость;
  • как не попасться к мошенникам на крючок.

1. Почему инвестирование в недвижимость — это выгодно?

Инвестирование в недвижимость является одним из самых доходных и стабильных вложений на сегодняшний день. Недвижимое имущество — это долгосрочная перспектива.

Вложив денежные средства в коммерческую или жилую недвижимость, вы как минимум – сохраните от инфляции, а как максимум – приумножите свой капитал.

Недвижимое имущество всегда являлось одним из самых ликвидных активов. Квартиры, дома, земельные участки всегда пользовались спросом на рынке. Ведь каждый день образуется новая семья, которой просто необходима крыша над головой.

Для инвестирования в недвижимое имущество не обязательно сразу обладать крупной суммой денежных средств. Можно вступить в ЖСК (Жилищно — строительный кооператив), или вложить деньги в малогабаритное жилье.

Существуют 2 варианта получения дохода от приобретаемой недвижимости:

  1.  Долгосрочный актив: купил квартиру, сдал в аренду и приумножаешь свой капитал;
  2. Краткосрочный актив: купил квартиру на стадии строительства, а после сдачи дома ее ликвидность выросла и продажа приносит доход.

Недвижимое имущество в маленьких поселках и деревнях будет менее ликвидным, чем в больших городах. Но, соответственно, оно и стоит на порядок дешевле.

Не стоит забывать и о расходах на содержание данного актива:

  • капитальный ремонт;
  • регулярный косметический ремонт;
  • исправление поломок по необходимости;
  • ежемесячные коммунальные платежи и другое.

Рекомендуем прочитать также нашу статью — «Куда вложить деньги».

2. В какую недвижимость вложить деньги — ТОП-4 популярных вида объектов недвижимого имущества

Далее подробно разберем различные виды недвижимости, особенности инвестирования и важные аспекты.

Вид 1. Жилые помещения

Рассмотрим на конкретном примере вложения денежных средств в квартиру.

При выборе недвижимости стоит обязательно обращать внимание на следующие показатели:

  • район, в котором она находится;
  • транспортную доступность;
  • внутреннюю инфраструктуру (дворы, парковки, детские сады, школы, магазины и т.д.);
  • внутреннее состояние квартиры и дома в целом.

Вид 2. Коммерческие помещения

Инвестиции в коммерческую недвижимость более доходны, так как она стоит дороже на рынке жилья.

Стоит учитывать! Даже небольшое офисное или торговое помещение может стоить на порядок выше жилой квартиры в этом же районе. Однако и арендная плата за коммерческое помещение будет в разы выше⇑ арендной платы жилой квартиры.

Коммерческая недвижимость больше всего подходит для долгосрочного вложения с целью получения арендной платы.

Читайте также  Справка о присвоении адреса объекту недвижимости

Инструкция, как купить коммерческую недвижимость находится здесь.

Вид 3. Земельные участки

Вложив свои накопления в земельный участок, на скорую аренду тоже не стоит рассчитывать. Вкладывать в земельный участок денежные средства — это на перспективу.

Брать нужно землю под строительство или же для сельскохозяйственных угодий.

Вид 4. Объекты за рубежом

Выгодные инвестиции в недвижимость в 2017 году включают в себя вложения в зарубежные объекты. Как актив — это очень перспективное вложение, особенно если вы часто выезжаете в эту страну. Как и у нас, стоимость на жилье в других странах редко падает.

Покупая недвижимость за рубежом стоит быть предельно внимательным, вам не обойтись без помощи посредника, а это дополнительные траты.

ВАЖНО! В первую очередь рассматривайте страны, в которых вы в дальнейшем можете получить гражданство или вид на жительство, иначе это вложение не имеет смысла.

При смене власти или перевороте государство может лишить права собственности на недвижимость не гражданина и забрать ее в пользу государства.

В целом, это очень интересное и перспективное вложение денежных средств.

Шаг 1. Собрать стартовый капитал

Вам нужны свободные денежные средства для инвестирования.

Если вы ограничены в финансах, рассмотрите следующие варианты:

  • приобретите комнату, чтобы перепродать ее дороже или сдавать в аренду;
  • вступите в долевое строительство;
  • возьмите квартиру в ипотеку.

На последнем варианте остановимся подробнее. Допустим, у вас есть некая сумма и вы хотели бы приобрести квартиру для сдачи ее в аренду, но денег на покупку не хватает. В таком случае вы можете использовать накопления как первоначальный взнос.

Сейчас ипотечное кредитование стало более чем доступно практически всем, а ежемесячное погашение процентов, как правило, полностью покрывается арендной платой.

Подробнее про покупку квартиры в ипотеку читайте здесь.

Шаг 2. Мониторинг рынка

Определив способ приобретения жилья, начинайте изучать рынок недвижимости. Это может занять длительное время, но не стоит торопиться. Тщательно выбирайте объявления, обращайте внимание на продолжительность продажи квартиры в том или ином районе.

Иногда выгодные предложения появляются на рынке и очень быстро раскупаются. В основном это переезды в другие города, люди часто снижают стоимость для срочной продажи и оставляют максимум имущества. Поэтому проверять рынок нужно регулярно.

Шаг 3. Оформление сделки

Можно оформить сделку самостоятельно или привлечь юриста.

Сейчас в нашем государстве большая часть сделок проходит сначала нотариальное удостоверение и только потом регистрируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП).

При такой сделке помощь юриста может и не понадобиться, потому что нотариус сам готовит договор купли-продажи и проверяет чистоту сделки.

Если вы приобретаете квартиру с использованием ипотечных средств, то банк проверяет ее чистоту, а страховая компания гарантирует покрыть практически все риски. Поэтому, даже если вы впервые инвестируете денежные средства в недвижимость, не торопитесь привлекать посредников, ведь это дополнительные затраты.

Если вы планируете приобрести квартиру с дальнейшей ее перепродажей, то помните о налоговых вычетах. Продав квартиру в течение 3-х лет (сейчас вносятся поправки на изменение данного срока с 3-х лет до 5) после покупки, вы должны заплатить налог на прибыль.

О порядке регистрации права собственности на недвижимость в этом году читайте здесь.

4. Как увеличить доходность от инвестиций в недвижимость — ТОП-5 эффективных способов

Для того, чтобы получить большую прибыль от вложения в недвижимость, ее нужно купить максимально дешево.

Для увеличения прибыли можно использовать различные способы:

  1. Изучите застройщика, предлагающего дешевые квартиры на стадии строительства, тщательно оцените степень его надежности. Ведь бывают случаи замораживания постройки дома, если строительная компания признается банкротом;
  2. Можно также купить квартиру в плохом состоянии и сделать в ней ремонт. Разница между ценой покупки и продажи недвижимости в таком случае может составлять от 10% до 25% в зависимости от затрат;
  3. Стоимость жилья можно увеличить грамотной перепланировкой. Выбрав подобное инвестирование в недвижимость в России, не стоит забывать о разрешении из БТИ, так как некоторые виды перепланировок запрещены, например, снос несущих конструкций. Перед перепланировкой обязательно проконсультируйтесь со специалистом и получите разрешение соответствующего органа власти;
  4. Банки продают с торгов квартиры должников с целью погашения их кредита. Обычно состояние подобного жилья неудовлетворительное, но его стоимость ниже, чем на рынке от 10% до 40%. Когда банк берет квартиру в залог, он делает отчет об оценке, и от стоимости в отчете делает скидку. Поэтому квартира, продаваемая с торгов, заведомо будет дешевле;
  5. Увеличить стоимость и  ликвидность недвижимого имущества можно за счет перевода его из жилого в нежилое, особенно если квартира, расположенная на первом этаже, находится в доме с высокой проходимостью или на «красной линии». Это долгая процедура. Вам потребуется обязательно отдельный вход (дополнительные затраты), но при сдаче площади в аренду под офис вы компенсируете все расходы. Стоит учитывать, что квартира не должна быть в залоге у банка, так как он не даст согласие на изменение категории недвижимости. Не получится так поступить и с квартирой, купленной в ипотеку.

Нередко бывают случаи, когда продается квартира с прописанным людьми, которых в дальнейшем новый собственник выписывает через суд самостоятельно. Это довольно длительная, затратная и нервная процедура.

Поэтому наличие прописанных в квартире жильцов стоит проверять перед ее покупкой. Обратите также внимание на задолженность по коммунальным платежам. Ведь долг старого хозяина-банкрота переходит к новому владельцу.

Рекомендуем также ознакомиться с нашим подробным материалом — «Куда вложить деньги в этом году, чтобы заработать».

5. Кто может помочь в инвестировании в жилую либо коммерческую недвижимость — обзор 3 компаний

Инвестировать в недвижимость денежные средства можно самостоятельно или обратиться к специалистам в этой области. Сейчас есть много компаний, которые предлагают свои услуги на инвестиционном рынке недвижимости.

Вы покупаете квартиру и оформляете ее себе в собственность, а дальнейшей ее реализацией занимается компания. Например, компания Activo, предлагает свои услуги и гарантирует прибыль от 11% годовых (что выше, чем любой вклад в надежном банке), плюс у вас остается ликвидный актив в виде недвижимости или денежных средств от ее реализации.

Передав свой актив в доверительное управление, вы ежемесячно получаете денежные средства на счет с полной отчетностью действий. Очень удобно, не правда ли?

С зарубежной недвижимостью настоятельно рекомендуем поступить именно так. Для этого можно обратиться в международную компанию Gordon Rock.

Если вы еще не располагаете достаточными средствами для приобретения полноценного объекта недвижимости, но решили инвестировать именно в неё, то рекомендуем обратиться в компанию Е3 Investment. Данная компания давно на рынке и предлагает своим вкладчикам начинать инвестирование в недвижимое имущество от 100 000 рублей.

Выбирать компанию или заниматься инвестированием самостоятельно решать только вам.

6. Заключение + видеоролик

Подводя итоги всему вышеперечисленному, можно сделать вывод о том, что инвестирование в недвижимое имущество очень перспективно. Данный вид вложения денежных средств может обеспечить вам стабильный пассивный доход.

Вы можете начинать делать инвестиции в недвижимость, имея на руках минимальный свободный капитал, и приумножить его, если распорядитесь им грамотно.

В завершение также советуем посмотреть обзорное видео об инвестировании — как и с чего начать новичку:

На этом у нас все. Команда «Biznesmenam.com» желает всем успехов и выгодных вложений!

P.S. Если вам понравился материал, то поделитесь им в социальных сетях и не забывайте оставлять свои комментарии ниже.

Автор финансового журнала «Бизнесменам.com»,  в прошлом руководитель известного smm-агенства. В настоящем коучер, интернет-предприниматель и маркетолог, инвестор. Рассказываю: как эффективно управлять личными финансами, выгодно их приумножать и больше зарабатывать.

На страницах сайта Вы найдете много полезной для себя информации.

Источник: https://biznesmenam.com/investitsii/investicii-v-nedvizhimost-s-chego-nachat-investirovanie.html

Недвижимость Инвестирование без наличных

Есть много способов инвестировать в недвижимость. Инвестирование в недвижимость может быть как краткосрочной прибылью, так и долгосрочной денежной наличностью. Многие люди хотели бы быть инвесторами в недвижимость, но им не хватает наличных средств для авансовых платежей и считают, что покупка и покупка или покупка и перелистывание — это единственные способы заработать деньги.

Есть много способов инвестировать в недвижимость. Инвестирование в недвижимость может быть как краткосрочной прибылью, так и долгосрочной денежной наличностью. Многие люди хотели бы быть инвесторами в недвижимость, но им не хватает наличных средств для авансовых платежей и считают, что покупка и покупка или покупка и перелистывание — это единственные способы заработать деньги.

Это неверно.

Стратегии инвестирования в недвижимость без наличных денег

Существуют стратегии для инвестирования в недвижимость без наличных средств.

Вы можете начать с всего лишь за несколько сотен визитных карточек. Это не статья о «легких деньгах». Хотя есть способы начать инвестирование в недвижимость только с вашим желанием и некоторой работой, это непросто, но это может превратиться в наличные деньги в кармане за короткий промежуток времени.

Есть гуру везде, по телевизору, в печати и в Интернете, которые учат всем этим методам. Вы можете многому научиться на сайтах по инвестированию в недвижимость, но будьте осторожны с оплатой очень дорогого курса или наставничества. Другие усердно изучили, что, независимо от того, насколько инструктор знает и учит вас, вам все равно, чтобы выйти и реализовать его.

Некоторые из методов, которые позволят вам зарабатывать деньги на недвижимости без каких-либо наличных денег, включают:

  • Птичья собака
  • Задания
  • Варианты аренды
  • Сэндвич-лизинг
  • Задние закрытия
Читайте также  Существенные условия договора купли продажи недвижимости

В этой статье я расскажу вам об этих методы, как они работают, и как некоторые инвесторы в недвижимость используют их для денежных доходов на раннем этапе своего инвестиционного бизнеса.

1. Bird Dogging

Прежде чем вы сможете по-настоящему оценить ценность, которую птица может предоставить инвесторам в недвижимость, давайте посмотрим, кто эти инвесторы. Первое, что приходит на ум, — это «флиппер», покупка домов, их исправление и быстрое сбывание для получения прибыли. Тогда есть долгосрочный инвестор, который покупает дома в качестве сдачи в аренду недвижимости, реализуя денежный поток и оценку с течением времени.

Любая из этих стратегий инвестирования в недвижимость может быть очень выгодной. Какую стратегию выбирает инвестор — это их цели, темперамент и терпимость к риску.

Есть много других из этих инвесторов, чем большинство людей думают, особенно долгосрочные арендаторы. Кто они? Лишь немногие — это тип высокого профиля, который вы видите по телевизору. Подавляющее большинство — это люди, которых вы видите каждый день. Они могут иметь еще один успешный бизнес и иметь наличные деньги, которые они хотят инвестировать в недвижимость.

Для их бизнеса требуется большая часть времени, и они склонны полагаться на традиционные ресурсы, такие как агенты по операциям с недвижимостью, чтобы помочь им найти сделки с инвестиционной недвижимостью. Они обычно платят больше, чем они должны для этих сделок, поскольку агенты по недвижимости работают из инвентаря Multiple Listing Service (MLS).

В ценообразовании не так много гибкости, особенно с комиссиями в сделке.

Многие из этих инвесторов покупают несколько объектов. Какова была бы их реакция, если бы с ними связался кто-то, кто сказал, что они могут принести им домашние покупки на 10-40% меньше денег, чем то, что они в настоящее время покупают? Ответ прост, так как они в этом зарабатывают деньги.

Чем меньше они платят за дом, тем лучше их доход от инвестиций (ROI) из денежного потока, и чем раньше они будут иметь фиксированный капитал.

Они захотят, чтобы этот человек приносил им сделки. Этот человек известен как птица. Это немного похоже на оптовый торговец. Благодаря работе, исследованиям и расследованиям, птица-собака находит домовладельцев, которые должны продавать и не иметь возможности или домовладельцев с ипотечными трудностями или выкупа до их внесения в список.

Это птица, и она не требует никаких денег, чтобы начать, просто визитные карточки и много усилий. Тем не менее, он может превратить недвижимость в бизнес для среднего человека со слишком большим объемом долга и не так много денег.

Они там ищут дома агентов по недвижимости не перечисляют. На самом деле, у некоторых птиц есть агенты по продаже недвижимости, которые их кормят, когда проблемный домовладелец не смог продать. Птичий пёс поставляет выгодные инвестиции инвестору, а сборы могут работать от $ 2000 до $ 10 000 за сделку, когда она закрывается.

2. Задания

Еще один способ заработать деньги на инвестировании в недвижимость без использования ваших собственных денег — использовать задания.

Это не сложный процесс, но он требует, чтобы ваш покупатель выстроился в очередь, прежде чем запереть себя в договор купли-продажи. Вы действительно сделаете сделку с продавцом и напишите договор купли-продажи.

В контракте указывается, что Покупатель является «Ваше имя и / или назначает».

Это позволяет вам назначить контракт другому лицу, вашему покупателю, без какого-либо дальнейшего согласия продавца. Они должны быть покупателем наличных денег, но обычно это так, когда вы делаете такие сделки. Продавец будет проинформирован о том, что ваш покупатель теперь является покупателем и что сделка будет действовать в соответствии с условиями договора купли-продажи.

Еще одно соображение при назначении сделок — это залог, который вы даете продавцу. Эти деньги депонируются с титульной компанией, занимающейся закрытием, и вы не получите этого возмещения. Он перейдет к вашему покупателю. Таким образом, вы захотите сохранить эту сумму как можно ниже, так как есть еще некоторый риск того, что сделка не будет закрыта.

Если вы регулярно работаете с инвесторами-инвесторами, вы можете фактически получить свою комиссию, когда выполняете уступку с ними, и не нужно ждать до закрытия.

Однако вам может быть выплачено, когда сделка закрывается.

Конечно, если вы хорошо согласны с определенными покупателями и можете описать сделку с ними и получить вербальное обязательство, вы также сможете получить заработанные деньги перед тем, как запереть дом.

3. Варианты аренды

Основными компонентами стратегии опционов аренды являются аренда с ежемесячными арендными платежами и возможность покупки недвижимости в конце периода аренды.Давайте рассмотрим пример, чтобы проиллюстрировать, как это работает.

Вы — инвестор, который хочет владеть домом как арендным имуществом, но вы не сидите на достаточном количестве наличных денег для первоначального взноса. У вас может даже быть кредитная оценка, которая слишком затягивала бы заимствования.

Благодаря маркетингу с бандитскими знаками, газетами и объявлениями Craigslist или просто рефералом из уст в уста, вы обнаруживаете высокомотивированного домовладельца, который не смог продать свой дом. Давайте посмотрим на гипотетический пример.

Предположим, что домовладельцы были в списке, но не смогли продать. Дом стоит 100 000 долларов США на текущем рынке, их ипотечный баланс составляет 70 000 долларов США, а их платежи составляют 525 долларов США в месяц с налогами и страхованием.

Один из супругов был уволен с работы, а другой нашел лучшую работу, поэтому им нужно скоро двигаться. Вот что делает наш инвестор:

  • Предложения сдавать внаем свой дом на 3 года с лизинговыми платежами, равными их домашним платежам.
  • Оплачивает им 1 500 долларов США в качестве невозмещаемого лизингового варианта оплаты, чтобы иметь право, но не обязательство, приобрести дом в конце аренды за 80 000 долларов США.
  • С устным соглашением инвестор использует маркетинг или другие методы для размещения арендатора для дома, который готов заплатить 750 долларов США в месяц за аренду. Они подпишут договор аренды минимум на один год.
  • В течение 3-летнего лизинга налоги и страховка будут оставаться в зависимости от того, как будет происходить оплата этих предметов.
  • Выплата: $ 525 x 3 за первые и последние месячные арендные платежи и залог = $ 1, 575 + $ 1, 500 за опцион аренды = $ 3, 075.
  • Наличные деньги: $ 750 x 3 для первого, последний и гарантийный депозит = $ 2, 250.

Это худшая ситуация с наличными деньгами, у инвестора из кармана $ 825. Тем не менее, они могли бы договориться лучше с продавцом и отложили гарантийный депозит или полностью покончили с ним, отбросив сумму, из которой они были бы из кармана, до примерно 300 долларов США. Это неплохо контролировать этот дом и блокировать прибыльную покупку в конце.

Это уже стоит больше, чем цена, которую нужно заплатить, и, вероятно, оценят ее во время трехлетней аренды. Положительный денежный поток в размере 250 долларов США в месяц составит 9 000 долларов США за 3-летний период.

Таким образом, даже если инвестор не использует свой вариант для покупки дома, они принесли хорошую прибыль, учитывая крошечную сумму наличных денег, которую они вложили.

4. Сэндвич-лизинг

Сэндвич-лизинг точно так же, как следует из названия: два варианта аренды с инвестором посередине.

В этой ситуации инвестор хочет иметь возможность приобрести недвижимость со скидкой в ​​конце периода аренды, и они хотят найти арендатора, который хочет купить дом, но не может из-за проблем с кредитами или отсутствия наличными для первоначального взноса.

Большинство людей в этой ситуации, которые хотят владеть, счастливы найти правильный дом, который они могут купить с возможностью аренды, имея время улучшить свой кредит и получить первый взнос.

Мы будем использовать предыдущий пример, но вместо обычного арендатора инвестор найдет того, кто хочет взять в аренду или арендовать собственный дом.Все номера совпадают, за исключением случаев, когда покупатель-арендатор хочет владеть домом в конце трехлетнего периода аренды.

Покупатель-арендатор теперь не только оплачивает первый, последний и гарантийный депозит авансом, но также и вариант аренды невозвращаемого платежа за право купить дом в конце аренды. Кроме того, покупатель-арендатор соглашается с тем, что, если они действительно купят дом, цена будет составлять 110 000 долларов.

Теперь денежный поток для инвестора выглядит следующим образом:

  • То же самое, что и 3 доллара, 075 для продавца для первого варианта аренды ,
  • $ 750 x 3 = $ 2, 250 + $ 1, 500 лизинговый вариант оплаты от покупателя арендатора, входящего в = $ 3, 750.
  • Инвестор мог также потребовать более высокий вариант оплаты аренды, но был доволен положительным денежным потоком в 675 долларов США когда обе сделки подписаны.
  • Продавец делает $ 675 вперед, $ 250 / месяц за 34 оставшихся месяца (первая / последняя выплаченная) и валовая прибыль в размере 30 000 долларов США, продавая дом за 110 000 долларов, но заплатив всего 80 000 долларов США.
  • прибыль составляет $ 39, 175 с нулевыми долларами от их вложенных денег.

Еще одно преимущество этой стратегии заключается в том, что покупатель-арендатор надеется владеть домом и будет лучше заботиться о нем. Фактически, некоторые инвесторы ведут переговоры об аренде, в соответствии с которой арендатор должен заплатить первые 100 долларов или более за любой ремонт. Поскольку страхование и налоги выплачиваются в первоначальной оплате ипотечного кредита, расходы минимальны.

Читайте также  Налогообложение при дарении недвижимости близким родственникам

Если инвестор хочет охватить все базы, они могут напрямую оплатить платежи по ипотечным кредитам, не допуская, чтобы продавец попал в положение, в котором они могут по умолчанию.

Варианты аренды и сэндвич-лизинг — это стратегии, которые часто используют инвесторы в недвижимость для добавления свойств в свой портфель и создания ежемесячного денежного потока.

5. Back-to-Back Closings

Жилищный и ипотечный беспорядок, который начал разворачиваться в 2007 году, вызвал большие изменения в сфере кредитования и сделок с недвижимостью.

Титульные компании, которые раньше делали двойное закрытие и финансировали одну сделку с поступлениями от другого, в настоящее время почти не найдены.

Тем не менее, существует возможность оптовой продажи и перевертывания свойств с помощью закрытых закрытий без использования собственных денег.

Конечно, первое требование заключается в том, что у вас есть выгодная оптовая флип-сделка. У вас должно быть первое имущество, приобретенное по правильной цене, и готовый инвестор, чтобы купить его у вас с хорошей прибылью.

Прибыль должна быть достаточной для покрытия гонорара, который потребуется для того, чтобы вы могли использовать деньги других людей, чтобы первая сделка была закрыта, чтобы вы могли закрыть вторую продажу своему инвестору.

Транзакционное финансирование — это процесс получения очень краткосрочного кредита для финансирования одной сделки с последующим закрытием для продажи имущества в тот же день или в течение 24 часов. Транзакционный кредитор разместит средства с титульной компанией, которая необходима для закрытия первой сделки.

Как только эта сделка закрывается, вы переходите ко второй сделке, обычно запланированной прямо за ней. Заключительное заявление для этой сделки будет отражать платеж трансакционному кредитору за сумму, которую они предоставили взаймы по первой сделке, плюс их пошлина.

Обычно это минимум 2 500 долларов США, а также может быть рассчитано на процент от суммы кредита. Вы получаете баланс и свою прибыль.

Источник: https://ru.routestofinance.com/real-estate-investing-without-cash

Инвестиции в недвижимость — как выжать максимум прибыли

Тема инвестиций в недвижимость риторическая и с каждым днем в ней возникают новые нюансы. В связи с экономическим давлением на Россию инвесторы ищут куда вложить деньги, не столько для увеличения вложений, сколько для их сбережения. Люди часто задают вопросы по выбору касающиеся вложения денег в недвижимое имущество, поэтому сегодня ответим всем сразу и поделимся своими знаниями в обзорной статье.

Преимущества и недостатки инвестирования

Даже следуя принципам Кийосаки и делая ежемесячные накопления в виде 20% от зарплаты, можно остаться в убытке. Нужно учитывать, что растущая инфляция «съедает» большую часть наших сбережений. Самый логичный выход из ситуации — грамотные капиталовложения. Рассмотрим основополагающие привилегии инвестирования в недвижимость:

  • Широкий выбор объектов (инвестирование в новостройки, загородные дома, коммерческие помещения);
  • Универсальность и востребованность сделок (продажа, обмен, сдача в аренду);
  • Ежегодное подорожание квартир на фоне возрастающей инфляции (при условии, что она не опережает рост цен);
  • Возможность вхождения на жилищный рынок с ограниченным бюджетом (инвестиции в новостройки или долевые фонды).

При всей своей стабильности вложения в жилье все же связаны с определенными рисками:

  • Отсутствие спроса и высокая конкуренция на рынке недвижимости в небольших регионах;
  • Необходимость вносить платежи за коммунальные услуги и обслуживание дома в период простоя;
  • Снижение цен на жилье в связи с экономической стагнацией в стране или регионе;
  • При инвестировании в жилую недвижимость невозможно срочно взять понадобившиеся финансы.

Загородные коттеджи

Инвестировать в недвижимость за чертой города выгодно. Сделки с загородными домами по доходности не уступают остальным видам капиталовложения. На праздники и выходные люди все чаще стараются выбираться в экологически-чистые районы. Вариантов выбора объекта покупки несколько: коттедж, участок, недострой.

Жилое имущество

Заработок от инвестирования в жилую недвижимость сводится к экономной покупке и постперепродаже с наценкой или предоставлению в аренду.

При инвестировании в новостройки учитывайте развитость инфраструктуры, планировку, состояние ремонта, этажность и соседство.

Иностранное жилье

Покупка жилья заграницей позиционируется как высоколиквидная сделка. Чтобы они в действительности являлись таковыми, лучше инвестировать в недвижимость стран с сильной экономикой. Хорошим вариантом будут Швейцария, США, Сингапур и др. страны с высокой концентрацией торгово-промышленных центров.

Коммерческие здания

Сдача площадей для бизнес-арендаторов — прибыльный вид инвестиций в коммерческую недвижимость. Однако из-за высокого порога вхождения текущий способ капиталовложения подходит далеко не всем. Как правило, физические лица инвестируют в помещения для бизнеса, покупая акции. Окупаемость по вкладам составляет порядка 10 лет.

Земельные участки

Покупка земельного участка имеет ряд нюансов, начиная от оценки и заканчивая изменениями целевого назначения. Тем не менее ввиду своей бюджетности — это самый доступный вариант инвестирования в недвижимость.

Инвестиции в землю бывают краткосрочными и долгосрочными. В первом случае земли покупают под строительство, во втором — используют для сельхоз угодий.

Необходимо учитывать, что объекты для инвестиций имеют разную чувствительность к инфляции.

Надежнее всего защищены от инфляции объекты с коротким сроком окупаемости, цену на аренду которых устанавливает сам арендатор, например торговые помещения. То же самое касается долгосрочной аренды.

Гостиничные номера и посуточные квартиры более уязвимы, ведь цена аренды корректируется постоянно с учетом инфляции. Объекты и их чувствительность к инфляции, представлены в следующей таблице:

Основные этапы инвестирования в недвижимость

Коммерческие инвестиции не такое простое дело как кажется на первый взгляд. Риск купить некачественный объект есть всегда. Поэтому начинающим инвесторам стоит воспользоваться следующим алгоритмом:

Оценка финансовых возможностей

Первым делом определите сумму, которую готовы потратить на инвестиции. При скромном бюджете можно привлечь следующие источники финансирования:

  • Займ у друзей и родственников;
  • Потребительский кредит;
  • Соинвестирование.

Анализ предложений рынка недвижимости

На данном этапе полезно заняться мониторингом цен на жилье. Для этого можно воспользоваться СМИ или бесплатными досками объявлений. Достоверную информацию можно также почерпнуть на региональных сайтах аналитических центров.

Выбор объекта инвестиций

После того как вы уже определились с направлением инвестиций и имеете несколько альтернативных вариантов, не торопитесь принимать решение о покупке. Поговорите с собственниками жилых домов, соберите как можно больше информации о преимуществах и недостатках района, сравните объекты между собой. Особенно это касается инвестиций в коммерческую недвижимость.

Покупка недвижимости

Сделки связанные с приобретением недвижимости имеют много нюансов. В первую очередь стоит обратить внимание на следующие моменты:

  • Наличие и подлинных правоустанавливающих документов;
  • Дееспособность бывших владельцев и лиц, прописанных в квартире;
  • Наличие у жилья обременений;
  • Узаконенность перепланировок.

Перепродажа и сдача недвижимости в аренду

С какой бы целью вы не купили имущество для сдачи или перепродажи, имейте в виду, что минимальный срок возврата инвестиций в новостройки при продаже — 3 года, а при предоставлении в аренду порядка 8 лет.

Весомым фактором при этом выступает территориальное расположение объекта. По аналитическим данным на начало 2018 года быстрее всего арендное жилье окупиться в Красноярске, Новосибирске и Челябинске.

А вот квартиры в Москве и Нижнем Новгороде вопреки общепринятому мнению занимают последние позиции.

Сроки окупаемости инвестиций в жилую недвижимость при сдаче в аренду в крупнейших агломерациях России показаны на схематичном изображении:

Способы разумной экономии на покупке жилья

Купить новострой можно за 50% от стоимости квартиры под ключ. Но вкладчики не спешат с инвестированием в коммерческую недвижимость, ведь при недострое риск пополнить ряды обманутых вкладчиков очень высок.

Приобрести квартиру по невысокой цене можно в черновом варианте. Но в этом случае вам всё же придётся вложить деньги в недвижимость на ремонт и обстановку.

Существуют и более разумные способы экономии. Например, инвестирование в коммерческую недвижимость арестованную банком. Залоговые помещения продаются на аукционах по минимальной цене. При таком варианте существует одно значительное препятствие: компании не афишируют проведение выгодных мероприятий, потому что судьба недвижимости уже предопределена заранее.

Информацию можно отслеживать самостоятельно на сайтах или в Едином Реестре РФ в разделе о банкротстве юр.лиц.

Советы по увеличению прибыли от инвестиций в недвижимость

  1. Организуйте перепланировку. Квартиры улучшенной планировки продаются на 10-15% дороже. Разделите комнату на кухню и студию. Предварительно проконсультируйтесь о возможности перепланировки в БТИ, некоторые изменения запрещены;
  2. Расширьте площадь помещения.

    В частных домах это можно сделать с помощью дополнительного пристроя, например, переделка чердака в мансарду;

  3. Сделайте косметический ремонт и продайте квартиру на 10% дороже, так же этот момент может значительно ускорить продажу;
  4. Переведите квартиру в нежилую площадь. В разных районах спрос на жилые и нежилые помещения неравномерен.

    Поэтому зачастую, чтобы начать зарабатывать, инвестору достаточно перевести жилую квартиру в офис или наоборот.

Заключение

Как видите, инвестиции в недвижимость имеют менее агрессивные риски по сравнению с другими видами инвестирования. Вложить деньги в недвижимость означает получить возможность пожизненного пассивного заработка не только для себя, но и для детей. Планируйте свои финансы и осуществляйте разумные капиталовложения. Ведь, как известно, человек, который не инвестирует — бедный человек.

Тематическое видео от специалиста:

Источник: https://vkoshelek.com/investitsii-v-nedvizhimost/

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист Владислав Анохин