Как продать квартиру по ипотеке пошаговая инструкция

Содержание

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Как продать квартиру по ипотеке пошаговая инструкция
Как быть, если квартира находится в ипотеке? Как продать такое жилье, чтобы все было в порядке с законом, и можно ли так сделать вообще?

Что нужно знать при совершении подобной сделки. Об этом поговорим в сегодняшнем материале.

Способы продажи ипотечной квартиры

Для продажи квартиры, находящейся в ипотеке, заключение обычного договора купли-продажи не подходит.

Решить данный вопрос можно 4 способами:

  1. Досрочно выплатить ипотеку;
  2. Погасить задолженность в ходе совершения сделки;
  3. Продажа жилья вместе с долгом по ипотеке;
  4. Продажа ипотечной квартиры банком.

Поговорим обо всех этих вариантах подробнее.

Досрочная уплата ипотеки

Этот вариант прост в понимании, однако сложный в реализации, так как требуется отыскать покупателя с наличными на руках. Схема выглядит просто: взять с покупателя предоплату за жилье и этой суммой погасить остаток задолженности по квартире. В итоге, вы продадите ему уже свободную недвижимость.

Этапы оформления:

  1. Получить разрешение от банковского учреждения на продажу заложенной квартиры. В некоторых случаях с вас потребуют указать причину досрочного погашения ипотечного кредита.
  2. Вместе с банком определяется сумма долгового остатка.
  3. Составляется договор купли-продажи с покупателем и заверяется у нотариуса – это защитит интересы обеих сторон. Важно указать в договоре, что покупатель вносит остаток долга за текущего владельца квартиры, и он вносится в качестве задатка (аванса).
  4. Выписка всех зарегистрированных в квартире жильцов, в том числе и ее владельца. Это относится и к несовершеннолетним.
  5. Взять у покупателя аванс за квартиру, нужный для погашения квартиры (если он не против, можно взять и больший по размеру задаток).
  6. Внести полученные деньги в банк, закрыть ипотеку и снять обременение.
  7. Подписать договор и произвести регистрацию перехода прав собственности на недвижимость в регистрационной палате.
  8. Получить оставшуюся сумму от покупателя.

Из плюсов быстрое оформление сделки и простота схемы. Из минусов – большие риски для покупателя, так как после внесения задатка владелец квартиры может исчезнуть, попасть надолго в больницу, умереть. А заставить его близких родственников вернуть деньги – долгое занятие, которое требует не одного месяца рассмотрения дела в суде.

Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки

В данной схеме банк становится непосредственным получателем задатка. Весь процесс сделки ложится на плечи владельца квартиры, а лучше в помощь нанять проверенного риэлтора. отличительная особенность – необходимость использования в банке двух депозитарных ячеек.

Этапы оформления:

  1. Получить разрешение от банка на продажу ипотечной квартиры.
  2. Определить вместе с банком размер оставшегося долга.
  3. Покупателю требуется заложить средства в 2 ячейки: в первую для банка (сумма равна размеру невыплаченного долга за недвижимость), а во вторую остаток для продавца.
  4. Подписать договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в Реестре.
  5. После перехода прав собственности на квартиру покупателю, продавец забирает деньги с первой ячейки для погашения ипотеки.
  6. Банк дает покупателю погашенную закладную на жилье, по которой нужно получить выписку из ЕГРН о том, что нет обременения.
  7. В завершении продавец получает доступ к деньгам из 2 ячейки.

Из явных плюсов – безопасность сделки. Покупатель уверен, что продавец точно не пропадет, а потенциальный владелец в любой момент может вернуть деньги из банка. Из неудобств – сделка контролируется банковским учреждением, сроки и даты проведения операций не всегда подходят для покупателя или продавца.

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом

Данная схема также называется «перезайм» – ситуация, когда покупатель не имеет достаточную сумму для выкупа квартиры, но готов перенять на себя долговые обязательства.

Этапы оформления:

  1. Сообщить в банк о желании досрочно погасить задолженность по квартире и продать ее.
  2. Найти самостоятельно или заручиться помощью банка в поиске покупателя, способного сделать первый взнос в размере не меньше, чем остаток долга по недвижимости.
  3. Заключить с покупателем договор задатка и нотариально заверить. В договоре указать банковское учреждение, в котором оформляется ипотека.
  4. Покупатель вносит необходимую сумму денег для оплаты долга по ипотеке.
  5. С квартиры снимается обременение – особенности процедуры зависят от конкретного банка.
  6. Передача пакета документов (полный список в следующем разделе статьи) в банк, в котором покупатель планирует оформить ипотеку.
  7. Оценка продаваемой недвижимости.
  8. Одобрение сделки со стороны банка, подписание договора, регистрация сделки в Реестре и получение оставшихся денег от покупателя.

Так как все сделки контролируются банком, риски для всех сторон сведены к минимуму. Для покупателя такой вариант – возможность приобрести квартиру в кредит по цене, ниже, чем обычно. Из минусов способа – сложно подобрать подходящего покупателя, у которого будет на руках необходимая сумма для погашения долга. Также не всегда сделку может одобрить банк.

Продажа ипотечного жилья банком

Наихудший вариант для владельца недвижимости. Используется в случае, когда владелец квартиры имеет проблемы с погашением задолженности или не в состоянии оплатить ипотеку и сообщил об этом в кредитную организацию.

Этапы оформления:

  1. Получить от банка согласие на продажу ипотечной квартиры (банк или коллекторы сами потребуют от продавца подобного обращения).
  2. Подписать согласие о продаже недвижимости банком.
  3. Оценка квартиры банком и выставление на торги.
  4. Создаются две ячейки: в первую покупатель закладывает сумму невыплаченного долга, а во вторую – деньги, предназначенные для владельца квартиры. Если недвижимость была приобретена не так давно, то во 2 ячейке может вообще ничего не быть.
  5. Заключение договора купли-продажи, отправление кредитной организацией документов в Росреестр для снятия обременения.
  6. Регистрация перехода права собственности на недвижимость.

Продавцу не о чем переживать пока идет сделка – банк делает все сам. Из минусов – владелец квартиры обычно получает значительно меньше денег, чем при других вариантах продажи.

Документы при продаже ипотечной квартиры

Перед любой сделкой о продаже ипотечной квартиры требуется подготовить ряд документов:

  1. Паспорта владельцев квартиры (для детей до 14 лет – свидетельства о рождении).
  2. Выписка из ЕГРН на продаваемую недвижимость.
  3. Технический паспорт квартиры.
  4. Справка №9 (выписка из домовой книги).
  5. Справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги.
  6. Если квартира покупалась в браке, но оформлена на одного из супругов – потребуется согласие на продажу и от него.
  7. Справка о стоимости квартиры (оценка недвижимости).

Некоторые из этих справок делаются платно, поэтому необходимо рассчитывать свой бюджет заранее.

Кто может купить квартиру в ипотеке

В первую очередь на объявления по продаже ипотечной квартиры откликаются риэлторы – для них данная ниша является «золотым дном», так как можно купить недвижимость по заниженной стоимости. Вторая категория покупателей – люди, желающие купить хорошую квартиру, но пока что не имеющие на нее средств. При заключении договора с такими людьми, лучше, чтобы сделку сопровождал опытный риэлтор.

Также на ипотечную квартиру обращают внимание люди, желающие купить жилье именно в этом доме. Например, человек давно хотел приобрести недвижимость в вашем жилом комплексе, и тогда он будет рад откликнуться на предложение.

Какие налоги придется уплатить

При продаже ипотечной недвижимости происходит такое же налоговое регулирование, как и при реализации обычного жилья. Если вы владелец квартиры более трех лет, то платить налоги не потребуется. В ином случае, взымается налог 13%. Уклониться никак нельзя, так как сделки контролируются банком.

Какие риски могут возникнуть

Продавец ничем не рискует. Пока обременение не снято, никто никаким способом не лишит владельца недвижимости.

Для покупателей рисков намного больше. Во-первых, сделка может быть оспорена, если продавец не смог получить разрешение на продажу со стороны банка.

Во-вторых, владелец может попытаться «соскочить» со сделки сразу после получения аванса и снятия обременения, и покупателю будет трудно вернуть средства обратно. Причем, продавец может сделать это непреднамеренно.

Иногда сделка о продаже прерывается из-за тяжелой болезни владельца квартиры, проблем с документами, порчи недвижимости (пожар, затопление) или смерти человека. Возвратить задаток можно, однако, это очень тяжелое дело.

Поэтому как для продавца, так и для покупателя, крайне важно тесно сотрудничать с банком и риэлторами на этапах оформления купли-продажи ипотечной квартиры!



Источник: https://kreditkarti.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-v-ipoteke

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

Высокая стоимость жилой недвижимости для рядового обывателя является причиной распространенности покупки квартир в кредит, при помощи заемных банковских средств. Недостаточная прозрачность процедуры и отложенный платеж, вынуждают многих думать, что при продаже квартиры в ипотеку риски продавца существенно выше, чем при непосредственном наличном расчете.

Специфика в продаже жилья покупателю, являющегося заемщиком финансового учреждения, существует, но только для сопутствующих интересов владельца недвижимости не готового или не желающего удовлетворять все законные требования банка в отношении объекта сделки.

Процедура ипотечного кредита

Для понимания того, какие подводные камни существуют при продаже жилой недвижимости ипотечному заемщику, следует знать последовательность мероприятий, предпринимаемых банком, от момента подачи предварительной заявки до полного перечисления средств на счет продавца. Принято выделять ряд обособленных этапов, предоставляющих определенные опасности для текущего собственника квартиры в отношении свершения сделки, а именно:

  1. Аудит состояния и обременений, а также оценка текущего состояния и рыночной стоимости жилой недвижимости.
  2. Подготовительные процедуры перед сделкой, одобренной банком.
  3. Принятие обременения на право собственности в отношении квартиры.
  4. Транзакция полной суммы по договору кредитования.
Читайте также  Как продать квартиру по доверенности пошаговая инструкция

Процедуры проверки и оценки

Данный этап имеет основополагающее значение, так как по его результатам банком принимается решение о ликвидности квартиры, её фактической стоимости и возможности заключения сделки купли-продажи.

Проверка состояния

Аудит технического состояния объекта недвижимости заключается в осмотре:

  • всех строительных конструкций (стен, полов и перекрытий), на предмет отсутствия трещин, потеков и плесени;
  • имеющихся коммуникаций, установленных приборов отопления и водоснабжения, для выявления отсутствия коррозии, протеканий через разъемы и по основному материалу;
  • дверей и окон, на предмет целостности установленных устройств, остекления и т.п.;
  • открытых участков электропроводки, розеток и выключателей, а также потребителей электричества, на предмет отсутствия искрения, обугливаний и пр.

Контроль удовлетворительного состояния является двухэтапным и проводится сначала потенциальными покупателями, а впоследствии представителем кредитора.

При продаже «вторички» в ипотеку, риски продавца, на этом этапе подготовки к сделке, заключаются в потенциальной возможности проверки соответствия планировки квартиры плану технической инвентаризации, которое характерно не для всех квартир.

При обычной сделке, в отличие от посредничества банка, предоставление технического и/или кадастрового плана не требуется.

Оценка стоимости

После визуальной проверки и убеждения в том, что продаваемая квартира способна прослужить новому хозяину в течение всего срока нахождения в залоге, банк рекомендует своему заемщику проведение экспертной оценки стоимости жилья, зачастую в директивном порядке указывая специалиста, который должен выполнить оценочную процедуру.

Данное мероприятие предназначено для установления фактической стоимости квартиры исходя из местоположения, возраста постройки и состояния объекта недвижимости, а результатом является заключение эксперта, сумма в котором считается максимально возможной для данной сделки купли-продажи.

Проведение оценочной процедуры предотвращает необоснованное завышение стоимости квартиры при ипотеке, позволяя продавцу установить максимальную стоимость, указанную в заключении, если она меньше первоначальной и устраивает покупателя.

Застрахован, значит подготовлен

Прохождение проверочных и оценочных процедур является показательным, предваряя согласие банка на заключение сделки, судить о котором можно, если выполняется страхование ипотечных рисков, предназначенное для сохранения ликвидного состояния жилья, чтобы гарантировать финансовому учреждению возврат инвестированных средств при невозврате заемщиком ипотеки.

Оформление страхования квартиры от затопления, пожара, повреждения или действия стихийных сил производится за счет средств покупателя, а возмещение, если страховой случай наступит до перехода прав собственности, получит текущий владелец жилья, которому, однако, придется доказать свою непричастность к происшедшему столь своевременно событию.

Передача квартиры в залог

После выполнения всех предварительных согласовательных и подготовительных процедур финансовая организация дает свое согласие на сделку, заключая с покупателем договор ипотечного кредитования, согласно которого квартира переходит в залог банка сразу после подписания документа о купле-продаже обеими сторонами, а деньги продавцу поступают только после подтверждения фактического перехода имущественных прав.

Интервал времени между утратой текущим владельцем прав на свою квартиру и получением денежной компенсации, представляется многим потенциально опасным, что не верно, так как дополнение, внесенное регистрационным органом в отношении сделок с недвижимостью посредством ипотечного кредита, появившееся не так давно, сделало его полностью безопасным.

Заключается специфика регистрационных действий с ипотекой в том, что при не поступлении денежных средств на счет продавца в течении 10 рабочих дней с момента перехода прав собственности, сделка будет признана недействительной, а имущественные права возвращены к начальному состоянию, предшествовавшему подаче документов в Росреестр.

Перечисление денег

Учитывая, что оплата по договору купли-продажи ипотечной жилой недвижимости оформляется путем перечисления денежных средств с текущего счета заемщика на расчетный счет продавца, при продаже квартиры по ипотеке Сбербанка, риски продавца, на данном этапе, сопоставимы с любым другим финансовым учреждением и сведены к минимуму за счет исключения непосредственной передачи денежных средств.

Именно на этом этапе сделки, при единовременной наличной оплате по договору купли-продажи, наиболее высока вероятность мошеннических действий и использования поддельных денежных знаков, проверить которые можно лишь в условиях банка или при наличии специальной контрольно-счетной техники.

Существующая практика оформления ипотечных договоров, исключает покупателя из цепи взаиморасчетов, которые производятся непосредственно банком, после того, как в его распоряжение поступает закладная на квартиру, прошедшая все предписанные в регистрационной палатой процедуры.

Специфика Росвоенипотеки

Для того, чтобы получить право на государственное софинансирование покупки жилья, военнослужащему достаточно иметь выслугу в три года, по истечении которых он становится участником накопительно-ипотечной системы и получает соответствующее свидетельство, необходимое для предоставления в банк кредитор.

Банковские требования

Аудит состояния недвижимости при жилищном кредитовании военных, еще более щепетильна, чем при обслуживании гражданских лиц и дополняется:

  • акцентированием внимания на подключении к центральному теплоснабжению или локальной системе обогрева жилища;
  • проверкой наличия сантехнического оборудования и комплектации узлов водоразбора, целостности остекления, дверных устройств, а также устройства и состояния крыши, если производится продажа дома;
  • отнесением объекта сделки к аварийному жилью, нуждающемуся в капитальном ремонте или ветхому, подлежащему сносу;
  • проверкой материального исполнения и состояния фундамента, который должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

Документальная проверка жилья заключается в установлении возможных обременений, в том числе, выписанных родственников, отбывающих наказание в местах лишения свободы, малолетних или несовершеннолетних лиц, а также недееспособных субъектов. Каждый из которых, при ненадлежащем оформлении имущественных прав, в состоянии стать источником претензий на жилье впоследствии.

Значимой является также проверка мнимости сделки, которая может быть заключена между близкими родственниками, когда покупатель приобретает за счет ипотечных средств уже фактически принадлежащее ему жильё, но оформленное на другое лицо.

Дополнительные процедуры

Особенностью оформления сделки при ипотечном кредитовании военнослужащих является дополнительный этап, продолжительностью в семь рабочих дней, отводимый для действий ЦЖЗ «Росвоенипотека», заключающихся в следующем:

  • проверке документов предварительной проверки жилой недвижимости, её экспертной оценки и страхования ипотечных рисков;
  • перечислении денежных средств, накопленных военным за годы службы, на его расчетный счет для оплаты аванса продавцу по сделке с недвижимостью.

При покупке недостроенного жилья, то есть находящего на стадии строительства или отделки, застройщик должен быть соответствующим образом аккредитован и внушать доверие финансовому учреждению, чтобы заемщик смог получить кредит, который не будет учитывать средства на дополнительные расходы, сопровождающие покупку вновь возведенного жилья (установка сантехники, электропроводки и оборудования, межкомнатных дверей и пр.). Все расходы для доведения недвижимости до пригодного к проживанию состоянию покупателю придется изыскивать самостоятельно.

В общем случае при продаже квартиры по военной ипотеке, риски продавца сведены к минимуму, если его собственность удовлетворяет всем законным требованиям к жилым помещениям и не является объектом мошеннической или притворной сделки.

Учитывая повышение размера первоначального взноса (до 20-30%) и процентной ставки (до 17 – 19%), которые произошли в 2019 году по обычной ипотеке, программы кредитования с государственным софинансированием становятся все более привлекательными, так как ставки по ним остались на прежнем уровне.

Обобщая вышесказанное можно сформулировать действительные риски, которыми сопровождается продажа квартиры по ипотеке:

  • невозможность завышения стоимости жилья;
  • затруднения при наличии несогласованной перепланировки и переустройства;
  • запрет на сделку при включении объекта в число аварийных или ветхих;
  • недопустимость заключения договора купли-продажи до снятия обременений, в том числе потенциальных, в виде родственников, имеющих право на недвижимость и выписанных с нарушением их прав.

Неполучение денег в качестве оплаты по договору или фальсификация части средств, при посредничестве банка и безналичном расчете невозможны, а признание сделки ничтожной при неоплате в течение 10 дней с момента перехода права на владение, является дополнительной гарантией для продавца квартиры, что он ничего не потеряет, кроме времени и нервов.

Источник: http://ipoteka-expert.com/prodazha-kvartiry-v-ipoteku-riski-prodavca/

Как продать квартиру в ипотеке?

Вопрос как продать квартиру в ипотеке становится для многих идеей фикс. Кто-то понимает, что выплаты за ипотеку стали ему давящей ношей, кто-то хочет прикупить жилье побольше, есть желающие заработать на перепродаже.

Некоторые, поразмыслив и сократив расходы, продолжают и дальше нести ипотечный груз. А некоторые, оценив плюсы и минусы предполагаемой сделки, готовятся принять решение по избавлению от ипотечного жилья.

Какие же причины толкают людей на то, чтобы выставить на продажу недвижимости по займу? И можно ли законно продать квартиру, взятую в ипотеку?

Продать, нельзя оставить…

Основания, по которым вдруг, казавшаяся раньше выгодной, ипотека стала тяжким грузом таковы:

  • Потеря (уменьшение) доходов,
  • Возникшая потребность в приобретении другого жилья (не устраивает размер площади, месторасположение и т.д.),
  • Желание и открывшиеся возможности подзаработать на продаже,
  • Личные причины: создание семьи, развод, смена города проживания.

Рассмотрим подробнее эти причины:

  1. Утрата постоянного дохода или ощутимое сокращение его размеров весьма сильный довод, чтобы избавиться от ипотечной квартиры. Увольнение по сокращению, прогорела фирма, бизнес не перестал приносить прибыль – в любом из этих случаев платить за ипотеку все равно придется. Банк не волнует ваша личная финансовая несостоятельность. И если других путей решения нет, то выход один – продать ипотечное жильё и переехать жить в более дешевое.
  2. Другая, уже счастливая причина, по которой именно эта недвижимость становится не нужной – желание расшириться. Женитьба, рождение ребенка, появление второго – все это требует расширения площади и улучшения условий проживания. Расширение бизнеса, новая должность – появление возможностей для приобретения квартиры престижней – все это тоже весьма веские причины, чтобы начать поиск потенциальных клиентов для своей ипотечной квартиры. Хотя при таком варианте возможно, не продавая старую квартиру, приобрести еще кредит и рассчитываться уже за две ипотеки (если, конечно, доходы позволяют).
  3. Заработать на перепродаже. Этот вариант интересен тем, кто заранее ставил цель заработать на этом. Если ипотека бралась с тем, чтобы в дальнейшем ее перепродать, когда здание еще было в начальной стадии строительства, то продажа ипотечной недвижимости перед сдачей в эксплуатацию может легко перекрыть все расходы по ипотеке. Да и оформление до сдачи объекта легче, чем оформление готового жилья.
  4. Прочие личные причины.
Читайте также  Покупка квартиры через риэлтора что надо знать

Каковы бы не были причины, всех этих людей объединяет одно желание продать ипотечное жилье. Но как это сделать? Ведь жилье фактически еще не принадлежит владельцу. Так возможно ли это или нет? Спешим успокоить: ипотечную недвижимость можно продать. Процесс продажи квартиры регулируется статьями № 29 и 33 Ф3, которые касаются ипотечного кредитования.

Надо только грамотно подойти к этому вопросу, принять во внимание все установленные законом правила.

Закон для всех закон

Для совершения продажи квартиры, находящейся в залоге у банка, надо запомнить одно главное правило: владелец жилья не может совершать какие-либо операции с этой недвижимостью без согласованности с кредитной организацией, то есть, продавать придется только через банк.

При нарушении этого правила, все права на жилье передаются банку. При неполной выплате займа квартира не принадлежит заёмщику полностью, и распоряжаться ею он не имеет права. При этом еще есть некоторые нюансы, при которых банк может забрать квартиру себе.

Список невелик, поэтому лучше запомнить, чего следует избегать, дабы не утратить права на собственность.

Итак, банк может лишить вас прав на ипотечную недвижимость при:

  • Наличии задолженностей,
  • Приведении имущества в негодность,
  • Проведении каких-либо работ, которые в корне меняют назначение жилых и подсобных помещений,
  • Потере имущества по вине владельца,
  • Передаче имущества третьим лицам в обход закона.

Каков вывод? Не стоит стремиться совершать какие-либо сделки в обход закона. Легальных способов продажи квартир без ведома банка попросту нет. Но не надо считать, что продажа с участием кредитной организации оставит вас в проигрыше. Только действуя пошагово и со знанием дела, можно получить назад, вложенные в ипотечную недвижимость, деньги, да еще и быть в плюсе.

4 способа продажи ипотечного жилья

  1. Погашение займа досрочно,
  2. Самостоятельная продажа,
  3. Продажа с помощью банка,
  4. Продажа долговых обязательств.

У каждого из этих вариантов бывают свои достоинства и изъяны. Как проходит купля-продажа квартиры по этим схемам? Попробуем разобраться в этом.

  1. Этот вид продажи подразумевает нахождение покупателя, согласившегося на покупку этой недвижимости с условием выдачи денег для досрочного закрытия кредита. Найти подобного человека весьма непросто: не всякий готов купить квартиру, находящуюся под обременением. Эта схема наиболее применима в случае строящегося дома – квартиры в новострое с удобной планировкой имеют высокий спрос. А если застройщик имеет хорошую репутацию, то отбоя от желающих приобрести жилплощадь на последнем этапе строительства не будет. Процедура оформления заключается в следующем:
  • Завериться согласием банка (основной момент). Указание причины досрочного погашения очень важно,
  • Определить размер непогашенной задолженности по займу,
  • Соглашение, заключенное между заёмщиком и покупателем, обязательно заверить у нотариуса,
  • Выписать всех из ипотечной квартиры,
  • Внести задаток для закрытия кредита,
  • Закрыть ипотеку и снять обременение с недвижимости,
  • Переоформить жилье на покупателя в регистрационной палате (заключительный этап сделки).

Такой способ сделки называют еще «доверительным», так как новый владелец недвижимости заблаговременно погашает кредит личными средствами, до совершения самой купли-продажи.

  1. Этот способ довольно прост. Главное, поставить возможного покупателя в известность о том, что квартира находится под залогом у банка. Иначе, сокрытие этой информации расценится как вовлечение в афёру. Механизм оформления довольно прост:
  • Банк составляет и нотариально заверяет предварительный договор купли-продажи с покупателем о выкупе залога,
  • Покупатель распределяет деньги по двум банковским ячейкам: в одну – сумму по невыплаченной части ипотеки, в другую сумму для продавца,
  • После снятия с недвижимости обременения, составляется договор купли-продажи в Ростреестре,
  • Конечный этап оформления – получение доступа к банковским ячейкам.
  1. В таком варианте банк играет уже роль не стороннего наблюдателя, а ведет процесс от и до, выдает свою ячейку, ведет всю документацию. Порядок продажи таков:
  • Покупатель вносит нужную сумму в ячейку кредитора, а разницу от стоимости покупаемого недвижимого имущества и долга по ипотеке кладет в другую,
  • Банк доводит до сведения Регпалаты о выплате кредита,
  • С недвижимости убирается обременение,
  • Происходит оформление и получение денег заинтересованными сторонами.

Так как банк мало заинтересован в продаже квартиры подороже (ему главное – получение полной суммы займа), то этот способ не так хорош для заемщика.

  1. Такой вид сделки представляет собой продажу именно долговых обязательств перед кредитной организацией. Здесь кредит просто переоформляется на другого заёмщика. После заключения договора с новоиспеченным владельцем, банк переводит оставшуюся сумму займа не него. Такой вариант предпочтут большее количество потенциальных покупателей. Здесь порядок оформления немного другой, чем при предыдущих видах:
  • Новый владелец подает документы для рассмотрения заявки на ипотечный кредит,
  • Оценивается приобретаемая недвижимость (когда кандидатура нового владельца была одобрена),
  • Перерегистрируется залог в Росреестре (этим занимается только банк),
  • Заёмщик подписывает документ о переуступке долгового обязательства.

В совершении такого рода сделки, покупателем может выступать и другая кредитная организация. При таких операциях с недвижимостью происходит выкуп ипотеки другим банком, который предоставляет новый займ, чтобы погасить старый.

К сведению, в настоящие дни, такая переуступка обязательств востребована, потому что снижение банками процентов по кредитам происходит каждый год.

Самому заёмщику такая операция несет несомненную выгоду, тогда как не все банки разрешают такие виды сделок.

Еще одно название такого вида сделок – «перезайм» Согласно документам, недвижимость остается в залоге у банка, но выплату кредита делает новый заёмщик, при этом перезаёмщик имеет право досрочно закрыть его.

У любой из этих операций есть свои достоинства и недостатки. Стоит рассмотреть их подробнее, чтобы выбрать наиболее выгодную именно для себя.

Плюсы и минусы продажи ипотечного жилья различными способами

  1. Досрочное погашение займа.

Плюсы этого вида сделки очевидны: все ступени понятны всем участникам. Кроме этого, это наиболее скорый вид продажи, время ограничено лишь сроками, которые нужны для проведения обязательных процедур в банке и госорганах. Решение банка не оказывает влияние на сделку.

Минус в том, что это самая рискованная форма продажи. Поясняем почему. После получения задатка и снятия запрета собственник жилья может попросту потеряться, а вернуть деньги с него будет тяжело, хотя закон и будет за покупателя.

Из-за повышенного риска, это довольно редкий вариант, он обычно применяется для продажи новостроя, и лишь в процессе строительства, когда дом еще не сдан в эксплуатацию.

К плюсам можно отнести ее безопасность. Продавец убежден, что покупатель никуда не денется, а покупатель уверен, что может получить деньги назад при форс-мажоре. Кредитная организация здесь выступает гарантом. Эта вариант практически без рисков для обеих сторон.

Минус там же, где и плюс: контроль над всей процедурой принадлежит банку, а это значит, что сроки по сделке устанавливает он.

Этот вид наиболее часто используется, он применим и для первичного, и для вторичного жилья.

  1. Продажа долговых обязательств.

Огромный плюс активного участия банка, в том, что все риски минимальны. Покупателю такая сделка «грозит» возможностью получить ипотечную недвижимость по довольно низкой цене.

Минус тоже есть. Здесь необходимо, чтобы сошлось несколько факторов: надо найти покупателя, у которого бы имелась нужная сумма для задатка, покрывающего долг по кредиту, и согласие банка, чтобы оформить сделку. Обычно такими операциями занимаются специальные агентства недвижимости, но их услуги, как правило, недешевы.

Что еще нужно, чтобы начать поиск подходящей кандидатуры для продажи залогового жилья? Кроме поиска клиента позаботьтесь о документах для оформления недвижимости.

Какие нужны документы для заключения сделки по продаже ипотечной недвижимости

Перечень документов при разных видах продаж, естественно разнится, но мы приводим общий список:

  • Паспорта всех совладельцев ипотечной недвижимости (если есть несовершеннолетние – свидетельства о рождении),
  • Выписка из Единого государственного портала (ЕГРН), подтверждающая имя владельца и свободу от залога,
  • Документ на квартиру (БТИ или МФЦ),
  • Выписка из домовой книги (на момент продажи прописанных быть не должно),
  • Справка из ТСЖ об отсутствии долгов по коммунальным платежам,
  • Справка органов опеки (в случае, если среди прописанных есть несовершеннолетние). Продажа не должна ухудшить условия проживания ребенка,
  • Согласие второго супруга на продажу (если квартира взята в ипотеку во время брака),
  • Документ об оценке квартиры.

Частые вопросы по ипотечному жилью

Есть ли возможность продать квартиру, купленную по военной ипотеке?

Возможно, но хлопотно. Военную ипотеку регулирует отдельный закон, по которому такая квартира стоит в залоге не только у банка, но и у военного ведомства либо до возврата займа, либо по истечении 20 лет выслуги. Продажа обычно происходит так: изыскивается сумма для закрытия займа, а потом следует обычное оформление по договору купли-продажи.

Надо ли платить какие-то налоги в связи с продажей ипотечного жилья?

Да. Когда жилье состоит в собственности менее 3 лет и продается по цене, превышающей изначальную, налог (13%) обязателен. Не всегда такая продажа приносит выгоду, в виду того, что налог для многих является непосильной ношей. Но если продажная цена такой квартиры будет не выше приобретаемой ранее, то платить налог не придется. Это называется «занижение цены».

Конечно, неправильным будет не услышать пару отзывов от тех, кто испробовал все это на практике.

Отзывы тех, кто продавал ипотечную недвижимость:

Мы продавали квартиру через досрочное погашение кредита. Чтобы быстрее продать, скинули немного цену. Довольно быстро нашли желающих купить. Покупатели не захотели платить наличными, только переводом на счет.

Все вместе сидели в банке, ждали, когда подготовят документы для снятия обременения, так как покупатели боялись, вдруг что-то не так пойдет.

В принципе все прошло очень быстро, и все стороны устроило, кроме самого ожидания.

При разводе квартира по ипотеке оказалась не нужна. По взаимному согласию решили продать. Сама нашла покупателей (учитывая, что цена была довольно низкой) довольно быстро. Одни, правда, отказались покупать квартиру с ипотекой, но другие прошли эту процедуру до конца. Деньги для расчета они закладывали в две ячейки – для банка и для меня с бывшим мужем. На получение всех справок, оформление ушло где-то около месяца.

Читайте также  Письмо о выкупе доли в квартире образец

Что можно сказать в заключение? Продажа жилья, состоящего в ипотечном кредите – хлопотное занятие. Выставлять или не выставлять ипотечное жилье на продажу решать только вам, но подойти к этому вопросу надо серьезно, предварительно изучив все особенности этих вариантов продаж.

Загрузка…

Источник: https://easybizzi39.ru/finansyi/mozhno-li-prodat-ipotechnuyu-kvartiru

Продажа квартиры по ипотеке пошаговая инструкция для продавца в 2019

Чтобы самостоятельно продать квартиру гражданину, имеющему возможность приобрести недвижимость только по ипотеке, необходимо знать несколько юридических тонкостей, чтобы не «попасть впросак».

Риск для продавца сведен практически к нулю, поскольку перечисление денег происходит через банк. Однако, чтобы оформить сделку, необходимо собрать документы и правильно составить договор с покупателем.

Особенности

Порядок, который должен соблюдаться при продаже недвижимости по ипотеке несколько отличается от обычного процесса продажи жилья, это связано с наличием некоторых обременений. Банк охотно идет на сотрудничество с продавцом, поскольку это позволяет провести проверку сделки на чистоту за короткие сроки. Для продавца такое сотрудничество также немаловажно.

Нередко собственники квартир остерегаются связываться с покупателями, берущими в банке ипотеку.

Распространенные опасения владельцев недвижимости:

  • не поступят деньги на счет;
  • клиент не сможет погасить задолженность перед банком и придется возвращать уплаченную за квартиру сумму;
  • на оформление придется потратить очень много времени, а в результате сделка не состоится.

Продавец получает большие преимущества, прежде всего, он может быть уверен в том, что сделка будет осуществлена в соответствии с законом, а покупателя проверят на добросовестность.

Деньги перечисляются сразу же, после чего квартира находится в залоге у банка. Если по каким – либо причинам гражданин не может выплачивать ипотеку, возврат средств не осуществляется.

Способы

Продать квартиру по ипотеке можно двумя способами, каждый из которых имеет свои преимущества и недостатки:

  1. Самостоятельный сбор и оформление документов, сделки, заключение договора. Может осуществляться как собственником недвижимости, так и членами его семьи.
  2. Оформление с помощью специалистов – юриста, риелтора, сотрудника банка, в котором будет выдан ипотечный кредит.

Справиться с оформлением сделки самостоятельно могут далеко не все граждане, однако достоинства очевидны:

  • огромная экономия денег – услуги профессионалов по ведению юридических сделок стоят недешево;
  • продавец получает возможность контролировать все этапы сделки, устанавливать максимально выгодные для себя условия;
  • не будет допущено мошенничество со стороны риелторского агентства, которое заключается, чаще всего, в навязывании дорогостоящих услуг, без которых можно было бы обойтись.

При этом плюсы есть и в обращении к специалистам:

  • экономия времени и сил – оформление документов, это зачастую длительный и хлопотный процесс;
  • гарантия того, что все будет сделано правильно, юридически грамотно и в соответствии с законодательством РФ;
  • опытный специалист знает, как сократить время на оформление сделки, что очень важно, если сроки поджимают.

Занимаясь оформлением продажи квартиры по ипотеке, следует заранее наметить план действий, чтобы не пропустить ни один из важных этапов. В первую очередь, после того, как будет достигнута устная договоренность с покупателем, нужно приступить к сбору документов.

 Образец договора купли – продажи квартиры по ипотеке можно скачать здесь.

Какие документы нужны для продажи ипотечной квартиры? Найдите ответ на этой странице.

Основная задача продавца недвижимости – собрать все необходимые бумаги для предоставления их по месту требования: в банк, в государственные инстанции, такие, как регистрационная палата, а также в БТИ.

Список документов:

  1. Паспорта всех участников сделки, копии основных страниц. Потребуются паспорта не только продавца и покупателя, но и супруга, а также детей продавца, если они достигли возраста 14 лет.
  2. Бумаги, устанавливающие право на пользование недвижимостью – это может быть: свидетельство о наследовании, договор мены или купли продажи.
  3. Выданный в БТИ кадастровый или технический паспорта.
  4. Свидетельство, подтверждающее, что гражданин обладает правом собственности на квартиру. Передавать права может только законный собственник недвижимости.
  5. Если в квартире прописан и проживает несовершеннолетний ребенок, должно быть получено разрешение от органа опеки и попечительства. Без него, впоследствии, сделка может быть признана ничтожной.
  6. Согласие мужа или жены продавца на продажу квартиры и осуществление каких – либо юридических сделок с ней, оформленное в письменном виде. Без данного согласия сделка также может быть оспорена, особенно, если имущество было приобретено в браке и является совместной собственностью обоих супругов.
  7. Если была сделана предоплата, необходимо сделать копию документа, подтверждающего перевод средств и предоставить предварительный договор, даже если уже был заключен основной. В предварительном договоре должен быть указан факт внесения предоплаты.
  8. Выписка из Росреестра и домовой книги – это необходимые документы, которые будут затребованы банком для проверки юридической чистоты сделки. Без них оформление продажи и выдача ипотеки покупателю не состоится.

Следует понимать, что в каждом банке предъявляются свои требования и устанавливается индивидуальный перечень документов. Чтобы ускорить процесс оформления сделки, рекомендуется предоставить недостающие бумаги по первому требованию сотрудника ипотечного отдела банка.

Чаще всего, банки запрашивают подтверждение того, что в квартире не была проведена незаконная перепланировка. В качестве подтверждающего документа может быть использован технический паспорт, полученный  в БТИ незадолго или в процессе оформления сделки.

Пошаговая инструкция по продаже квартиры по ипотеке для продавца

Действия при продаже квартиры по ипотеке:

  1. Беседа продавца и покупателя, обсуждение всех деталей сделки. Особенно должно быть подчеркнуто то, что недвижимость будет куплена с помощью ипотеки.
  2. Для закрепления договоренности составляется предварительный договор, в котором указаны особенности сделки. При внесении задатка также составляется расписка с точным указанием переданной суммы.
  3. Независимый специалист проводит оценку квартиры, с целью выявления ее рыночной стоимости. Сумма, прописанная в договоре должна соответствовать той, что будет названа экспертом.
  4. Чтобы не допустить мошенничество со стороны продавца, покупатель должен передать в банк некоторые документы, переданные собственником квартиры.
  5. Как только сделка будет одобрена кредитором, составляют основной договор. Он должен быть зарегистрирован в Регпалате или МФЦ.
  6. Покупатель обращается в регистрационную палату для получения справки о том, что квартира теперь принадлежит ему.
  7. Осуществляется перевод денежных средств продавцу.

После оформления сделки и получения ипотечного кредита покупателем должен быть составлен акт  приема – передачи недвижимости.

В акте обязательно указываются следующие данные:

  • персональные данные всех участников сделки – ФИО, дата рождения, место регистрации и проживания. Данные должны полностью соответствовать с паспортными;
  • рыночная стоимость квартиры, она должна полностью соответствовать с той, что указана в договоре и была передана покупателем;
  • описание нынешнего состояния квартиры – в каком виде она передается покупателю (капитальный ремонт, средняя степень изношенности и.т.д.);
  • дата составления документа и подписи сторон.

Если документы подготовлены заблаговременно, процедура по оформлению сделки не займет много времени.

Возможные риски

Самый большой риск, на который идет продавец, оформляя передачу права собственности, заключается в том, что деньги за квартиру не будут переведены недобросовестным покупателем. Однако, при оформлении сделки, в которой покупатель получает ипотеку, данный риск сведен к нулю. Перечисление денег полностью контролируется банком.

Обман при оформлении продажи квартиры по ипотеке не возможет также потому, что:

  • сегодня кредиторы практически не выдают клиентам деньги на руки, а сами перечисляют продавцам на указанный в документах счет;
  • продавец может выбрать вариант, при котором деньги будут заранее переведены на банковскую ячейку, в таком случае, они уже принадлежат ему, но могут быть сняты лишь после передачи права собственности покупателю;
  • даже если, по каким – то причинам, оплата поступит не в полном размере, сделка может быть оспорена в суде, и собственник квартиры вновь станет ее полноправным владельцем.

Также можно не опасаться, что будут переданы поддельные купюры, банк, по определению не может расплатиться с собственником жилья поддельными деньгами. Даже в том случае, если часть денег передается покупателем наличкой (залог), они могут быть сразу же проверены сотрудником банка.

Плюсы и минусы

В большинстве случаев, продажа квартиры по ипотеке оказывается наилучшим вариантом для собственника недвижимости, особенно, если он не разбирается в юридических тонкостях и может допустить ошибку при оформлении сделки.

Вероятность обмана и мошенничества сводится практически к нулю. Банк тщательно проверяет все документы, по большей части из – за того, что продаваемая квартира будет находиться в залоге до тех пор, пока покупатель не выплатит ипотечный кредит.

Плюсы сделки:

  1. Получение бесплатной консультации профессионального юриста в банке, правильное оформление всех документов, в том числе и договора купли – продажи.
  2. Гарантированное перечисление денег на счет продавца в указанный срок.
  3. Проверка чистоты сделки.

Минусы:

  1. Большой список документов, необходимых для предъявления кредитору.
  2. Длительное оформление, в связи с тем, что необходимо дождаться решения банка по кредиту.
  3. Высокая вероятность того, что сделка будет закрыта после заключения предварительного договора из – за того, что клиент не получит одобрение банка.

Для продавца заключение сделки с продажей квартиры по ипотеке может оказаться самым лучшим вариантом. Дается гарантия того, что деньги действительно будут переведены на счет, даже после передачи прав на недвижимость другому гражданину.

Сегодня все больше россиян приобретают квартиры в ипотеку, поскольку накопить на жилье при нынешних зарплатах и уровне цен практически нереально. Первый этап оформления сделки – заключение предварительного договора, в котором описываются все условия, договоренности между сторонами сделки.

Про продажу ипотечной квартиры в залоге у банка ВТБ 24 читайте здесь.

С необходимыми документами для продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ознакомьтесь тут.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://kvartirkapro.ru/poshagovaja-instrukcija-dlja-prodavca-prodazhi-kvartiry-po-ipoteke/

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист Владислав Анохин