Как правильно покупать квартиру на вторичном рынке

Содержание

Как самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке без риэлтора и опыта за 7 шагов

Как правильно покупать квартиру на вторичном рынке

В покупке жилья на вторичном рынке есть преимущества: вы точно знаете, что квартира существует и в нее можно вселиться сразу после приобретения. Проблема вторичного рынка — мошенничество. Как подойти к выбору и оформлению жилья.

Каков порядок действий при покупке квартиры

Все предлагаемое на продажу жилье можно разделить на две группы: жилье первичного и вторичного рынков. Первичный рынок составляют предложения квартир во вновь строящихся домах, вторичный – квартир в домах, которые были построены ранее и уже какое-то время эксплуатировались.

Оба сектора имеют некоторые преимущества. Квартиры вторичного рынка, например, можно не только увидеть собственными глазами, но и поселиться в них сразу же после приобретения. Цены на квартиры вторичного рынка зависят от состояния, качества ремонта, района расположения, планировки, площади квартиры и нередко бывают выше цен на вновь построенное жилье.

Серьезной проблемой приобретения квартир на вторичном рынке считается мошенничество. Чтобы не стать жертвой мошенников, нужно понимать, как дополнительно проверить квартиру перед покупкой. Но обо всем по порядку. Покупка квартиры на вторичном рынке: основные этапы и подробности.

1. Каковы ваши финансовые возможности?

Сайты многочисленных агентств по недвижимости предлагают подбирать квартиру по различным параметрам: расположению дома, планировке, метражу, количеству комнат и пр.

Все это, безусловно, важно, но важнее уточнить сразу сумму, на которую покупатель может рассчитывать.

 Если вы располагаете только частью необходимой суммы и планируете взять ипотеку, то определите, сколько именно хотите брать, чтобы понимать, на что можете рассчитывать при покупке.

Оценить стоимость квартиры можно по разным показателям. К вашим услугам аналитики, рейтинги, онлайн калькуляторы, объявления о продаже квартир. Сопоставив информацию из разных источников, вы определите примерную стоимость того жилья, которое собираетесь себе покупать. Можно выбрать район расположения дома, ближайшую инфраструктуру, тип дома и год его сдачи, дату последнего ремонта, характеристики самой квартиры.

Квартиру можно характеризовать общей площадью и площадью отдельных комнат, планировкой, этажом, наличием и состоянием балкона или лоджии, возможности взятия ипотечного кредита. Сопоставив все эти данные с собственными желаниями, определите, какую именно квартиру вы хотели бы купить.

Выделите наиболее важные критерии выбора: площадь, количество комнат и т. д., а также второстепенные: раздельный санузел, размер балкона или кухни, тихий двор, наличие рядом магазина и пр.

Выделив для себя главное, вы можете сделать оценку подходящей квартиры на онлайн калькуляторе.

Конечно, такой сервис даст вам очень приблизительное представление о цене только для того, чтобы примерно определить сумму, которую вам придется потратить на квартиру.

2. Ищем сами или обращаемся к профессионалам?

Еще на этапе определения нужной квартиры, вам придется ответить на важный вопрос: нужна ли вам помощь в поиске и покупке квартиры? Можно всем заняться самому, а можно привлечь профессионала, который основную часть работы возьмет на себя. Это поможет сберечь силы и нервы, но обойдется в ощутимые деньги.

3. Выбор агентства недвижимости

На что обращать внимание, выбирая агентство? В первую очередь, на срок его работы и отзывы клиентов – то, что вы можете оценить еще до знакомства с агентством. Положительные рекомендации и опыт – определяющие факторы, которые позволят остановиться именно на этом посреднике.

 Далее можно оценивать дополнительные факторы: страхование сделки, практика защиты клиентов в суде, качество и полноту договора с клиентом. Хорошо, если агентство готово консультировать клиента по поводу подготовки документов, а на любой его вопрос дает ясные ответы.

Если у агентства есть статус партнера с ипотечным банком, это также дополнительный положительный аргумент.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Стоит обратить внимание на численность сотрудников агентства, уровень их подготовки, качество рекламы. Если агентство окажется готовым поменять вам, если это понадобится, риэлтора, то это тоже неплохо. Поинтересуйтесь объемом письменной отчетности агентства перед клиентом: актами проведенных работ и оказанных услуг, актами осмотра квартир и пр.

Выбор риэлтора

Руководители крупных агентств недвижимости, как правило, сами предоставляют риэлторов, исходя из их загруженности. Частный риэлтор может показаться более привлекательным, однако, уровень гарантий и количество услуг его могут оказаться значительно ниже.

 Специальные сайты по недвижимости предоставляют базы риэлторов, из которых можно выбрать специалиста по следующим критериям: стаж работы, наличие дополнительных сертификатов, специализация, наиболее знакомые городские районы, стаж работы именно в этом агентстве и т.

д.

4. Поиск подходящих квартир

Всего два варианта поиска квартиры:

  • размещение рекламного объявления о покупке квартиры;
  • поиск объявления о продаже подходящей вам квартиры.

Для размещения можно использовать самые разные рекламные издания:

  • доски объявлений по недвижимости;
  • специализированные сайты и печатные издания;
  • рекламные листовки и пр.

Искать квартиру нужно не только в источниках, в которые вы размещали рекламу о покупке. Используйте также специализированные сайты с их базами предложений, печатные издания, базы данных агентств и т. д.

Осматриваем подходящие варианты

Итак, появились первые варианты, из которых можно выбирать. Не ленитесь осматривать все, что вам предложено! Делайте это внимательно и дотошно, вникая в каждую деталь. Помните, что продавец не заинтересован говорить вам правду.

 Его задача – быстрее продать квартиру, поэтому, кроме восторженных отзывов о ней, от продавца вы ничего не услышите. Все, что вы увидите сами, будет не только основой для решения о покупке, но также аргументами при обсуждении окончательной цены.

Тщательно фиксируйте даже малейшие недостатки!

Ваша внимательность и педантичность может помочь вам приобрести квартиру по цене значительно ниже заявленной. Первый осмотр квартиры лучше проводить до обеда.

Порядок осмотра

Сначала осмотрите двор. Отметьте наличие детских площадок, скамеек, цветочных клумб и пр. Отметьте чистоту двора и место, где установлены контейнеры для мусора. Внимательно осмотрите фасад здания и вход в подъезд.

 В подъезде не направляйтесь сразу к лифту. Посмотрите, насколько он чистый и светлый. Удобно ли проходить с большими предметами, коляской? В каком состоянии почтовые ящики? Пройдите пару этажей по лестнице.

Посмотрите состояние подъезда, мусоропровода.

В квартире вначале тщательно исследуйте коммуникации: покрутите вентили, посмотрите вытяжку, пощелкайте тумблерами электрощита. Обращайте внимание на состояние труб, отсутствие следов ржавчины. Если есть сомнения в чем-то, пригласите в следующий раз того, кто поможет разобраться.

 Откройте шторы и посмотрите, какой уровень освещенности. Сравните планировку квартиры с планом БТИ на предмет отсутствия перепланировки. Если осмотр проводится зимой, проверьте батареи.

 Если не предполагается ремонт сразу же после заселения, осматривайте квартиру более тщательно: попросите открыть окна, отодвинуть мебель. Осмотрите столярку и полы.

Прислушайтесь: слышно ли соседей за стеной. После осмотра все подробно запишите. Это особенно необходимо сделать, если выбираете из нескольких квартир. Подробная запись поможет определить наиболее подходящий вариант.

5. Как правильно торговаться

Итак, окончательный вариант определен, теперь нужно установить окончательную цену. Даже если вы располагаете необходимой суммой, обязательно нужно торговаться! Процедура эта имеет свои правила:

Никогда не начинайте торговаться по телефону или при первом же визите на квартиру. Нельзя вести себя нервно, резко или высокомерно. Вам нужно расположить к себе продавца. Дайте понять, что квартира вас заинтересовала и ваши намерения серьезны.

https://www.youtube.com/watch?v=a-V0Cmz6Msc

Озвучьте сумму ниже той, на которую внутренне согласны, давая возможность продавцу поднять цену. Укажите положительные качества квартиры (к примеру, хороший район, большой парк рядом, большие окна), потом спокойно и мягко укажите недостатки (необходимость утепления, замены сантехники и пр.). Не акцентируйте на этом внимание эмоционально – люди жили в этой квартире, это может задеть их.

Обычно продавец готов немного уступить. Если вы готовы быстро совершить сделку и заплатить при этом наличными, то можете использовать это как дополнительный аргумент в торге. Продавец не должен снижать цену в любом случае. Если вы заинтересованы именно в его квартире, то придется согласиться на его условия.

Перед покупкой проверьте, в порядке ли документы, а именно:

Является ли квартира собственностью продавца. При продаже квартиры по доверенности нужно проверить документы о праве собственности. Такие документы можно просить предъявить уже при просмотре квартиры.

Не состоит ли хозяин квартиры на психоневрологическом учете и на учете в полиции. Такую проверку можно поручить риэлтору или юристу.

Нет ли в квартире не выписанных жильцов, в т.ч. находящихся в местах лишения свободы, несовершеннолетних. Нет ли на этой квартире залога, ареста или обременения.

Каким образом можно дополнительно защитить приобретаемую недвижимость

Этап ознакомления с документами на квартиру и проверка ее «чистоты» очень важны в процессе подготовки сделки. При твердом решении покупать именно эту квартиру, следует привлечь к проверке ее риэлтора или юриста, поскольку ошибки здесь могут стоить права собственности на жилье.

Читайте также  Можно ли отказаться от дарственной на квартиру

6. Сделка по приобретению квартиры. Гарантии безопасности

Процесс купли-продажи квартиры проходит в несколько этапов: После того, как договоренность с продавцом достигнута, право на продолжение процедуры получается внесением задатка (аванса), составляющего обычно несколько процентов от полной стоимости квартиры. В договоре задатка указываются сроки, в течение которых продавец должен подготовить документы для совершения сделки. Стороны также оговаривают, кто берет на себя расходы по подготовке документов, услуги в ходе сделки и регистрации.

После того, как документы подготовлены, назначается дата сделки. Сторонами согласуется банк, в котором будут проводиться расчеты, нотариус для заверения договора, заказываются услуги по перевозке денег, согласуется текст договора купли-продажи и банковских услуг.

На сделке подписывается договор купли-продажи, денежные расчеты. После этого документы подлежат регистрации в Росреестре, а после регистрации сделки производятся окончательные расчеты, оформление актов, передача ключей. Для расчетов банком может использоваться предоставление банковских ячеек, аккредитивов.

Банк в ходе сделки выступает гарантом того, что продавец получит причитающиеся ему по договору средства в полном объеме. В промежутке между подписанием договора и регистрацией сделки деньги сохраняет банк, а стороны прав на них не имеют. Если договор купли-продажи предусматривает выписку не выписанных до продажи квартиры граждан, то сумма (часть суммы) передается продавцу только после того, как они будут выписаны.

7. Покупка квартиры по ипотеке

Ипотечный кредит нужен, когда собственных средств на покупку квартиры не хватает. Нужную сумму можно взять, ознакомившись с условиями, в большинстве банков, предлагающих ипотечные программы. Ипотека требует комиссии за оформление и обязательное страхование.

Банки, как правило, требуют страхования квартиры. Страховать ее от уничтожения и повреждения придется заемщику за свои деньги. Иногда банк требует также страхование жизни и трудоспособности заемщика. В случае его смерти или другом страховом случае, долг банку выплатит страховая компания.

Рекомендуем обратить внимание на калькулятор «Сколько времени нужно копить на квартиру», который поможет вам рассчитать примерное время, необходимое на накопление нужной суммы

© Старецкая Елена, BBF.ru

Источник: https://BBF.ru/magazine/16/5251/

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке?

Несмотря на то, что темпы строительства нового жилья сегодня достаточно высоки, спрос на уже обжитую недвижимость остается стабильным. Такое приобретение бывает более предпочтительно в некоторых случаях. Однако нужно знать, как правильно купить квартиру на вторичном рынке в 2019 году.

Скачать образцы документов

  • Образец расписки в получении денег

Особенности вторичного рынка недвижимости

Можно выделить несколько основных причин, по которым люди вместо современного комфортного жилья с парковочными местами и другими преимуществами покупают квартиры уже бывшие в использовании. При этом стоимость играет самую незначительную роль. Иногда квартира той же площади, что и в новом доме, на вторичном рынке стоит дороже. Вот некоторые основания для покупки такого жилья:

  • территориальная привязка к определенному месту. Как правило, бюджетные новостройки находятся на окраинах городов, что не всем удобно в плане транспортной доступности;
  • наличие развитой инфраструктуры. Современные жилые комплексы предусматривают строительство школ, детских садов и поликлиник, но на практике делается это на завершающих этапах, что доставляет первым покупателям большие неудобства;
  • возможность переезда сразу после покупки. Жилье на вторичном рынке продается в большинстве случаев уже с чистовым ремонтом. В новой квартире понадобятся финансовые и временные затраты на доведение ее до нормативного состояния, а приобретение объекта с ремонтом от застройщика не всегда оправдано.

Существующее законодательство, исторические реалии и сложившиеся отношения на рынке вторичной недвижимости сформировали некоторые особенности, знание которых позволяет безопасно осуществить сделку:

  • большое количество жилья в России проходило через процедуру приватизации, в ходе которой могли быть нарушены чьи-либо права;
  • тонкости семейного и наследственного права добавляют риски обжалования сделки третьими лицами;
  • жилищный рынок привлекает большое количество мошенников всех мастей;
  • техническое состояние старых домов часто оставляет желать лучшего;

Однако, все эти сложности можно легко преодолеть, если знать, как правильно покупать квартиру на вторичном рынке.

Варианты приобретения жилья на вторичном рынке

Бывшее в употреблении жилье можно купить как за собственные средства, так и за кредитные. В последнем случае могут быть некоторые ограничения по качеству квартиры со стороны банков.

Весь процесс поиска подходящего жилья и его приобретения осуществляется самостоятельно либо через посредников, которые имеют соответствующий опыт.

Чтобы сэкономить средства и не привлекать риэлторов, нужно знать, как правильно выбрать квартиру при покупке на вторичном рынке.

Выбор подходящей недвижимости

Если вы решили приобрести жилье на вторичном рынке, то необходимо произвести анализ имеющихся предложений в вашем городе по следующему алгоритму:

  • изучить 3-4 самых популярных сайта с объявлениями о продаже недвижимости. При этом большинство объявлений будут от агентств. Им придется заплатить комиссию. Если вас это не устраивает, ищите только частные объявления. При этом риски купить «проблемную» квартиру увеличиваются;
  • выставите в запросе ту максимальную цену, которую вы готовы заплатить. Осторожно относитесь к объявлениям, цена в которых сильно ниже рыночной;
  • определитесь с районом, обращая внимание на близость и наличие необходимой вам социальной инфраструктуры;
  • не забудьте про технические характеристики жилья, год постройки дома и давность проведения капитального ремонта;

В результате из нескольких сотен результатов останется всего пара десятков, что позволяет более тщательно и правильно выбирать квартиру на вторичном рынке.

Далее нужно пообщаться с продавцами и оставить во внимании тех, с кем удалось поторговаться, а также установить, что юридических проблем с недвижимостью нет. Для этого придется проверить жилье по базе Росреестра, а также у судебных приставов на предмет ареста.

Оставшиеся варианты необходимо посетить и посмотреть «вживую». Среди них надо выбрать, тот, который будет для вас наиболее комфортным. Когда определитесь с объектом для покупки, можно готовиться к сделке.

Самостоятельное приобретение жилья за собственные средства

Рассмотрим, как правильно купить квартиру на вторичном рынке без посредников за наличку. Когда имеются собственные средства для приобретения недвижимости, то перед покупателем встает только один выбор: использовать посредника или нет.

Если вы обладаете достаточными навыками: способны самостоятельно вести переговоры, проверить юридическую чистоту объекта, умеете составлять договор купли-продажи и знаете, куда с ним пойти, то этот вариант для вас.

Когда с документами на квартиру все в порядке и заключению сделки ничего не мешает, необходимо договориться о способе передачи денежных средств.

Чтобы правильно покупать квартиру на вторичном рынке без ипотеки, как правило, нужно позаботиться о безопасности расчета с продавцом. Есть несколько вариантов данной процедуры:

  • использование банковской ячейки. Самый безопасный способ, так как продавец получит деньги только после регистрации вами собственности в Росреестре. Невысокая стоимость услуги и возможность расчета наличными;
  • банковский аккредитив. Создание специального банковского счета, с которого деньги будут списаны в пользу продавца после регистрации сделки. Тоже безопасный способ, но не все кредитные организации предоставляют такую услугу;
  • безналичный перевод на счет продавца. Не очень удобно, так как банк берет большой процент за транзакцию;
  • перевод с карты на карту. Не рекомендуется использовать для крупных сумм, так как могут возникнуть проблемы из-за технического сбоя;
  • расчет наличными из рук в руки. Самый ненадежный способ. Необходимо получить расписку в получении денег, но в случае возникновения проблем, свои права будет труднее отстоять в суде. Образец расписки можно скачать здесь.

Если вы сомневаетесь в своих способностях и не знаете, как правильно купить квартиру на вторичном рынке без посредников, то можно еще провести сделку через нотариуса. Это гарантирует надежность и безопасность, но потребует оплаты госпошлины, размер которой зависит от стоимости жилья.

Впрочем, когда приобретаемая квартира находится в долевой собственности, то участие нотариуса обязательно по закону.

Очевидно, что покупка жилья на свои деньги не представляет особой сложности, но если планируется использовать кредитные средства, то придется пройти еще одну процедуру.

Использование кредитных средств

Большинство граждан не могут самостоятельно скопить необходимую сумму для приобретения жилой недвижимости, в связи с постоянно растущей инфляцией, что заставляет использовать кредитные средства банков для этих целей.

Тогда встает резонный вопрос, как правильно купить квартиру в ипотеку на вторичном рынке в 2019 году? В целом процедура аналогична описанной выше, но участие банка в качестве третьего лица накладывает на нее определенные особенности. В частности, понравившуюся квартиру необходимо заранее согласовывать с кредитной организацией.

Служба безопасности банка проверяет не только вашу платежеспособность, но и юридическую чистоту объекта.

Так как банку нужны гарантии возврата средств, то приобретаемое жилье должно быть ликвидным. По этой причине ипотека на квартиры в некоторых домах может быть не одобрена службой безопасности. Если с объектом все в порядке, то покупателю придется самостоятельно за свой счет провести его оценку.

Стоит понимать, что банк никогда не даст денег больше, чем та сумма, которая будет стоять в заключении оценщика. После одобрения ипотеки, заключается трехсторонняя сделка с участием банка, а в праве собственности на квартиру отражается обременение.

Жилье передается в залог кредитной организации до полной выплаты долга.

Заемщик не увидит денежных средств, так как они будут перечислены банком сразу на счет продавца. Все это нужно знать, чтобы правильно купить или продать квартиру в ипотеку на вторичном рынке без агентов.

Если для совершения покупки вы обратились в риэлторское агентство, то все будет гораздо проще.

Привлечение посредников для поиска и покупки квартиры

На рынке жилья активно работают различные посредники. В качестве таковых могут выступать юридически подкованные граждане или агентства недвижимости. В первом случае главной задачей является выбор грамотного и честного риэлтора, который при хорошем качестве оказания услуги берет приемлемую комиссию.

Преимущество частных посредников в том, что их комиссионные гораздо ниже, чем в агентствах. Однако, есть достаточно большой шанс нарваться на мошенника. Поэтому, если не знаете, как правильно купить квартиру на вторичном рынке через частного риэлтора, то лучше обратиться в крупное агентство.

В таких конторах работают опытные специалисты и имеются целые юридические отделы, которые не только проверят чистоту сделки, но и возьмут всю волокиту на себя. Покупателю и продавцу останется только расписаться в договоре.

Поэтому за сделку с дорогостоящей квартирой придется заплатить серьезную сумму, измеряемую десятками, а то и сотнями тысяч рублей.

Если посчастливилось с маленькой комиссией правильно купить квартиру на вторичном рынке через риэлтора в России, то вам очень повезло. Ведь в этом случае, не пришлось тратить свое время и силы на поиск жилья, совершение сделки и ее регистрацию в государственных органах.

Оформление приобретенной квартиры

Если же вы приобретали жилье самостоятельно, то необходимо еще знать, как правильно оформить покупку квартиры на вторичном рынке. Так как оказание государственных услуг в России сегодня жестко регламентировано, то проблем с этим возникнуть не должно. Любая приобретенная недвижимость должна быть зарегистрирована в Росреестре.

В единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) нужно внести запись о новом собственнике. Для этого договор купли-продажи, подписанный обеими сторонами, передается в МФЦ, где пишется соответствующее заявление. К договору нужно приложить копии паспортов продавца и покупателя, квитанцию об уплате госпошлины, а также документы на квартиру, в случае их наличия.

С недавнего времени свидетельство о праве собственности не выдается. Вместо него в ходу выписка из ЕГРН.

После сдачи документов на регистрацию нужно подождать не более 10 дней, после чего получить выписку и стать полноправным хозяином квартиры. Приобретение жилья на вторичном рынке имеет свои плюсы и минусы, но главное сделать все правильно, чтобы не омрачить долгожданное событие неприятностями!

Источник: https://room46.ru/kak-pravilno-kupit-kvartiru-na-vtorichnom-rynke/

Как правильно купить жилье без посредников на вторичном рынке

Узнайте, как правильно купить квартиру без посредников на вторичном рынке, жилье с рук на вторичке, советы, которым следовать, чтобы покупка была безопасной и выгодной — 7 шагов!

Самостоятельная покупка жилья – не простое дело, требующее внимания и знания многих аспектов, которые вы узнаете из статьи и видео.

Мой трехлетний опыт работы риэлтором в агентстве недвижимости помог написать небольшую инструкцию, сопровождаемую советами по покупке вторичной недвижимости.

Чтобы не наделать ошибок, и не стать заложником не чистых на руку людей, при приобретении жилья без посредников необходимо выполнить ряд последовательных действий, состоящих из 7 шагов.

После прочтения статьи

  1. вы будете четко знать весь процесс приобретения недвижимости на вторичке;
  2. познакомитесь с этапами оформления покупки недвижимости;
  3. узнаете о подводных камнях и опасностях сделки.

Удачная покупка предполагает три основных этапа:

  • выбор квартиры;
  • проверка на юридическую чистоту;
  • оформление сделки (покупки).

Шаг 1
Определение параметров квартиры

На данном этапе важно точно понять, какие характеристики будущего жилья вам подходят:

  • количество комнат;
  • этаж;
  • местоположение дома: центральные районы, транспортные узлы, парковая зона и т.д.;
  • материал стен;
  • наличие или отсутствие ремонта;
  • планировка: хрущевка, брежневка, улучшенная, современная (влияет на стоимость квартиры, степень износа, как фактор одобрения недвижимости банком).

От выбранных параметров зависит и стоимость квартиры на вторичном рынке жилья, и степень износа, которая влияет на одобрение покупаемой недвижимости банком.

Совет: узнайте 4 способа определить рыночную стоимость жилья

Следует проанализировать существующие цены на недвижимость, отказавшись как от слишком высоких, так и слишком низких цен. Осуществить анализ цен: отмести слишком высокие и низкие по стоимости.
Совет: определившись с требованиями, предъявляемыми к будущей квартире, рекомендуется не отступать от них в дальнейшем, чтобы не соблазниться на предложения нечестных продавцов, пытающихся продать ненужную вам недвижимость.

Хорошо, если вы выберите для покупки сразу две квартиры, чтобы одна осталась про запас в случае, если сделка с одной из них сорвется. Тем более, если оформление планируется делать через банк.

Шаг 2
Точно определить, какая имеется сумма наличных денег

Нужно понимать, что однокомнатная квартира в центре может стоить столько, сколько «двушка» на окраине.

Совет: Если покупаете по ипотеке сумма ежемесячного платежа не должна превышать 30% от дохода.

Ваш месячный доход – это та сумма, которая остается в семейном бюджете после того, как оплачены все счета (коммунальные платежи, интернет, телефон), учтены затраты на еду, проезд и т.д.

Лучше, чтобы размер этой суммы был несколько больше, так как после покупки жилья смогут возникнуть дополнительные расходы, связанные с ремонтом или покупкой мебели.

Планируя предстоящие расходы по покупке новой жилплощади нужно не забывать о таких расходах, как:

  • оплата услуг риэлтора(если вы нашли квартиру по объявлению, а продает риэлтор — придется заплатить посреднику 10-20 тыс. рублей);
  • оформление сделки, ипотеки и документов;
  • возможный ремонт;
  • приобретение мебели.

Банки же вам позволят купить квартиру с ежемесячным платежом, котрый составит 50% от вашего дохода, ведь это не они будут платить в течение 15-20 лет. А жизнь полна обстоятельств.

Посчитайте расходы покупателя квартиры (какие несет при покупке в ипотеку)

Пример: банк одобрил платеж 50%, затем, поменял работу или родила жена и ушла в декрет, доход стал меньше — платежи по ипотеке стали в тягость.

Шаг 3
Поиск вариантов недвижимости собственными силами

Самостоятельный поиск жилья поможет сэкономить деньги (до 20 тыс. рублей), но вы потратите массу времени. Придется использовать все доступные вам источники информации по недвижимости:

  • просматривать рекламные объявления в газетах;
  • на досках объявлений;
  • в сети Интернет;
  • обращаться к знакомым;
  • обзванивать многие десятки телефонов для поиска нужного варианта .

Нельзя забывать, что есть и такие непорядочные продавцы, которые скроют от вас важные нюансы, будут постоянно переносить время встречи, отменят сделку накануне подписания и т.д.

При поиске жилья придерживайтесь правил:

  1. обращайте внимание на наличие/отсутствие перепланировки;
  2. на этапе обзвона узнавайте причину и давность продажи;
  3. узнайте у продавца покупает ли он взамен себе квартиру — это увеличит срок сделки;
  4. поинтересуйтесь как давно продает квартиру и сравните с датой публикации объявления;
  5. фиксируйте все квартиры, которые нашли в таблицу.

Лист отбора квартир с досок объявлений
(можно дополнять новыми колонками под ваш случай)

Кол-во комнат S, кв.м Цена Контакты Ссылка Срок продажи Причина Продавец
1-комнатная 32 3200 ФИО, тел на объявление 3 недели покупка квартиы посредник
1-комнатная 30 3250 ФИО, тел на объявление 1,5 месяца смена региона собственник

Как правильно купить квартиру с рук на вторичке и сэкономить время

Можете воспользоваться расклейкой объявлений для поиска собственника жилья

При отборе объявлений имейте ввиду, что собственник желает продать квартиру любым способом, следовательно, прибегнет к уловкам. Рассмотрим часто встречающиеся из них в объявлениях.

Написано в объявлении Как на самом деле
Не указан есть ли балкон Вероятность 90%, что его нет
Не указан этаж расположенияквартиры Это первый или последний этаж
У новой планировки указанбОльший метраж площадей, чем вы видели, изучая стандартные планировки Указан метраж, включающий в себябалкон (что незаконно) или просто желание привлечь Покупателя бОльшимиметрами
10 минут пешком и 5 минут натранспорте Значит, 30 минут пешком и 15 натранспорте
15 минут пешком Значит, никогда не доберетесьпешком
15 минут на транспорте Значит, это совсем другой район
Если не указано, что не угловая Вероятнее всего угловая
Указано хорошее состояние Чаще — это удовлетворительное
Не указано, ипотека или более 5лет в собсвенности Чаще менее 5 лет в собственности
Если не указано продажа иличистая продажа Чаще всего это обменный вариант
Объявление очень краткое Чаще всего это дубль или утка отАН

Распространенная ошибка покупателей — поиск объявлений на мелких досках объявлений!

Неопытные покупатели надеются, что на малоизвестных досках объявлений завалялась хорошая квартира и ждет только их. В итоге они тратят бессмысленно свое драгоценное время, т. к. на рынке чудес не бывает! Продавцы стремятся продавать через прокачанные и крупные порталы и доски объявлений.

Шаг 4
Рассмотрение вариантов недвижимости

Совет: что предусмотреть при первичном осмотре будущего жилья

Даже пепельница в подъезде может намекнуть вам на будущие сборища и табачный дым..

Осуществляя непосредственный осмотр приобретаемой квартиры важно обратить внимание на следующее:

  • кто показывает квартиру (риэлтор или хозяин);
  • узнать о соседях;
  • состояние дома, подъезда и двора;
  • высота потолков;
  • материал перекрытия;
  • электропроводка и сантехника;
  • состояние стен, потолка и пола;
  • наличие и количество лифтов, их состояние.

На данном этапе можно примерно оценить стоимость предстоящего ремонта. Прибавив ее к цене квартиры, вы получите реальную стоимость.

Какие вопросы требуют особого внимания при осмотре жилья?

  1. Оценка общего состояния, время проведения последнего ремонта, состояние инженерных сетей (электропроводка, канализация, водопровод).
  2. Определить отсутствие (наличие) на кухне и в ванной плесени или грибка.
  3. Внимательно рассмотреть состояние стен, чтобы они были чистыми, не имели щелей.
  4. Узнать о том, проводилась ли перепланировка помещений.
  5. Выяснить, на какие стороны света выходят окна.
  6. Оценить состояние дома в целом: чистоту подъезда, лифта, наличие мусоропровода.
  7. Постараться получить краткие сведения о будущих соседях.

Шаг 5
Проведение переговоров с продавцом квартиры (можно торговаться)

Торговаться можно на любом этапе покупки, начиная от первого звонка и в момент внесения аванса/задатка продавцу квартиры.

Важно понимать, что если квартира продается совсем недавно (недели 2 или 3), торговаться никто не будет.

Цена недвижимости – главный фактор, влияющий на решение о покупке. Ценообразование недвижимости основано на следующих факторах:

  • технические характеристики дома, район, придомовая территория (парковка, детская площадка и т.д.);
  • степень развитости инфраструктуры, этаж, площадь квартиры;
  • размеры кухни и прихожей, наличие балкона или лоджии, ремонт.

Две аналогичные по своим параметрам квартиры, расположенные в одном районе, могут значительно различаться по цене. При оценке жилья важную роль играет анализ предложения и спроса, на этом и основана методика оценки. Следует максимально точно оценить реальную стоимость квартиры по отношению к выставленной за нее цене, чтобы определить возможность торга.

Совет: секреты успешного торга при покупке квартиры

Как правило, при продаже квартиры стоимость выставляется по уровню верхней планки. В эту стоимость уже включены:

  • стоимость услуг риэлтора,
  • диапазон, в котором владелец готов торговаться,
  • его личные желания (отпуск, наряды для жены, новый автомобиль и т.д.).

Продавец квартиры и его посредник заранее намечают для себя нижнюю планку стоимости. Профессиональные навыки, аргументы и доводы, приведенные при переговорах, помогают преодолеть даже эту планку.

С просьбой о торге можно обратиться в следующих случаях:

  • если требуется ремонт;
  • давно не проводилась замена стояков;
  • нет застекления балкона или лоджии;
  • выполнена незаконная перепланировка в квартире;
  • документы на недвижимость вызывают сомнения.
Читайте также  Перепланировка в квартире рамки дозволенного

Нужно заранее определить, на какую сумму можно рассчитывать при торге. Если вы желаете получить скидку в размере 100 тыс. рублей, лучше предложить продавцу 200 тыс. При этом у вас будет шанс получить 150 тыс. рублей скидки.

Шаг 6
Проверка квартиры

После внесения аванса продавцу объекта вы можете получить документы, чтобы проверить юридическую чистоту квартиры, исключения рисков при приобретении жилья.

Проверке подлежат:

  1. достоверность предоставленных документов;
  2. правомочность продавца;
  3. прописку всех лиц квартиры, обратив внимание тех жильцов, которые были временно выписаны;
  4. притязания на недвижимость сторонних лиц (супруги продавца, несовершеннолетних собственников, недееспособных граждан), наличие судебных споров, возможных наследников, претендующих на жилье;
  5. разного рода обременения в виде ипотеки, аренды или ареста;
  6. долги по квартплате;
  7. узаконенная или незаконная перепланировка.

Особенно тщательно следует проверить следующие документы:

  • свидетельство права собственности;
  • договоры купли-продажи, приватизации, дарения, мены и пр.;
  • в случае наследования, свидетельство о наследстве;
  • кадастровый паспорт;
  • технический паспорт (не является обязательным при наличии кадастрового паспорта);
  • паспорта собственников недвижимости.

Совет: проверьте все перечисленные документы, даже если они не пригодятся при совершении сделки.

На что следует обратить более пристальное внимание:

  • все подписи в документах должны располагаться в положенных местах, должны быть штампы регистрации;
  • все полагающиеся свидетельства должны предоставляться на гербовой бумаге;
  • недопустимы исправления, но если они имеются, необходимо требовать у продавца их восстановления в официальных инстанциях.

Необходима также выписка ЕГРП (ЕГРН), чтобы проверить достоверность сведений о собственниках жилья. Выписку ЕГРН можно получить Онлайн

Шаг 7
Юридическое оформление сделки по покупке жилья

При оформлении такой сделки проходят три этапа оформления, а именно:

1 Этап. Проверяются все документы. Покупателю предстоит внимательно проверить, все ли необходимые для совершения сделки бумаги имеются в наличии.

Тщательно проверяются правоустанавливающие документы и отсутствие/наличие обременений в виде прописанных на жилплощади несовершеннолетних детей, ареста или залога квартиры.

2 Этап. Заключается договор купли-продажи, передача задатка по договору задатка передается аванс, сдаются документы в органы регистрации сделок (МФЦ). момент регистрации сделки от 5 — 10 дней.

3 Этап. Прием-передача покупателю квартиры. После проведения осмотра подписывается акт приема-передачи недвижимости, а затем квартира принимается новым собственником.

Совет: Как отличить профессиональных риэлторов от проходимцев

Вы узнали процедуру покупки жилья с рук на вторичке без посредников. Теперь осуществить самостоятельный поиск и приобрести жилье без услуг посредников и риэлторов не составит труда.

Источник: https://www.HabRealty.ru/pokupatelyu/kak-pravilno-kupit-zhile-bez-posrednikov-vtorichnom-ryinke-ruk.html

Как купить квартиру на вторичном рынке: пошаговая инструкция

Приобретение собственной жилплощади — радостное событие. Однако требуется отнестись к процедуре крайне ответственно, иначе велик риск нарваться на мошенников, оставшись без квартиры и средств к существованию. Мы расскажем, как выбрать подходящий вариант на рынке вторичного жилья и грамотно оформить сделку.

Вторичное жилье: что это такое?

Главное отличие вторичного рынка недвижимости от новостройки — наличие оформленного права собственности на каждую квартиру. Проще говоря, каждая новая квартира, прошедшая регистрацию права собственности в Росреестре, становится «вторичкой».

У каждой квартиры вторичного рынка есть конкретный владелец.

Многие граждане плохо относятся к вторичному рынку недвижимости. Они считают, что здесь их ждут дома в плачевном состоянии, квартиры старой планировки с узкими коридорами и проходными комнатами, а также прочие прелести советских дизайн-проектов. Но это не так. Рынок вторичного жилья представлен огромным жилым фондом, в котором каждый сможет найти себе подходящий вариант.

Существует несколько классов квартир:

Сюда входит жилье в старых домах, высотой не более 4 этажей. Планировка — неудобная, площадь квартиры — маленькая, коридоры — узкие и темные. В некоторых домах не подведены определенные коммуникации (вода, канализация, газ).

Это квартиры в типовых домах высотой от 5 до 16 этажей. Можете выбрать одно-, двух — или трехкомнатный вариант.

  1. Квартиры улучшенного типа

Это многоквартирные дома современной постройки. Жилье имеет удобную планировку и повышенный уровень комфорта.

В таких домах обычно около 30 квартир. Одна площадь может занимать целый этаж. Жилье отличается высокой комфортностью. Внутридомовая территория закрыта и облагорожена. Присутствует лифт, консьерж, удобная парковка, современная детская площадка.

Таким образом, на вопрос: «Что лучше — вторичка или новостройка?», однозначного ответа нет. Далее поговорим о том, как правильно купить квартиру на вторичном рынке.

Вторичный рынок недвижимости предлагает квартиры на любой вкус и кошелек.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке: пошаговая инструкция

Чтобы стать законным владельцем жилплощади, действуйте поэтапно:

  1. найдите несколько подходящих вариантов;
  2. осмотрите помещения и обсудите цену;
  3. проверьте юридическую чистоту объекта;
  4. оформите договор купли-продажи;
  5. зарегистрируйте право собственности на недвижимость.

Остановимся на каждом этапе подробнее.

Шаг 1: Ищем подходящий вариант

Если вы решили найти вторичное жилье самостоятельно, можете использовать следующие источники:

Откройте местную газету с объявлениями, либо зайдите на тематический сайт. Например, на Авито.

Некоторые продавцы размещают объявления в своем районе. Поэтому можете приехать туда, побродить у подъездов и поинтересоваться у жильцов приглянувшегося дома, не продают ли соседи квартиру.

  • Родственники, коллеги, знакомые

«Сарафанное радио» — тоже неплохой метод поиска жилья. Обычно знакомые и коллеги могут предложить доступный вам вариант.

Второй способ поиска жилья — обращение к риэлторам. Стоимость их услуг варьируется от 1 до 10% от общей суммы сделки (цены будущей квартиры). Как видите, сумма немаленькая. Поэтому стоит особое внимание уделить выбору агентства.

Чтобы не нарваться на мошенников, обратите внимание на офис компании. Если это крошечная комната в подвальном помещении, то вряд ли агентство порядочное. Также поищите отзывы о риэлторской фирме в интернете, изучите сертификаты, дипломы и награды сотрудников, которые обычно развешивают на стенах офиса. Их наличие свидетельствует о солидной и стабильной фирме.

Покупать квартиру самостоятельно гораздо выгоднее. Главное — знать все тонкости и нюансы процесса.

Шаг 2: Изучаем жилплощадь и обсуждаем цену

Нашли подходящий вариант — осмотрите квартиру вместе с продавцом. Обратите внимание на:

  • общее состояние стен, полов и потолков (гладкость, отсутствие грибка, плесени и прочих неприятных вещей);
  • наличие и работоспособность дверей и окон;
  • наличие и состояние коммуникаций и сантехнического оборудования;
  • работу батарей (если приобретаете квартиру зимой);
  • соответствие фактической планировки квартиры той, что указана в технической документации. Неузаконенная перепланировка станет причиной отказа в госрегистрации сделки.

Также осмотрите подъезд, лифт и двор, поинтересуйтесь видом из окна, наличием парковочных мест, инфраструктурой. Помните, что после оформления сделки изменить что-либо не удастся, поэтому с неудобствами придется смириться.

Квартиру с самовольной перепланировкой продать не удастся.

Еще один важный момент — цена недвижимости. Учтите, что самые выгодные предложения можно отыскать зимой. Летом на рынке вторичного жилья наступает мертвый сезон.

Первоначальная цена на квартиру обычно на 20-30% выше той, которую продавец реально рассчитывает получить. Поэтому стоит поторговаться.

Снизить цену вам помогут следующие факторы:

  • угловое расположение квартиры;
  • отсутствие балкона или лоджии;
  • наличие обременения (если квартира куплена в ипотеку, в ней прописаны несовершеннолетние дети и т.п.);
  • необходимость проведения ремонта, замены коммуникаций, окон, дверей и т.д.

Шаг 3: Проверяем юридическую чистоту сделки

Обязательный шаг, исключающий риск потери денег и только что приобретенной квартиры. Проверьте:

  • действительно ли жилплощадь принадлежит продавцу — сверьте данные его паспорта с правоустанавливающими бумагами на квартиру;
  • наличие документации на недвижимость (технический и кадастровый паспорт), срок ее действия, соответствие фактическому состоянию объекта;
  • письменный отказ от покупки всех остальных совладельцев — это необходимо, если вы приобретаете долевую собственность;
  • количество прописанных граждан — заострите внимание на несовершеннолетних, инвалидах и недееспособных лицах.

Если от имени продавца действует представитель, проверьте подлинность и актуальность его доверенности.

Совладельцы имеют преимущественное право выкупа доли, поэтому могут оспорить вашу сделку.

Шаг 4. Оформляем договор купли-продажи

Документ имеет простую письменную форму, подтверждая соглашение между продавцом и покупателем. Первый гарантирует передачу в собственность покупателя объекта недвижимости, второй — передачу заранее оговоренной суммы. Текст договора несколько различается в зависимости от способа покупки квартиры.

Чаще всего оформляется ипотека вторичного жилья. Сразу после оформления купли-продажи недвижимость передается в залог банку. Пока не погасите ссуду, не сможете ничего сделать с квартирой без разрешения банка.

Ипотечную квартиру нельзя продать, обменять, подарить без согласия банка.

Договор купли-продажи имеет следующую структуру:

Указывается название и номер соглашения, а ниже — населенный пункт, в котором оформляется сделка с датой подписания документа.

Приводятся Ф.И.О., паспортные данные, прописка, семейное положение продавца и покупателя. Если жилье продается в ипотеку, в обязательном порядке указывается банк. Текущий и будущий собственник подтверждают свою дееспособность и понимание сущности документа.

Указывается адрес, этаж и площадь квартиры, общая этажность дома, цена покупки (цифрами и прописью). Здесь же прописывается цель соглашения — приобретение объекта. Продавец гарантирует, что жилье не было перепродано или подарено третьему лицу и не имеет обременений. Приводится перечень документов, согласно которым жилье находится в собственности продавца.

Прописывается стоимость жилья, которую обязуется оплатить покупатель. Указывается форма расчета: наличный, безналичный, через банковскую ячейку.

  • Права и обязанности сторон

Текущий владелец обязуется передать покупателю жилплощадь в том же состоянии, в каком она находилась на момент подписания договора. Покупатель обязуется оплатить указанную в договоре цену в установленные сроки.

Соглашение купли-продажи квартиры вступает в силу со дня регистрации в Росреестре и действует до момента полного исполнения сторонами своих обязательств.

В конце соглашения продавец и покупатель проставляют личные подписи с расшифровкой.

Скачать образец договора купли-продажи квартиры

Шаг 5: Регистрируем право собственности

Чтобы стать официальным собственником «вторички», необходимо зарегистрировать сделку в Росреестре. Как понадобятся документы:

  • заявление;
  • договор купли-продажи;
  • нотариально оформленная доверенность (если регистрацией занимается представитель);
  • квитанция об уплате госпошлины (для граждан — 2000 руб.).

Мы перечислили базовый список. В зависимости от ситуации, у вас могут затребовать дополнительные документы.

Скачать бланк заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Подать документы можно в ближайшее отделение Росреестра, МФЦ, через портал Госуслуг или отправить заказным письмом. Если вы относитесь к льготной категории граждан, можете вызвать специалиста на дом. Забрать готовые документы можно в отделении Росреестра, либо заказать курьерскую доставку в удобное для вас время.

После госрегистрации сделки купли-продажи подписывается акт приема-передачи недвижимости, а продавец вручает новому собственнику ключи от квартиры.

Источник: http://domkodeks.ru/kuplya-prodazha-nedvizhimosti/pokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист Владислав Анохин