Как правильно оформить сделку купли продажи квартиры

Содержание

Продажа квартиры в 2019 году, порядок оформления с изменениями

Как правильно оформить сделку купли продажи квартиры

Продажа квартиры в 2019 году в связи с высокой социальной значимостью и для исключения рисков мошенничества требует выполнения обязательных процедур,  в соответствии с законодательством РФ.
Разберемся подробно: статья обновлена 23.01.2019 г  

Продажа квартиры в 2019 году

Продажа квартиры в 2019 году предполагает соблюдение следующих правил :

  • Сделка  купли-продажи должна быть оформлена в письменной форме Договором купли-продажи и Актом приема-передачи.
  • Продавец должен предоставить Покупателю и в Росреестр документы, подтверждающие законность отчуждения:
  1. Согласие супруга на продажу, если недвижимость покупалась в браке.
    Согласие не требуется если квартира перешла Продавцу на основании договора дарения, Свидетельства о праве на наследство по завещанию, закону или решению суда,  договора приватизации или куплена до законного оформления брачных отношений.
  2. Разрешение органов Опеки и попечительства, если Продавцом является несовершеннолетний  или недееспособный
  3. Свежую ( максимально приближенную к дате подписания договора купли-продажи)  выписку из ЕГРН об отсутствии арестов и обременений
  4. Справку о зарегистрированных лицах или их отсутствии.
    Если квартира была ранее приватизирована еще и  поквартирную карточку от паспортиста управляющей компании или миграционной службы.
  5. Кадастровый паспорт на недвижимость (если есть), подтверждающий кадастровый учет объекта.
    В Росреестр его предоставлять не нужно, у государственного регистратора есть доступ к этим сведениям, но он необходим для составления договора.
  • К Договору купли-продажи составляется передаточный акт в обязательном порядке.
  • Право собственности переводится на Покупателя внесением записи в ЕГРН (Единый государственный реестр  недвижимости) по заявлению Продавца.Регистрацию  перехода права от Продавца к Покупателю  и регистрация права собственности  на Покупателя  и производит Росреестр — Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, так же на основании его заявления .Документы на регистрацию можно подать через МФЦ. Если недвижимость находится в другом кадастровом округе, документы нужно подать непосредственно в офис Росрееста.

    Договор купли продажи квартиры в 2019 году

    Теперь некоторые  сделки по отчуждению -дарению, мене, купле-продаже, удостоверяются нотариусом в обязательном порядке, а именно:

    • отчуждение долей в праве общей долевой собственности. Это продажа, дарение, выделение долей, мена
    • отчуждение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним  или недееспособным
    • покупка недвижимости в долевую собственность законными супругами(признается разделом совместно нажитого имущества. Ст. 38 Семейного кодекса РФ)
    • залог долей в пользу кредитора

    Такие договоры отчуждения вступают в законную силу не после подписания сторонами сделки, как было ранее, а только после удостоверения его нотариусом.

    Но нотариус удостоверяет только  те договоры, которые составлены его помощником, сторонние договоры не принимаются.
    Понятное дело услуги правового характера стоят денег и не малых.

    И требует предоставить большой пакет документов. 

    Документы для продажи квартиры в 2019 году

      Продажа квартиры в 2019 году требует обязательной регистрации перехода права. Сделки с недвижимостью регистрирует Росреестр:

    • Если договор купли-продажи удостоверен нотариусом, он может быть передан в Росреестр для регистрации перехода права без продавца и покупатель/покупатели подаст в регистрирующий орган только заявление о регистрации права собственности за собой
    • Если договор купли-продажи составлен в простой письменной форме, продавец обязательно должен подать в Росреестр заявление о переходе права собственности на покупателя.

    Нотариус, удостоверивший договор купли продажи, имеет право  действовать за участников сделки в Росреестре. С 02.2019 года нотариус обязан передать документы в Росреестр самостоятельно, либо в электронном виде (не позднее дня сделки), либо на бумажном носителе(не позднее 3 дней). Эта услуга теперь является бесплатной.

    С 02.01.2017 года заявления на регистрацию можно подать через МФЦ, а в случае экстерриториальной сделки — в любое отделение Росреестра, не зависимо от места нахождения объекта недвижимости.

    Пакет документов в Росреестр в 2019 году значительно сокращен. Теперь не нужно подавать документы, которые уже хранятся в реестровом деле.

    В Росреестр возьмите с собой:

    • Договор купли-продажи в количестве не менее трех или на каждого участника сделки плюс один экземпляр для Росреестра
    • Документы, удостоверяющие личность всех участников сделки
    • Согласие супруга на продажу, если требуется
    • Согласие на продажу органов Опеки и попечительства, если продавец несовершеннолетний или недееспособный
    • Справку об отсутствии зарегистрированных лиц (по ранее приватизированным квартирам)
    • Свидетельство о браке, при покупке недвижимости законными супругами
    • При покупке за счет кредитных средств — Кредитный договор и Закладная

    Оплатите госпошлину за регистрацию права собственности.

    Все копии документов для вас сделает специалист МФЦ

    Читайте далее.

    Документы в Регистрационную палату(Росреестр)

       Продажа доли в квартире в 2019 году

    Продажа доли в квартире в в 2019 году может оформляться как нотариальным, так и обычным договором в простой письменной форме.
    Доля может отчуждаться из:

    • долевой собственности — это нотариальная сделка в обязательном порядке
    • единоличной собственности — простая письменная форма договора, за исключением выделения доли супругу, т.к признается разделом совместно нажитого имущества и подлежит обязательному удостоверению у нотариуса. Если недвижимость была куплена до брака или получена в наследство или путем дарения — простая письменная форма сделки.
    • общей совместной собственности — простая письменная форма сделки. При этом, если недвижимость является совместно нажитым имуществом, необходимо сохранить совместную собственность на долю в праве.( с 01.07.2018 года можно внести такую запись в ЕГРН)90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России ).Изменения вступили в силу 01.07.2018 года

    Общий подробный  алгоритм сделки  купли-продажи  > > >
    На сайте более 300 статей с подробными разъяснениями , в том числе и о продажи квартиры в 2019 году

    Всегда рада разъяснить. Автор

    Источник: http://exspertrieltor.ru/prodaja/

    Как оформить куплю-продажу квартиры, этапы и необходимые документы, советы опытных юристов

    Покупка квартиры самостоятельно является ответственным и рискованным делом. Конечно, если вы имеете определённое юридическое образование или собираетесь прикупить недвижимость у людей, которым полностью доверяете, то проблем с покупкой возникнуть не должно. В противном случае вам лучше всего воспользоваться услугами квалифицированного риелтора.

    Как оформить продажу квартиры

    Прежде чем осуществлять оформление договора о купле-продаже, необходимо проверить квартиру на наличие юридической чистоты. Для начала необходимо проверить историю жилого помещения и тех, кто ею владеет.

    При проверке собственников квартиры нужно учитывать:

    1. Психическое и физическое состояние человека, у которого вы собираетесь купить объект. Если продавец имеет отклонения в физическом или умственном развитии, то его родственники имеют право обратиться в суд, могут оспаривать заключённую сделку. И самое главное, они выиграют судебное разбирательство, а сделку признают ничтожной.
    2. Наличие документов, из которых будет понятно сколько времени прошло с момента смерти предыдущего правообладателя, а также необходимо проверить юридическое основание перехода жилой недвижимости к наследнику. То есть вам необходимо убедиться, что нет никаких завещаний, а если есть, только в подлинном варианте.
    3. Приобретённые права на недвижимость у этого правообладателя по решению суда, если в результате прошлого судебного разбирательства суд принял сторону нынешнего собственника квартиры. Здесь необходимо обратить внимание на то, не может ли это решение быть обжаловано в вышестоящие инстанции, а также проверить подлинность решения.
    4. Наличие собственников, а также тех, кто имеет прямое отношение к данной невидимости. Вам необходимо проверить отношения между этими собственниками, нет ли между ними конфликтов. Ведь, если имеет место долевая собственность, то сделку по продаже квартиры могут и обжаловать в суде другие лица, у которых есть такое право.
    5. Наличие договора дарения. Такой договор способен перечеркнуть договор-покупки недвижимости. Если такой договор есть, а вы уже совершили куплю-продажу, то при оспаривании последнего договора вы потеряете не только квартиру, но и не сможете вернуть деньги, которые потратили на покупку.
    6. Наличие у продавца несовершеннолетних детей.
    7. Отношения продавца с правоохранительными органами, нет ли у него судимости, и не разыскивается ли он.

    Проверка квартиры:

    1. Нужно проверить информацию о проведении возможных строительных работ в доме, когда они были или будут.
    2. Необходимо проверить наличие подлинных документов, которые указывают, что недвижимость зарегистрирована.
    3. Нужно проверить, находится ли квартира в залоге у кредитных учреждений.

    Поиск покупателей

    После того как все необходимые документы для продажи квартиры будут подготовлены, стоит заняться поиском покупателей. Необходимо помнить, что покупатель первым делом спрашивает о стоимости квартиры.

    Для того чтобы составить объективное мнение о стоимости продаваемого объекта, продавец должен заранее просмотреть информацию в различных источниках – это могут быть газеты, форумы или доски объявлений в интернете. Также можно попросить помощи у риелторов или профессиональных оценщиков. К такому сбору информации и составлению цены нужно обращаться в любом случае.

    Так, самостоятельно непрофессионалу определиться со стоимостью квартиры бывает сложновато. Именно поэтому такой порядок следует доверить профессионалам.

    Осуществлять поиск покупателей можно разными способами – это и интернет, и газеты, и друзья, знакомые. Хорошо будет, если вы используете все эти способы.

    Если ваша квартира отличается хорошей планировкой и ремонтом, то можно выложить её фото. В таком случае шансы на продажу квартиры вырастают в несколько раз.

    Необходимо отметить, что на сегодняшний день интернет является отличным вариантом для рекламы продаваемого объекта. К тому же порядок по его продаже имеется в инструкции на сайте.

    Ещё одним вариантом является самостоятельный прозвон потенциальных покупателей. Найти их можно также на сайте или в газете. Ведь объявления о желании купить недвижимость также присутствуют.

    Продавцу следует быть готовому к тому, что покупатель сразу же проявит интерес к предлагаемой недвижимости и будет задавать вопросы. Поэтому на месте продавца необходимо представить, какие вопросы будут задаваться и постараться на них ответить.

    Если в продаваемом жилом помещении имеются недостатки, то срывать их нет смысла. Но при этом большой акцент следует делать на плюсах.

    Оформление соглашения о задатке

    После того как найдётся покупатель, он обязательно захочет осмотреть жилое помещение. Прежде чем купить жилое помещение, покупатель задаст много вопросов. Одним и таких, может быть вопрос о соседях.

    При всех положительных сторонах объекта недвижимости неблагополучные соседи могут сыграть не в вашу пользу. Не стоит скрывать это от покупателя. Ведь правда, так или иначе, выйдет наружу. А о вас останется мнение, как о неблагонадёжном человеке.

    К тому же соседи могут помешать купить объект недвижимости.

    После договора продавца и покупателя об условиях основной сделки, необходимо подписать соглашение о задатке. В этом деле нужно соблюдать определённый порядок соглашения. Эта стадия указывает на то, что продавец готов продать недвижимость, а покупатель готов купить её.

    В соглашении указываются следующие данные:

    • Сумма;
    • Момент передачи задатка;
    • Условия его возвращения;
    • Срок заключения основной сделки;
    • Какие последствия могут произойти при отказе от заключения.

    Продавец должен знать, что после соглашения о задатке, отказ от продажи квартиры влечёт возвращение задатка в двойном размере покупателю.

    Конечно, в таком случае покупатель не сможет купить именно этот объект, но зато получить деньги в двойном размере. Таким образом, можно прибегнуть к оформлению договор об авансе. В таком случае это правило не применяется.

    Покупатель не только не сможет купить, но и не получить денег в двойном размере, сколько заплатил, столько и вернули.

    Как оформить куплю-продажу квартиры

    Для того чтобы оформить куплю-продажу квартиры вам необходимо собрать определённый пакет документов. Большую часть всех документов вы сможете взять в регистрирующем органе – Федеральная Регистрационная служба. После того как сделка продажи и покупки жилья осуществится, новый обладатель получит свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру.

    Но перед этим между продавцом и покупателем нужно произвести оформление договора купли-продажи. Заключается он в письменной форме и подписывается обеими сторонами. Необходимо отметить, что если стороны пожелают, то договор может быть заключён и в нотариальной форме.

    Договор купли-продажи должен включать в себя:

    1. Данные о продавце и покупателе: паспортные данные физических лиц, организационно-правовая форма юридического лица, полное наименование юридического лица, документы, которые подтверждают наличие права совершать подобные сделки;
    2. Предмет договора: площадь квартиры, её адрес и количество комнат;
    3. Цена продажи;
    4. Количество лиц, проживающих в квартире, а также их права на пользование квартирой после продажи квартиры или указывается положение об отсутствии таких прав.

    Необходимо отметить, что на момент подписания договора о купле-продаже квартиры в ней никто не должен быть прописан. Как мы уже отмечали, в квартире не должно быть прописано несовершеннолетних детей на момент продажи.

    Три экземпляра договора необходимо предоставить в ФРС.

    Для того чтобы оформить сделку между продавцом и покупателем, они должны предоставить в ФРС следующие документы:

    1. Заявление о государственной регистрации и о том, что они имеют право заключать сделки со службой. Бланк может быть выдан как в самой организации, так скачен из интернета самостоятельно;
    2. Договор купли-продажи в трёх экземплярах;
    3. Документы из БТИ: экспликация квартиры и поэтажный план;
    4. Документы, подтверждающие право собственности;
    5. Выписка из домовой книги;
    6. Нечасто требуется копия финансово-лицевого счёта покупаемой квартиры;
    7. Если покупатель состоит в браке, то должно иметься письменное согласие супруга на покупку квартиры, которое должно быть заверено нотариусом;
    8. Копии паспортов сторон договора;
    9. Квитанции об уплате госпошлины.

    Купля-продажа считается полностью оформленной после того, как будет вручено свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру. То есть покупатель купил это жильё. Стоит отметить, что регистрация длится от 7 до 30 дней.

    • Юрий Леонидович Квасневецкий
    • Распечатать

    Источник: https://urhelp.guru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/kak-oformit-kuplyu-prodazhu-kvartiry.html

    Оформление договора купли-продажи квартиры — как не стать жертвой аферистов?

    Правильное оформление документов при сделках с недвижимостью – страховка от проблем. Данный этап важен для покупателей, но и продавцам не будет лишним позаботиться об этом, оградив себя от возможных претензий новых владельцев. Как провести оформление купли продажи квартиры идеально?

    Простого заполнения договора недостаточно. Предварительно нужно проверить юридическую чистоту сделки и получить необходимые документы. Оптимальный вариант – возложение задачи на риэлторскую фирму. Если такой возможности нет, можно сделать всё самостоятельно.

    Документы для купли-продажи квартиры

    Проблемой в такой сделке является то, что список документов не фиксированный. Состав перечня может меняться в зависимости от обстоятельств конкретной ситуации. Нижеперечисленное – базовые документы, имея на руках которые, в большинстве случаев можно без проблем провести сделку.

    Для купли-продажи жилья покупателю понадобятся только паспорт и деньги. Либо документы об одобренной ипотеке, если квартира приобретается через банк. Продавец предоставляет:

    • Паспорт.
    • Свидетельства о рождении несовершеннолетних, проживающих в квартире или формально зарегистрированных там. Если собственников несколько, то необходимы все паспорта или свидетельства о рождении.
    • Документ о праве собственности.
    • Если есть супруг или супруга, то от этого человека требуется официальное согласие на продажу жилья. Но его предоставляют лишь в том случае, если квартира – совместно нажитое имущество.
    • Технический паспорт помещения давностью менее 5 лет.
    • При наличии недееспособных или несовершеннолетних собственников – разрешение от органов опеки и попечительства.
    • Выписка из ЕГРН.
    • Выписка из домовой книги. Давность её получения не должна составлять более месяца.
    • Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам – можно взять в ТСЖ.
    • Заранее подготовленный и правильно составленный договор купли продажи квартиры в трёх экземплярах.

    В отдельных случаях нужна справка из ФНС об отсутствии задолженностей по налогам. Важно учитывать, что для получения вышеуказанных бумаг также могут быть запрошены отдельные справки. Объём затраченного времени увеличивается в разы.

    Порядок оформления договора

    Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

    Если юристы и риэлторы не задействованы в процессе, ответственность за проверку чистоты сделки ложится на покупателя. Речь идёт о серьёзных суммах, и пускать всё на самотёк нельзя. Проводятся две самостоятельных проверки: собственника и недвижимости. Это делается до подписания договора.

    Юридическая чистота сделки в случае с покупкой жилья означает, что:

    • названы все собственники, и они официально согласны продать недвижимость;
    • не осталось прописанных людей, которых в дальнейшем будет невозможно выписать;
    • не стоит ли на квартире арест, не заложена ли она в банке и т.д.

    Проверка собственников

    Для проверки собственников требуется выписка из ЕГРН. Таковую предоставляют сами продавцы – она будет нужна для сделки. Но оптимально заказать её самостоятельно, чтобы убедиться, что это не подделка и за время, прошедшее с момента получения справки собственником, ничего не изменилось.

    Варианты заказанных выписок:

    • «Расширенный» – ЕГРН-4 о переходе прав на квартиру. Отслеживает нынешних собственников и всех, кто был ранее. Позволяет узнать, не было ли в истории квартиры подозрительных моментов.
    • Упрощённый – выписка основных характеристик и зарегистрированных прав на квартиру.

    Выписки получают через МФЦ, сайт Росреестра, в отделениях Росреестра. Также их выдают через официальный сайт госуслуг, где можно сэкономить, если нужно сразу несколько справок. Пакетная выписка стоит примерно столько же, сколько и одна справка.

    Проверка собственников подразумевает поиск информации о наличии других владельцев квартиры, о которых, возможно, покупатель не уведомлён. Никаких дополнительных данных на этом этапе получать не нужно. «Не знать» о наличии других владельцев продавец просто не может: если таковые обнаружились, налицо факт мошенничества.

    Проверка недвижимости

    Что может быть не так с недвижимостью? Нередки попытки продать её, даже если она под арестом или в залоге. Скорее всего, на каком-то этапе покупки эта информация всплывёт, и сделка просто не состоится. Однако лучше подстраховаться, причём сделать это заранее.

    Надёжный способ – получить упомянутую выше расширенную выписку из ЕГРН. В ней отражается «история квартиры», возможные аресты, переходы права собственности, и так далее. Но иногда жильё может не быть там зарегистрировано. Чаще всего, причина в том, что никаких сделок с ним не проводилось. Но бывают и исключения.

    Сделки, требующие особого внимания:

    • Квартира куплена собственником в ипотеку, платежи завершены совсем недавно. Полная сумма может быть не выплачена, а информация об аресте ещё не передана в ЕГРН.
    • Жильё было подарено или получено по наследству 1-1,5 года назад и менее. Считается, что на такие нюансы важно обращать внимание лишь тогда, когда прежним владельцем был не родственник нынешнего собственника. Но близкие люди способны на различные манипуляции с документами, у них больше доступа как к бумагам, так и к человеку. Поэтому меры предосторожности нужно соблюдать в любом случае.
    • При наличии перепланировок нужны справки из БТИ о том, что эти действия узаконены.
    • Наличие людей, выписанных без их согласия (пропавших без вести, находящихся в местах лишения свободы).

    Что можно сделать, кроме получения справки из ЕГРН? В первую очередь, переписать основные данные: кто и когда выдал документ о праве собственности, все номера и даты, кем поставлены печати. Затем навести справки об этих организациях. Например, если внесены исправления, заверенные нотариусом, узнать, законно ли он работает и существует ли.

    На выписку людей без их согласия требуется постановление суда. Причём его подлинность нужно проверить самостоятельно.

    Это действие, на которое многие могут махнуть рукой. Однако если человек объявится и решит восстановить свои права, не всегда возможно его выписать. Если он инвалид или несовершеннолетний, если был незаконно лишён права на приватизацию, суд может проигнорировать то, что у квартиры новый собственник. И владельцы жилья останутся с посторонним прописанным на годы.

    Если квартира получена на основании судебного решения, либо по ней были споры, нужно проверить конечный документ в суде, выдавшем его. Узнать, возможна ли его отмена. Также это можно сделать через юриста.

    Как правильно оформить куплю-продажу квартиры в 2018 году?

    В первую очередь понадобятся все бумаги из списка. В отдельных ситуациях возможны запросы дополнительных справок. Когда всё собрано, можно переходить к оформлению.

    Основные условия договора

    Первое правило любого договора – написанное должно быть абсолютно понятным и недвусмысленным. Если у покупателя возникают вопросы «как понять этот пункт…?», и продавец разъясняет ему, что всё нормально – всё отнюдь не нормально. Написанное либо прозрачно и понятно, либо условия нужно переписать.

    Оптимально с договором сходить к юристу ещё до его подписания. Небольшая сумма и затраты времени окупятся с лихвой будущим спокойствием и отсутствием посягателей на новое жильё.

    Договор должен содержать следующие базовые условия:

    • Паспортные данные обеих сторон. Если одна из сторон – юрлицо, то нужна также юридическая информация об организации.
    • Основания для разрешения продажи, если продаёт не собственник (доверенность).
    • Предмет договора, то есть всю информацию о продаваемой жилплощади.
    • Стоимость.
    • Список лиц, за которыми сохраняется право проживания, если таковые имеются.
    • Дата и место подписания договора.
    • Полная информация о правоустанавливающих документах.
    • Порядок внесения оплаты за купленное жильё.

    Также могут быть дополнительные условия. Согласовывать договор нужно заранее, читать – до дня подписания.

    Кем регистрируется договор?

    Данные о том, что у жилья – новый владелец, регистрируются в ЕГРН. Согласно ст. 551, п.1 ГК РФ, этот процесс обязателен. Однако ранее нужно провести саму сделку с регистрацией в Росреестре и передачей денег.

    Оптимальная схема такова:

    1. Резервирование депозитарных ячеек в банке. Указание условий, которые необходимы для получения денег и документов из них.
    2. Проведение сделки в переговорной комнате выбранного банка.
    3. Посещение Росреестра – в тот же день. Там регистрируется сделка.
    4. Фактически эти действия являются подачей заявки на получение документа о праве собственности, который будет выдан позднее.
    5. Далее продавец получает деньги из ячейки, а покупателю остаются нужные бумаги.

    Сколько стоит оформление?

    Основные расходы – это госпошлина 2000 рублей. Также могут быть дополнительные траты: оплата за услуги нотариуса, юриста, риэлтора. Но они не являются обязательными.

    Покупка жилья – сложный процесс. По возможности лучше привлекать юристов или проверенных риэлторов с хорошей репутацией. Если это исключено по каким-либо причинам, нужно проверять все документы самостоятельно.

    Не стоит соглашаться указывать в договоре цену выше реальной – существует возможность оспорить договор, и тогда придётся возвращать больше, чем было получено. Деньги важно передавать только с формальным заверением.

    Предусмотрев нюансы, можно благополучно оформить сделку самостоятельно, без внезапных сюрпризов. Для этого важно не верить на слово и проверять каждый документ. Счёт идёт на миллионы рублей, а потому нет ничего зазорного в таких действиях, и покупателю надо это осознать.

    Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

    Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

    Источник: https://UrMetr.com/kvartira/prodazha/oformlenie-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry

    Оформление купли-продажи квартиры: как правильно проходит сделка, регистрация

    При заключении сделок с собственностью возникает рациональный вопрос, как оформить куплю-продажу квартиры правильно и быстро? На законодательном уровне предусмотрена специальная процедура оформления, которая обязательна для всех граждан России. Для того, чтобы понять механизм заключения ДКП и постановки на учет нового собственника, необходимо изучить порядок оформления соглашений данного типа.

    Как проходит сделка купли-продажи недвижимости?

    Сделки по ДКП нужно оформлять в следующей последовательности:

    1. Стороны составляют соглашение, на основании которого в дальнейшем будет произведен переход прав от покупателя к продавцу.
    2. Собирается необходимая документация и разрешения от третьих лиц.
    3. После сбора документов стороны должны совершить их сверку, документ подписывается и передается в Росреестр регистрировать право.
    4. После получения документа о передачи собственности покупателю формируется акт приема-передачи, на основании которого происходит передача ключа новому владельцу.

    Оформление сделок с недвижимостью

    Обратите внимание! В обязательном порядке проводится заверение сделок с имуществом, которое находится в долевой собственности нескольких лиц. При отсутствии отметки от нотариуса сделку через МФЦ оформить не получится.

    Если продается только доля квартиры, то нужно получить разрешение от остальных владельцев помещения в установленной форме об отказе от права приоритетного приобретения жилья.

    Если есть долг, то нужно погасить его либо взять с продавца расписку о том, что он обязуется погасить этот долг до определенной даты в установленном размере в рублях РФ. Есть также вариант уплаты долгов собственником: тогда это положение должно быть зафиксировано в основном тексте документа.

    Если недвижимость продается супругами, то обязательно наличие разрешительного документа на сделку от мужа. Данная бумага заверяется у нотариуса, и без нее договор будет признан ничтожным.

    Порядок оформления

    Договоренность

    Перед тем, как покупать дом, нужно произвести комплексную проверку его владельцев на предмет:

    • их психоэмоционального состояния. Так, у граждан старше 70 лет нужно требовать справки от психиатра и нарколога, которые подтверждают их дееспособность. Это позволит избежать судебных разбирательств, связанных с признанием сделки ничтожной, чем часто занимаются злоумышленники – опекуны инвалидов, престарелых людей и т. д. В данном случае незадачливый покупатель теряет деньги, уплаченные за незаконно оформленную недвижимость;
    • наличия ареста на квартиру, судебного следствия и т. д.;
    • количества лиц, которые имеют право на квартиру во избежание споров согласно ст. 250 ГК РФ и наличие среди них лиц до 18 лет;
    • наличия ошибок в документации – их подлинности, соответствия заявленных данных реальным, отсутствие залога, данные о состоянии квартиры и изменениях, внесенных собственником в конструкцию дома;
    • прочих юридических моментов.

    Как оформить продажу автомобиля

    Особое внимание необходимо уделить справкам ПНД и НД, данным домовой книги, кадастровому документу.

    Важно! Любой покупатель может запросить сведения об объекте в государственный орган – ЕГРП и заказать справочный документ, сроки издания которого составляют около 10 суток. Этот срок нужно учитывать при планировании подписания договора.

    Сбор документации

    После того, как проверка фактов произведена в полном объеме, можно приступать к совершению сделки, состоящей из основных этапов (в основе взят самый популярный тип сделок – покупка в ипотеку). Пошаговая инструкция, как оформлять:

    1. Оплата обеспечительного платежа через банк – покупатель получает платежку и расписку от партнера о получении им первой суммы. Производится подписание соглашения и закладной в Сбербанке. В соответствии со ст. 558 ГК РФ после заверения ДКП он сразу вступает в силу.
    2. Стороны являются в Росреестр или в МФЦ, покупатель платит 1000 руб. в казну государства. Выбивается талон из автомата и ожидается вызов специалиста (при заверении в многофункциональном центре нужна явка в указанные сроки). При вызове сотрудником ведомства граждане передают необходимые бумаги на выверку. Каждый переданный документ фиксируется в расписке, которая выдается людям при принятии пакета на сверку. Там же указывается дата следующего визита в Росреестр.
    3. По истечении примерно рабочей недели стороны возвращаются за причитающейся документацией – покупатель получит свидетельство и ДКП, продавец – только ДКП.
    4. После постановки квартиры на учет в то же отделение является служащий банка, который накладывает на имущество обременение до того дня, когда покупатель погасит сумму по ипотеке.
    5. В случае пользования банковской ячейкой покупатель гасит часть суммы по договору в установленный срок и берет каждый раз у партнера расписки о том, что деньги им получены. Каждый платеж должен совершаться своевременно.
    6. После получения денег покупателем происходит передача квартиры. Дату передачи ключей лучше указывать в соглашении.

    Необходимые документы, куда подаются

    Передача бумаг

    Оформление происходит на основании предоставленного пакета документации, в который включаются:

    • удостоверения личности;
    • собственно, само соглашение;
    • расписка о произведении первого платежа – при наличии;
    • разрешительные документы от супругов, прописанных лиц и т. д. в случае наличия обременения при ипотеке и документ из банка;
    • заявления установленного вида на передачу прав покупателю. Составляется им лично;
    • передаточный акт;
    • удостоверения личности сторон;
    • паспорт на недвижимость из БТИ;
    • квитанция об уплате полагающейся суммы пошлины;
    • иные документы при наличии определенной специфики договора.

    Регистрация договора купли-продажи квартиры

    У сторон есть выбор, куда подать бумаги:

    • в Росреестр;
    • в местный отдел МФЦ «Мои документы».

    Обратите внимание! Для совершения сделки могут присутствовать как сами стороны лично, так и их законные представители. Для этого им к общему пакету документации необходимо будет приложить заверенную у нотариуса доверенность на право осуществления всех действий, связанных с регистрацией договора и постановкой на учет нового собственника.

    После того, как пакет бумаг передан на проверку, собственник и покупатель получат расписки о том, что производится сверка до вынесения конкретного решения по регистрации сделки. Срок проведения процедуры составляет примерно 3-5 рабочих дней, максимум – 18 суток, после чего производится постановка на учет нового владельца квартиры. Предыдущему собственнику на руки выдается его экземпляр договора.

    Переоформление квартиры при покупке

    Постановка нового собственника на учет по общему правилу происходит в отделении Росреестра, расположенного по месту его будущего проживания. После подачи документации и ее сверки нужно оплачивать государственную пошлину. Далее производится изменение в ЕГРН, и новый владелец может приобрести свидетельство и ДКП.

    Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры

    Нотариус

    Как оформить договор купли-продажи автомобиля

    Оформление квартиры обойдется от 300 руб. до 20 тыс. руб. Услуги нотариуса обойдутся в 3…7 тыс. руб. Средний размер госпошлины составит 0,5 % от стоимости имущества или его доли.

    Регистрация сделки купли-продажи квартиры

    Регистрационные действия происходят на основании подробного акта ФЗ 218 от 13 июля 2017 г., п. 6 ст. 1. В соответствии с данным нормативным актом момент перехода прав владения квартирой покупателю по соглашению сторон происходит в процессе постановки на госучет в органе Росреестра. Ведомство находится по месту расположения приобретаемого имущества.

    Обратите внимание! Начиная с 2013 г. обязательная регистрация ДКП не действует. Подлежит оформлению лишь переход прав от одного лица к другому. Договор считается действительным с момента визирования сторонами.

    Но для того, чтобы новый собственник смог реализовать свои права на недвижимость, он должен пройти через оформление в ведомстве. Такой переход фиксируется посредством постановки специализированного оттиска и печати на договоре сотрудниками Росреестра. До этого момента переход прав невозможен.

    Нюансы самостоятельной сделки без участия риелтора/нотариуса

    При принятии решения оформляться самостоятельно без риелтора и нотариуса нужно понимать, что с покупкой недвижимости новый собственник не только приобретает права, но и наделяется обязанностями по выполнению требований, которые переадресовываются ему судебными приставами, сотрудниками банка, налоговой и т. д.

    Поэтому нужно досконально проверять приобретаемый объект: запрашивать сведения из Росреестра, брать с собственника расписки о погашении долгов. В случае, если человек не вызывает доверия и есть сомнения касательно чистоты заключаемой сделки, лучше отдать предпочтение другому продавцу и не связываться с мошенниками.

    Возможные риски при покупке квартиры

    Риски

    К основным риском, с которыми может столкнуться покупатель при совершении сделок по ДКП, является наличие на квартиру всевозможных обременений:

    • наличие несовершеннолетних собственников;
    • прочих владельцев имущества;
    • прописанных граждан;
    • недееспособных владельцев;
    • ареста недвижимости;
    • долгов за коммунальные услуги;
    • долгов перед банком.

    Кроме того, возможно наличие несоответствий в правоустанавливающих документах.

    Особенности оформления купли-продажи доли в квартире

    Главной особенностью данного рода сделок является необходимость заверения их в нотариальном порядке как при продаже долевым владельцам, так и третьим лицам. Требования законодательства действуют с 2016 г. на все виды долевой собственности и фиксированы в ст.

    42 ФЗ № 218 от 2 января 2018 г. – ст. 41.2.

    Норма не затрагивает возможности продать только часть от доли: в данном случае обращение к нотариусу не требуется, кроме отношений, связанных с имуществом, нажитым за период брака: сделки с квартирой при расторжении брачных уз подлежат нотариальному заверению.

    Второй особенностью является обязанность дольщика оповестить остальных владельцев квартиры о том, что планируется сделка. Нужно получить отказ на преимущественное право покупки у каждого жильца дома. Нотариус рассматривает только заверенный надлежащим органом отказ каждого владельца. Стоимость одного такого заверения составляет 1 000 руб. Иногда проще продать часть доли в случае, если собственников много.

    Рекомендуется найти хорошего специалиста и провести регистрацию сделки с его помощью: это позволит сэкономить силы и время на сбор документации, и изучение законодательства. Данный специалист также проводит регистрацию сделки через Росреестр.

    Подписание

    Как оформить ДКП с участием родственников

    С юридической точки зрения неважно, кто покупатель – родная сестра или незнакомый человек. Особенности возникают при уплате налогов с реализации коммунальной недвижимости.

    К сожалению, в данном случае вычеты не предоставляются. Даже если производятся попытки продать комнату дешево, в расчет налоговой базы будет браться оценочная стоимость жилья.

    При этом госпошлина нотариусу снижена для родственников 1-й очереди, к которым относятся:

    • муж и жена;
    • дети как родные, так и взятые под опеку;
    • мама и папа;
    • родные сестра и брат;
    • бабушка и дед.

    Согласно требованиям ст. 250 продавец извещает родственников о том, что продает свою долю. При отсутствии возражений в течение 30 дней, происходит оформление договора. Для людей в браке также потребуется согласие супруга.

    Таким образом, порядок оформления недвижимости по ДКП зависит от того, продается ли недвижимость полностью или только ее часть, от наличия обременений на дом, собственников и прописанных граждан. Нотариальное заверение сделки требуется только при продаже доли квартиры: в остальных случаях необходимо соблюсти форму договора и основные требования к его составлению.

    Источник: https://shtrafsud.ru/dokumenty/kak-oformit-kuplu-prodazu-kvartiry.html

    Как правильно оформить куплю-продажу квартиры?

    Ответственность за приобретение и продажу жилья обязательно должна быть закреплена в договоре, включающем главные аспекты сделки. О шагах, которые продавец и покупатель проходят на пути купли-продажи квартиры, а также о тонкостях процесса расскажем сегодня.

    Оформление сделки: основные действия

    На первых этапах сделка будет идти по стандартному алгоритму: покупатель, исходя из своих денежных возможностей, выбирает объект. Далее сделка проверяется на законность или чистоту (кроме общения с продавцом стоит обратиться в Росреестр или БТИ).

    Проще говоря, здесь важно знать о количестве владельцев квартиры, их дееспособности. Число прописанных человек тоже не стоит упускать из вида.

    Не помешает выяснить, есть ли среди прописанных лиц психически нездоровые, осуждённые или настроенные оспаривать владение жильём как наследники.

    После следует заключение предварительного договора купли-продажи, либо договор о долевом участии. В любом случае сторонами сделки должны быть подписаны бумаги, подтверждающие, что в дальнейшем договорённость состоится.

    Аванс при этом передаётся продавцу лично. По итогу оформление приобретения жилья завершается подписанием основного договора купли-продажи и его госрегистрацией. Кроме него нужно будет подписать другие бумаги.

    К примеру, акт приёма-передачи.

    Далее пакет документов сдаётся в отделение Регистрационной палаты или Многофункциональный центр обслуживания населения для регистрации права собственности. Разумеется, алгоритм может меняться в зависимости от ситуации, но основные действия неизменны.

    Переоформление квартиры при покупке

    Для переоформления следует идти в жилконтору по прежнему месту регистрации, чтобы взять выписку. Следующий шаг – посещение такой же организации, но по новому адресу. С собой обязательно кроме выписки и паспорта должны быть акт приёма-передачи со свидетельством о регистрации собственности. Здесь заключается договор с другим ЖКХ. Мужчины 18-27 лет должны взять те же документы и предъявить их в военкомате.

    В течение недели после смены места жительства следует уведомить об этом миграционную службу, чтобы в паспорте проставили новый пункт регистрации.

    Переоформить лицевые счета, скажем, на газ, домофон и прочее можно в соответствующих организациях. С собой важно иметь личные документы (паспорт) и бумаги на квартиру.

    Плюс, после покупки покупатель может пойти в налоговую, чтобы вернуть налоговый вычет (максимум – 2 млн. рублей).

    Куда подавать документы?

    Если дело касается приобретения жилья в кредит, соответствующий договор заключается в банке. Договор купли-продажи разрешено оформить в Регистрационной палате (есть выездная служба), у юриста, в

    многофункциональном центре («Мои документы) или самостоятельно по образцу (если среди участников сделки нет несовершеннолетних, а также других сложностей). Передавать средства лучше по заверенной расписке.

    Перечень бумаг

    Важно подготовить заявление о госрегистрации сделки, плюс, договор с актом приёма-передачи. Не обойтись без кадастрового паспорта, поэтажного плана дома, техпаспорта из БТИ.

    В перечень обязательных бумаг входит ко всему прочему квитанция (как подтверждение оплаты госпошлины) с копиями паспортов всех участников процесса (в том числе если вместо кого-то из них привлечён представитель). Иногда могут запросить кредитный договор с согласием владельцев жилья (когда дело касается коммунальной квартиры).

    Часто требуют свидетельства: о рождении, заключении брака, отцовстве и так далее. Может понадобиться документ о признании одного из участвующих лиц, например, недееспособным.

    Сроки

    В Регистрационной палате бумаги как правило рассматривают две недели. Если подача документов происходила через МФЦ, срок составит неделю. А чтобы в случае срочности сократить число дней до трёх-пяти, нужно предоставить заявление об ускорении процесса с указанием повода для этого (писать на имя руководителя отдела Регпалаты). Не лишними будут билеты (как подтверждение перелёта) и другие доказательства.

    Распространенные нюансы

    Если квартира приобреталась в ипотеку, требуется сначала получить одобрение на сделку купли-продажи от банка.

    Отметим также, что на сегодняшний день оформлять предварительный договор при передаче задатка не обязательно. Главное, чтобы в договоре купли-продажи указывались данные о недвижимом имуществе, его расположении, о цене.

    При продаже доли жилья в бумагах обязательно указываются лица, за которыми сохранилось право пользования недвижимостью.

    Если в сделке участвует чей-то представитель, важно, чтобы его действия осуществлялись по доверенности.

    Источник: https://DoorinWorld.ru/zakonodatelstvo/kak-pravilno-oformit-kuplyu-prodazhu-kvartiry

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист Владислав Анохин