Как сдать квартиру в аренду правильно

Содержание

Как правильно сдать квартиру в аренду?

Как сдать квартиру в аренду правильно

Предоставление жилья в аренду – один из самых простых, но в то же время рискованных способов извлечь прибыль. Имея в собственности недвижимость, которая временно или на постоянной основе простаивает, вы легко можете использовать ее в качестве источника дополнительного заработка.

Но в последнее время вероятность нарваться на недобросовестных нанимателей становится все больше, да и к тому же мало кому хочется заниматься оформлением договора и сопроводительной документации. Многих владельцев квартир также интересует вопрос уплаты налогов от сдачи жилья в найм.

Чтобы не допустить самых распространенных ошибок, нужно максимально ответственно подойти к вопросу сдачи недвижимости в аренду, заранее ознакомиться с особенностями сделки и процедурой заключения договора. О том, как правильно это сделать и какие документы понадобятся для оформления соглашения, расскажем в данной статье.

Плюсы сдачи жилья в аренду

Юридически грамотное оформление сделки всегда дает собственнику недвижимости весьма значимые преимущества. Так, например, заключение письменного соглашения поможет ему избежать многих непредвиденных расходов. Достаточно указать в соглашении, кто из сторон несет ответственность за порчу мебели и поломку техники – так вы убережете себя от действий недобросовестных жильцов.

Важно

Составление договора аренды – гарантия того, что хозяин квартиры будет платить налоги в пользу государства. Это значит, что вы являетесь законопослушным гражданином и не уклоняетесь от своих прямых обязанностей. Вот почему специалисты не рекомендуют сдавать квартиру родственникам или знакомым на основании устной договоренности.

Какие документы нужны для оформления договора

Набор документов для сдачи квартиры зависит от того, кто является владельцем – физическое или юридическое лицо.  Так, от обычного гражданина-арендодателя потребуется:

  • Паспорт;
  • Документ, подтверждающий право владения квартирой (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство и т.д.);
  • Справка об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг;
  • Кадастровый паспорт на жилое помещение;
  • Письменное согласие всех владельцев недвижимости;
  • Письменное согласие родителей или опекуна, если собственник – несовершеннолетнее лицо;
  • Заверенная у нотариуса доверенность, если сделка осуществляется доверенным лицом.

Потенциальным жильцам квартиры стоит иметь в виду, что если у квартиры, которую вы собрались снимать, имеется несколько собственников, то все они должны предоставить свое согласие на сдачу помещения в письменном виде с подписью. В противном случае договор аренды могут признать недействительным. Если недвижимость является совместно нажитой собственностью мужа и жены, лучше также взять у второго супруга письменное разрешение.

Во время заключения сделки собственник квартиры должен будет оформить:

  • Акт приема-передачи квартиры;
  • Опись имущества к договору найма;
  • Расписку о получении денежных средств.

Это одни из самых важных документов во всей сделке, благодаря которым она обретает юридическую силу. Они защищают арендодателя и арендатора от разногласий и взаимных претензий друг к другу, которые могут возникнуть при повреждении имущества в квартире или невыплате предусмотренной в договоре денежной сумме.

Тонкости заключения договора

На основании договора аренды собственник обязан предоставить нанимателю жилое помещение во временное пользование за определенную плату. Причем оформлен он должен быть обязательно в письменном виде.

Участниками сделки выступают наниматель и наймодатель.

Если владельцем недвижимости является юридическое лицо, жилье будет сдаваться на правах аренды, соответственно, стороны договора будут именоваться как арендатор и арендодатель.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ, договор аренды любого недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Причем срок его действия не должен составлять более 5 лет.

И наоборот, сделка, заключенная на срок менее 1 года, считается краткосрочным, о чем обязательно нужно указывать в договоре. Если не выполнить данное условие, ее могут признать недействительной.

Правда регистрировать такой документ в Росреестре не обязательно – усилить его значимость с юридической точки зрения можно с помощью одного лишь нотариуса.

Ни расписка, ни акт приема-передачи не являются доказательством заключения сделки. Гарантией защищенности для обеих сторон выступает только официально заключенный договор аренды. Отсутствие соглашения может грозить владельцу жилья множеством неприятностей, а именно:

  • Штрафами от налоговых органов;
  • Отказом страховой компании в выплатах, если квартиросъемщик нанес ущерб жилью;
  • Отказом квартиросъемщика платить за аренду;
  • Расторжением ипотечного договора по инициативе банка.

Существенные условия соглашения

Существенные условия договора аренды – это, по сути, определяющие положения всей сделки. Иными словами, без них соглашение не может считаться заключенным. Согласно ст. 432 ГК РФ, сделка признается совершенной лишь в том случае, если между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Как правило, обязательным условием соглашения является указание в нем предмета сделки – квартиры, с описанием всех ее характеристик. Это может быть полный адрес, площадь жилого помещения, а также этаж, на котором находится квартира. Помимо этого должны быть прописаны:

  • Цена договора и порядок внесения денежных средств;
  • Права и обязанности сторон сделки;
  • Ответственность участников за нарушение условий соглашения;
  • Обеспечение исполнения обязательств по договору;
  • Срок действия соглашения;
  • Основания для изменения или расторжения документа;
  • Условия передачи конфиденциальной информации;
  • Способы разрешения споров;
  • Нормативно-правовые акты, регулирующие отношения сторон;
  • Подписи и реквизиты участников.

В качестве дополнительной информации в договоре может быть указана информация, позволяющая проверить платежеспособность нанимателя или арендатора. Здесь можно указать условие о предоставлении справки с места работы или бухгалтерский баланс предприятия.

Отдельно стоит отметить факт отсутствия у жилого помещения каких-либо обременений, например, ипотеки или ареста.

Это особенно актуально в тех случаях, когда проверить юридическую чистоту недвижимости и прав на нее арендодателя по определенным причинам не удалось.

Порядок внесения денежных средств

Статья 682 ГК РФ указывает на то, что все вопросы, касающиеся объема денежных средств за аренду квартиры, должны быть отображены в соответствующем договоре. Точный размер суммы устанавливается по соглашению сторон, то есть, не допускается изменение цены в одностороннем порядке, если это не предусмотрено действующим соглашением.

В договоре также должны быть указаны сроки уплаты. На практике почти всегда арендатор платит за месяц вперед – это обусловлено необходимость вносить залог за проживание в квартире при заключении соглашения. Если сделка краткосрочная, можно договориться о более частом внесении денежных средств, например, дважды в месяц.

Произвести оплату можно двумя способами:

  • Передать наличные средства под расписку хозяина;
  • Перевести деньги на банковский счет, указанный в договоре.

Важно

Главное – не передавать деньги без документального подтверждения. Конечно, перечислять деньги банковским переводом гораздо проще, да и у вас на руках останутся квитанции, подтверждающие факт оплаты. Тем самым продавец не сможет отрицать получение платежа.

Принципы налогообложения

Если вы решили сдавать свою квартиры в аренду, помните о том, что по закону полученный таким вами доход облагается соответствующим налогом. Существует 2 способа налогообложения для сдачи недвижимости в аренду:

  • Оплата НДФЛ;
  • УСН для индивидуальных предпринимателей.

Размер налога на доходы физических лиц, то есть, обычных граждан нашей страны, составляет 13 % от полученной прибыли.

Если наймодатель проживает на территории России менее 6 месяцев в году, ему придется отдать в пользу государства 30% своего дохода от сделки. Реквизиты для оплаты можно узнать, обратившись в налоговую службу.

Кроме того, хозяин квартиры должен ежегодно сдавать декларацию по форме 3-НДФЛ. Иначе ему грозит штраф до 500 тысяч рублей или лишение свободы на срок до одного года.

Как сэкономить на налогах

У хозяина квартиры, который занимается ее арендой, есть возможность сэкономить на подоходном налоге. Но для этого ему нужно зарегистрировать в качестве ИП и указать свои видом деятельности сдачу жилья в аренду. Процесс этот более долгий и сложный, зато выгода налицо.

За счет упрощенной системы налогообложения собственник недвижимости будет платить сбор в размере 6% вместо 13%, установленных для НДФЛ. Чем выше ваша прибыль от аренды помещения, тем выгоднее вам будет оформить свою деятельность как предпринимательскую.

Источник: http://svoyurist.com/zhilishhnyie-tonkosti/kak-pravilno-sdat-kvartiru-v-arendu

Как быстро сдать квартиру в аренду: пошаговая инструкция

Собственники, сдающие квартиры в аренду, по собственному опыту знают, как нелегко бывает это сделать самостоятельно. Нужно подать правильное объявление, общаться по телефону с потенциальными жильцами, показывать квартиру и делать много чего ещё.

Я сдаю квартиры в аренду больше 10 лет. Сдавала абсолютно разному контингенту: начиная от пар с детьми и заканчивая китайцами и вьетнамцами.

Многие из моих бывших жильцов хотят вернуться ко мне, с некоторыми я продолжаю общаться: стригусь у них, консультируюсь, зову сделать ремонт.

Мне часто задают вопросы:

  • Как найти хороших жильцов?
  • Как не запутаться в процедуре сдачи квартиры?
  • Что необходимо предусмотреть?

Предлагаю воспользоваться пошаговой инструкцией.

Шаг первый. Исследуем рынок

Перед сдачей квартиры нужно исследовать рынок аренды жилья и сделать хотя бы минимальный анализ конкурентов.

Изучая основные сайты по аренде недвижимости обратите внимание на цены, фотографии квартир, текст объявлений, какая мебель и бытовая техника есть в квартире.

На цену аренды влияет не только качество ремонта. Стоимость определяется местоположением, качеством и состоянием самого дома, транспортной доступностью и ещё целым рядом факторов. Желательно сопоставить уровень цен на жилье с расположением квартиры в вашем городе/районе и наличием в ней мебели и бытовых приборов. Также вы, скорее всего, знаете, к какому типу относится ваша квартира: эконом-класс, бизнес-класс или люкс.

Читайте также  Можно ли завещать неприватизированную квартиру

В совокупности проведённое вами исследование поможет определить не только арендную цену квартиры, но и нарисует портрет потенциальных арендаторов.

Шаг второй. Готовим квартиру к сдаче

Как подготовить квартиру к приёму новых жильцов?

Если говорить про квартиру эконом-класса, то главное — сделать её презентабельной, но не переборщить с ремонтом, потому что ваши затраты могут ещё долго не окупиться.

Первое, что нужно сделать, — это вынести весь хлам. Затем проверьте сантехнику и электрику: этим вы обезопасите и себя, и вашего арендатора от возможных проблем. Давно не меняли обои? Линолеум никуда не годится, а на потолке разводы от давнишних протечек? Меняйте!

Даже при незначительном косметическом ремонте ваша квартира примет более ухоженный и опрятный вид, что самым наилучшим образом отразится на поиске квартирантов.

Обязательно отмыть, отутюжить и надраить до блеска всё, что можно, — пусть блестит и сверкает!

Меблируйте квартиру самым необходимым и не забудьте про бытовые приборы: холодильник, стиральную машину, телевизор. Но помните, если вы сдаёте бюджетную квартиру и поставите в неё дорогущую бытовую технику, то арендная плата вырастет ненамного.

А вот если жильцы сломают вашу суперэлектронику, то вы понесёте значительные убытки. Однако в любом случае не стоит набивать квартиру под завязку. Нередки случаи, когда квартирантам не нужна ни мебель, ни бытовая техника — они въезжают со всем своим.

Если в квартире остались какие-то из ваших личных вещей, то лучше заберите их. Оплатите все имеющиеся долги по коммуналке, отключите городской телефон или хотя бы «восьмёрку».

Если же разговор идёт о квартире более высокого класса, то желательно привести её в полный порядок. Таким образом вы повысите её статусность и сможете найти подходящих жильцов.

Шаг третий. Делаем фото квартиры

Выбор квартиры начинается именно с фотографий, поэтому этот шаг крайне важен. То, какими снимками вы сопровождаете своё объявление о сдаче квартиры, во многом определяет, как быстро вы найдёте квартирантов. Нужно очень грамотно показать плюсы сдаваемой квартиры. Не настаиваю на профессиональных фото, за которые придётся платить деньги. Но при желании вы и сами сможете сделать отличные снимки.

Перед тем, как делать фотографии, ещё раз окиньте квартиру взглядом, создайте уют. Сделайте так, чтобы вам самому захотелось снять вашу квартиру! Фотографировать лучше в солнечную погоду.

Не скупитесь, делайте много снимков, хороших и разных. Не забудьте про ванную с туалетом, кухню и коридор.

Чем больше качественных и красивых фото вы добавите к своему объявлению, тем легче жильцам будет принять решение и снять именно вашу квартиру!

Шаг четвёртый. Составляем объявление

Наша цель — написать отличное объявление о сдаче квартиры в аренду. Практически шедевр. Для этого указываем в объявлении все плюсы. И подробнее. Обязательно напишите, если делали ремонт.

Балкон, раздельный или совмещённый санузел, площадь кухни — всё это должно быть отражено в объявлении. Чтобы не изобретать велосипед, выберите штук пять лучших, на ваш взгляд, объявлений, размещённых на сайте.

Возьмите из них то, что подходит для вашей квартиры, и добавьте дополнительную информацию про имеющуюся в квартире мебель, технику и отличных соседей.

Если вы не готовы сдавать свою квартиру жильцам с детьми, животными, курящим, предпочитаете жильцов определённой национальности — всё это также необходимо указать в объявлении.

Ваше объявление в идеале должно соответствовать формуле AIDA (внимание, интерес, желание, действие). Оно должно быть таким, чтобы жильцы не только захотели снять вашу квартиру, но захотели срочно схватить телефон и позвонить вам, боясь, что квартиру уведут у них из-под носа.

Когда составите объявление, не забудьте проверить текст на грамматические ошибки и опечатки.

Шаг пятый. Размещаем объявление на сайте

Советую размещать объявление на топовых сайтах. Все они на слуху. Если сомневаетесь, спросите знакомых или коллег, какими базами они пользуются в поисках квартиры или для сдачи своей. Не нужно размещать объявление на десятках сайтов. Обычно хватает размещения на нескольких рейтинговых ресурсах.

Обычно мы не платим деньги за подачу объявления. Но, как показывает практика, при нынешнем состоянии рынка аренды жилья стоит размещать платные объявления. Скорость сдачи квартиры в этом случае увеличивается в разы.

Да, и не забудьте про фото! Лучшие. И побольше.

Шаг шестой. Общаемся по телефону

И вот вы дождались первых звонков. Разговаривайте спокойно и уверенно. Не только сами отвечайте на вопросы, но и уточняйте информацию о потенциальных жильцах.

Возможно, вас что-то не устроит в квартирантах уже в процессе телефонного разговора, так зачем тогда время тратить на осмотр квартиры? Обязательно поинтересуйтесь составом и количеством жильцов. Не бойтесь спрашивать о том, что указано в объявлении.

Если вы не хотите пускать жильцов с собакой, то не лишним будет ещё раз уточнить наличие домашних питомцев.

Если вас и потенциальных арендаторов всё устраивает, договаривайтесь о просмотре квартиры.

По моему опыту встречи лучше назначать примерно на одно время с разницей в 10–20 минут сразу нескольким квартирантам. Приходят на встречу далеко не все. Представляете, как бывает обидно, когда тратишь время, приезжаешь, а никто не появился? Так что не стесняйтесь: это рынок. Я вас уверяю, жильцы точно так же договариваются на один день сразу с несколькими хозяевами квартир и выбирают то, что им подойдёт.

Шаг седьмой. Показываем квартиру

Желательно прийти чуть раньше потенциальных арендаторов. Проветрить квартиру, распахнуть шторы или включить свет, добавить приятную музыку — создать ощущение тепла и уюта.

Если арендаторы вам приглянулись, сделайте так, чтобы они влюбились в вашу квартиру. Не ходите за ними молча, только отвечая на вопросы. Говорите, показывайте, рассказывайте короткие истории, связанные с квартирой, приводите аргументы в свою пользу. Сами старайтесь понравиться. Другими словами, будьте хорошим продавцом самого себя!

Если арендаторы поверят вам, то шансов, что они снимут вашу квартиру, будет гораздо больше.

Если посетители не готовы сразу принять решение, не бурчите себе под нос что-нибудь нечленораздельное: по собственному опыту знаю, что многие из тех, кто ушёл, потом возвращаются.

Шаг восьмой. Подписываем договор

Вот и нашлись наши идеальные жильцы! Ну или не идеальные, но вполне подходящие нам. Дело за договором. Подготовьте его заранее в двух экземплярах. Форм договоров очень много. Какую из них выбрать — решать вам. Не забудьте только отразить в договоре необходимые пункты, сумму страхового депозита, снимите показания всех счётчиков и сфотографируйте паспорт арендатора.

Заключение

Квартира сдана. Открываем бутылку шампанского. Возможно, вы посчитаете ненужными какие-то из этих пунктов. Но уверяю вас, я проделывала всё это в точности много лет (разве что за исключением ремонта) и могу сказать, что пошаговое выполнение инструкции не отнимает много времени, а наоборот, структурирует работу и облегчает процесс сдачи квартиры.

Буду рада, если это поможет и вам.

Источник: https://lifehacker.ru/kak-sdat-kvartiru-v-arendu/

информационный портал, освещающий основные вопросы на тему административного и гражданского права

В этом случае важно знать все потенциальные риски для владельца, а также как обезопасить себя от этих рисков. В данной статье дается информация о том, как сдать квартиру в аренду правильно по закону без посредников. Образец договора найма прилагается в конце статьи.

  1. Законодательная база
  2. Помещения, подлежащие сдачи в аренду
  3. Жилье, состоящее в собственности
  4. Жилье, состоящее в долевой собственности
  5. Жилье, приобретенное в ипотеку
  6. Жилье, состоящее в муниципальной собственности
  7. Служебное жилье
  8. Часть коммунального жилья
  9. Чем грозит нарушение правил
  10. Возможные риски
  11. Порядок действий
  12. Поиск жильцов
  13. Предоставление жилья иностранцам
  14. Предоставление помещений юридическим лицам
  15. Сдача жилья за рубежом
  16. Оформление договора
  17. Получение денежных средств
  18. Уплата налогов
  19. Образец договора

Законодательная база

Согласно законодательству, аренда жилых помещений предусматривается Гражданским кодексом. Этому аспекту посвящена глава 35, состоящая из нескольких статей.

В соответствии с Гражданским кодексом, человек имеет право официально сдать в аренду квартиру и рассчитывать на правовую поддержку со стороны государства, если его имущественные права будут нарушены.

Однако закон предусматривает ряд ограничений и требований, которые необходимо соблюдать, чтобы сделка стала законной.

Помещения, подлежащие сдачи в аренду

Законом установлен целый ряд правил, касающихся законной сдачи различного рода жилья в аренду.

Жилье, состоящее в собственности

Если квартира приватизирована, то законно сдать ее может:

     
  • лицо, являющееся ее собственником;
  • доверенное лицо собственника, имеющее нотариально заверенный документ, свидетельствующий о праве распоряжения данным помещением.

 
Чтобы убедиться в том, что сдающее квартиру лицо действительно является ее собственником, необходимы следующие документы:

     
  • свидетельство о собственности;
  • выписка из реестра собственников.

Последний документ можно получить без ведома собственника, внеся установленную плату.

Жилье, состоящее в долевой собственности

Квартира, имеющая несколько собственников, может быть сдана в аренду при соблюдении нескольких условий. 

1. Письменное разрешение, полученное от каждого из собственников.

 

2. Письменное разрешение от каждого лица, имеющего прописку в данном помещении.

 

3. Разрешение органов опеки, необходимое, в случае если в квартире прописаны лица, не достигшие совершеннолетия.

При отсутствии данных документов, аренда жилья будет считаться незаконной, и кто-либо из собственников сможет потребовать аннулирования сделки на законных основаниях.

Жилье, приобретенное в ипотеку

Лицо, купившее квартиру в ипотеку, считается полноправным собственником данного объекта. Однако необходимо помнить, что жилье является залоговой собственностью, которую банк-кредитор может свободно изъять, в случае невыплаты долга.

Исходя из этого, любое распоряжение данной квартирой возможно лишь с разрешения банка, в котором взят ипотечный кредит.

Есть ряд случаев, когда жилье сдавалось без ведома банка, предоставившего кредит. В случае судебных разбирательств с арендаторами у собственников возникали определенные трудности, поскольку сделка официально считалась незаконной.

 При сдаче в аренду ипотечного жилья юристы советуют брать плату каждый месяц, чтобы избежать имущественных споров с арендаторами, если квартира будет изъята банком.

Жилье, состоящее в муниципальной собственности

Официально собственниками неприватизированных жилых помещений являются муниципальные власти. Исходя из этого, сдача помещения в аренду на законных основаниях возможна только с их разрешения.

Как правило, власти редко дают подобного рода разрешения. Если документ все же удалось получить, то ответственный квартиросъемщик оформляет договор субаренды.

Служебное жилье

Формально служебная квартира не принадлежит лицу, которое временно в ней проживает. Поэтому сдать данное жилье законным образом невозможно. Если организация, предоставившая служебную квартиру своему сотруднику, выяснит, что данное помещение предоставляется иным людям, договор о временном проживании может быть расторгнут.

Часть коммунального жилья

Владелец комнаты, располагающейся в коммунальной квартире, может сдать ее в аренду с письменного разрешения всех владельцев помещений, располагающихся на данной площади. Это требование сопряжено с тем фактом, что в коммунальной квартире соседи совместно пользуются такими помещениями, как коридор, кухня и санузел.

Читайте также  Извещение о продаже доли в квартире образец

Чем грозит нарушение правил

Если изложенные выше условия не будут соблюдены, то контракт аренды не станут официально регистрировать в Росреестре. Незарегистрированный договор аренды жилья не имеет юридической силы и не рассматривается в суде, в случае имущественных претензий арендодателя или арендатора.

Возможные риски

Польза и выгода от сдачи жилого помещения в наем известны всем, однако не все учитывают потенциальные риски для владельца арендуемого жилья. 

1. Отказ жильцов от оплаты. В данном случае владелец помещения имеет право выселить жильцов и взыскать долги по суду.

 

2. Отказ от погашения счетов за коммунальные услуги, в результате чего накапливаются крупные долги и пени. Чтобы избежать данной проблемы, рекомендуется контролировать все счета и порядок их погашения, либо гасить их самостоятельно.

 

3. Имущественный ущерб, например, кража некоторых вещей, либо порча предметов интерьера, мебели или декоративных покрытий.

4. Имущественный ущерб, причиненный соседям, например, затопление квартиры снизу, либо урон, причиненный вследствие пожара. В ряде случаев убытки покрываются за счет хозяина квартиры, например, если жилец не имеет официального трудоустройства и не имеет средств.

5. Нарушение жильцами правил общежития, например, устаревание пьяных дебошей, драк. В договоре рекомендуется прописать особые условия, по которым жильцы обязуются соблюдать тишину в вечернее и ночное время, чистоту на лестничной клетке, а также следовать и иным правилам совместного проживания в многоквартирных домах.

 

6. Незаконная сдача жильцами квартиры в субаренду, в результате чего может произойти кража или порча имущества, происшествия в виде затопления или пожаров.

 

Исходя из возможных рисков для хозяина квартиры, есть ряд рекомендаций, как сдать квартиру в аренду правильно по закону в Москве или других городах в 2019 году.

Порядок действий

Найти порядочных квартирантов – это далеко не самый первый шаг при сдаче жилья в наем. Предполагается ряд подготовительных действий. 

1. Подготовка документов, необходимых для заключения договора.

Если квартира приватизирована, необходимо свидетельство о праве собственности и согласие всех собственников или прописанных в квартире жильцов.

В отдельных случаях необходимо разрешение от органов опеки (если на данной жилплощади загеристрирован несовершеннолетний).

 

2. Подготовка жилья. К данным мероприятиям относится ремонт, уборка, приобретение мебели и прочих предметов интерьера.

 

3. Поиск квартирантов.

 

4. Подготовка и заключение контракта.

 

5. Получение платы и контроль над пользованием квартирой, а также погашением счетов за коммунальные услуги.

 

6. Уплата налогов. Официальный договор о сдаче жилья в наем предполагает уплату налогов, которые рассчитываются как 13% от полученной за сдачу жилья суммы.

 

После подготовки квартиры можно приступить к поискам жильцов.

Поиск жильцов

Жилье можно сдать без посредников, либо с привлечением агентств. Объявление от хозяина жилья можно разместить:

     
  • на авито или других сайтах, предлагающих размещение собственных услуг;
  • в социальных сетях.

Чтобы избежать лишних хлопот и проволочек при поиске жильцов, можно обратиться в риэлтерские агентства. Как правило, расходы, связанные с поиском квартирантов, включаются в квартирную плату.

Предоставление жилья иностранцам

Порядок оформления договора с иностранцем не имеет существенных отличий от общепринятого в нашей стране, однако он сопряжен с некоторыми трудностями. Рекомендуется:

     
  • тщательно проверить подлинность документов будущего жильца;
  • удостовериться в наличии миграционной карты у квартиранта;
  • проверить наличие разрешения в проживании на территории России данного лица через сайт МВД.

Предоставление помещений юридическим лицам

Договор между физическим и юридическим лицом заключается по той же схеме, что и между физическими лицами.

Сдача жилья за рубежом

Договор о найме жилья, которое находится на территории другой страны, осуществляется по законам того государства, где располагается данная недвижимость.

Оформление договора

Выделяют два вида контракта о сдаче жилья в наем. 

1. Договор найма. Чтобы контракт имел законную силу, его необходимо регистрировать. Как правило, его заключают между физическими лицами.

 

2. Договор аренды. Его положено регистрировать, если он заключается на год или дольше. Данный контракт заключается между юридическими лицами.

 

В контракте необходимо указать следующие данные:

     
  • точные сроки, вплоть до числа и часа, до которого жильцы обязаны освободить квартиру;
  • точные сроки внесения платежей;
  • сумма оплаты, которую необходимо внести за месяц;
  • порядок внесения платежей, например, предоплата за полгода;
  • порядок пользования имуществом, расположенным на территории жилья;
  • порядок погашения счетов за коммунальные услуги;
  • точное время, когда хозяева жилья будут приходить для проверки помещения и получения оплаты;
  • данные о собственниках квартиры, наличии приватизации, регистрационные номера свидетельств;
  • число квартирантов, которым разрешено проживать в квартире;
  • порядок возмещения возможных убытков;
  • порядок возврата возможных долгов;
  • дополнительные условия, касающиеся порядка пользования помещением.

 
К контракту прилагается акт приема-передачи жилья и находящихся в нем предметов. При наличии подобного рода бумаги хозяину и жильцам будет проще отстоять свои права в суде и избежать лишних обвинений в порче имущества.

Получение денежных средств

Деньги за жилье можно передавать двумя способами. 

1. Наличными. В этом случае контрагентам необходимо договариваться о встрече и писать расписки.

 

2. С применением безналичных счетов. В этом случае квитанции заменяют расписки.

Уплата налогов

Уплата налогов осуществляется в следующем порядке:

     
  • подача декларации по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту расположения сдаваемого жилья;
  • получение квитанции по почте;
  • уплата указанной в квитанции суммы до 30 апреля каждого года.

Образец договора

Образец договора аренды квартиры можно скачать здесь.
Образец договора аренды части жилого помещения (квартиры) можно скачать здесь

https://www.youtube.com/watch?v=0WqiqN1kwag

Соблюдение всех установленных законом правил и норм при сдаче жилья гарантирует защиту прав как арендодателя, так и нанимателя жилья.

Источник: https://lawonline24.ru/publications/sdat-kvartiru-v-arendu/

Сдача квартиры в аренду: считается ли это самозанятостью, нужно ли уплачивать налог, как и в каком размере

До недавнего времени у сдающих недвижимость в аренду было только два варианта легализации дохода — оплата налога по ставке 13% и регистрация ИП. С 2019 года добавилась ещё одна возможность. Для самозанятых действуют минимальные налоговые ставки, а отчитываются они по простейшим правилам. Но стать ими могут пока не все жители России.

Считается ли сдача квартиры в аренду самозанятостью

С 1 января 2019 года начал действовать закон о самозанятых (422-ФЗ от 27.11.2018). Официально эта система называется экспериментом по введению налога на профессиональный доход в отдельных субъектах РФ. Отсюда может возникнуть недопонимание, ведь сдача квартиры ни с какой профессией не связана.

Тем более до 2019 года под определение самозанятых попадал очень узкий круг людей. Сейчас сдача своей квартиры в аренду — законное основание для того, чтобы стать самозанятым. Это право, а не обязанность. И воспользоваться им могут те, кто соответствует условиям, описанным в законе.

Профессиональный доход — доход физических лиц от деятельности, при ведении которой они не имеют работодателя и не привлекают наёмных работников по трудовым договорам, а также доход от использования имущества.

П. 7 ст. 2 Федерального закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход»

И безработные, и трудоустроенные (в том числе госслужащие), и ИП имеют право зарегистрироваться как самозанятые. Квартиру можно сдавать постоянному клиенту или посуточно. И одновременно получать другой доход от самозанятости. Но ограничения всё-таки существуют:

  • самозанятый не может нанимать работников;
  • ИП нельзя совмещать самозанятость и специальные налоговые режимы — упрощёнку, патент, вменённый или сельскохозяйственный налог;
  • доход за текущий год не должен быть больше 2 400 000 рублей;
  • квартира должна быть собственной и не находится в доверительном управлении;
  • применять этот налоговый режим имеют право только граждане России, Беларуси, Армении, Казахстана и Киргизии;
  • деятельность разрешено вести в одном из регионов — это Москва, Московская и Калужская области и Республика Татарстан. ФНС поясняет: здесь учитывается, где находится сам налогоплательщик (то есть не регистрация, а фактическое проживание). Надо выбрать один вариант, а раз в год его можно менять.

Что касается других регионов, решение будет приниматься по итогам эксперимента. Ждать этого придётся как минимум до 2020 года. Пока никаких изменений в законе не планируется.

Нужно ли самозанятым платить налог со сдачи квартиры в аренду

Сдача квартиры приносит доход, который облагается налогом вне зависимости от статуса арендодателя. Здесь есть варианты:

  1. Каждый год отдавать в налоговую 13% от арендной платы как налог на доход.
  2. Зарегистрироваться как ИП. Сумма налога и взносов будет отличаться в зависимости от системы налогообложения.
  3. Стать самозанятым.

Выбор способа зависит от возможностей в конкретной ситуации и выгоды. А вот неуплата налога грозит штрафами и принудительным взысканием.

Возможна и такая ситуация: человек уже зарегистрирован как самозанятый (например, зарабатывает фрилансом), одновременно сдаёт квартиру, но налог с этого не платит. Это тоже считается нарушением.

Закон не ограничивает самозанятых в источниках дохода, но со всех денег налог должен быть уплачен. Иначе его могут оштрафовать. В первый раз на 20% от неучтённой суммы, а если нарушение повторилось в ближайшие полгода — уже в размере всего дохода.

Впрочем, налоговая инспекция утверждает, что не намерена штрафовать самозанятых по крайней мере первый год.

Если не зарегистрироваться в качестве самозанятого, платить налог с аренды квартиры сложнее и накладнее

Размер налога для самозанятых со сдачи квартиры

Для самозанятых существует всего два варианта налоговой ставки: 4%, если квартира сдаётся физическому лицу, и 6% при сдаче ИП для профессиональной деятельности или юридическому лицу. Других налогов с этого дохода они платить не должны. Цифры зафиксированы до конца 2028 года и по закону меняться не могут.

Допустим, квартиру арендует человек, который зарегистрирован как ИП. Если он собирается там жить, арендодатель будет платить налог 4%. Съёмщик выступает здесь как физическое лицо.

А вот если предприниматель намерен использовать эту площадь для приёма клиентов (например, как косметический или массажный кабинет), это уже профессиональная деятельность.

Он платит за аренду как ИП, а ставка налога для владельца квартиры будет 6%.

Процентную ставку определяет не сам плательщик и не налоговая — всё решается тем, от кого поступил конкретный платёж. Так что даже за отдельный месяц к одной части дохода может быть применена ставка 4%, а к другой — 6%.

Правила расчёта

Сумма налога рассчитывается ежемесячно. Это 4 или 6% от арендной платы. Если сумма меньше 100 рублей, то платёж переносится на следующий месяц.

Самозанятые имеют право на налоговый вычет. Общая сумма — 10 000 рублей. Разовый вычет составляет 1% от налоговой базы при договоре с физлицами и 2% — с ИП и юрлицами. Проще говоря, первое время налог платится по сниженным ставкам — 3 и 4% соответственно, пока не исчерпаются те самые 10 000. Никаких других способов уменьшить налог у самозанятых нет.

Читайте также  Исковое заявление о сохранении перепланировки квартиры

По факту налогоплательщик не должен сам ничего считать, достаточно сообщить о полученном доходе, а налог будет начисляться автоматически. Однако для контроля это не помешает.

Все налоговые расчёты у самозанятых проводятся в автоматическом режиме

Примеры расчёта налога

Самый простой вариант — когда квартира сдаётся постоянному клиенту и платежи поступают ежемесячно. Допустим, арендодатель получает с физического лица по 30 000 руб. 4% от этого — 1 200. Их и нужно будет перечислять в налоговую каждый месяц.

Рассчитаем сумму налога с вычетом. 30 000 — налоговая база. 1% — это 300 рублей. Вычитаем их из 1200 руб. налога, получаем 900 руб. ежемесячных платежей. Такая льгота в нашем случае будет длиться 2 года 10 месяцев. После этого вся сумма по вычету будет исчерпана, налог станут считать по полной ставке.

Случается, что старый клиент съехал, квартира простаивала, а потом нашёлся новый арендатор. Если дохода за месяц не было, ничего платить не надо. Но как только деньги поступили, вся сумма уже подлежит налогообложению. Например, арендатор платил каждый месяц по 30 000.

Последний платёж поступил в феврале, а потом человек уехал. Месяц ушёл на поиски нового арендатора. А он договорился платить 2 раза в месяц по 15 тысяч. Первый платёж был получен 30 апреля, следующие — уже в мае. Тогда получается, что с учётом вычета платится налог 900 руб.

за февраль, потом 450 за апрель, а дальше восстанавливается привычный график.

Ещё один способ сдачи квартиры — посуточно. Здесь нужно суммировать доход по всем сделкам за месяц с учётом ставки. Допустим, квартира сдавалась 3 раза физическим лицам на день и один раз — организации на неделю. Стоимость аренды за сутки — 1 500 руб. Расчёт делаем так:

  1. Доход от физических лиц: 3 х 1500 = 4500. Сумма налога: 4500 х 4% = 180.
  2. Доход от юридического лица: 7 х 1500 = 10 500. Сумма налога: 10 500 х 6% = 630.
  3. Суммируем: 180 + 630 = 810. Это и есть налог за месяц (без вычета).

Стоимость ремонта, коммунальных услуг и других расходов на содержание квартиры никак не учитывается при расчёте налога. Если для ИП существует возможность уменьшить налоговую базу на сумму расходов, то для самозанятых её нет. Лучший способ оптимизации — прописать в договоре аренды, что съёмщик обязан оплачивать счета. Тогда эти суммы не войдут в чек для налоговой.

Как и когда платить налог со сдачи квартиры

Самозанятые платят налог ежемесячно до 25 числа следующего месяца. Но перед оплатой нужно ещё отчитаться о доходе, эта ответственность лежит на плательщике. Все операции проводятся в приложении для смартфонов «Мой налог», в личном кабинете налогоплательщика НПД или через банк (если он наладил взаимодействие с налоговой).

В приложении «Мой налог» можно зарегистрироваться по паспорту и фото или через личный кабинет на сайте ФНС

https://www.youtube.com/watch?v=D7LStAeKSjo

Порядок действий такой:

  1. В момент получения платежа сформировать чек. Данные сохраняются в системе, там в любое время можно посмотреть размер уже начисленного налога.
  2. Получить уведомление от ФНС с окончательной суммой налога и сроком уплаты. Оно будет отправлено до 12 числа следующего месяца.
  3. Перевести указанную сумму до 25 числа (любыми частями или всю сразу). Если платёж не поступил в срок, сумма появляется в разделе «Задолженность» и на неё начисляются пени.

Если речь идёт о доходе за февраль, налоговой базой считаются все суммы, прошедшие за этот месяц по чекам. До 12 марта идёт расчёт и приходит уведомление. А налог перечисляется до 25 марта.

Перевести деньги можно с любой банковской карты. А для удобства привязать её к своему аккаунту. Налоговая не будет отслеживать и тем более учитывать все транзакции по ней.

Если перевод поступает не за аренду квартиры, просто не надо пробивать чек, тогда эти деньги не попадут под налогообложение. Заводить отдельную карту или счёт закон не требует.

Однако это допустимо и даже желательно, если проводится много платежей и в них легко запутаться.

Закон допускает возможность настройки автоплатежей. Но на момент начала эксперимента система ещё отлаживается, и ФНС предупреждает, что она может работать со сбоями.

: обзор приложения для самозанятых «Мой налог»

Стать самозанятым — это самый простой и малозатратный способ легализовать свой доход от сдачи квартиры в аренду. Однако такая возможность доступна пока только в четырёх регионах России. Но даже там это право, а не обязанность.

  • Мария Зигманте
  • Распечатать

Источник: https://ozakone.com/nalogi/sdacha-kvartiry-v-arendu-eto-samozanyatost.html

Как сдать квартиру в аренду и избежать проблем с жильцами

Сдача недвижимости в аренду — один из популярных вариантов бизнеса среди  владельцев квартир, домов или офисных помещений. И несмотря на то, что этот вид заработка является лакомым кусочком для многих современных бизнесменов, путь рантье достаточно сложен и сопряжен с определенными рисками. О том, как избежать “подводных камней”, а также наладить прибыльное дело и пойдет речь в нашем материале.

Как подготовить квартиру к сдаче в аренду

Спрос на недвижимость зависит от ее местоположения, комплектации и дизайна квартиры. Владельцы квадратных метров задаются вопросом — “Как сдать квартиру в аренду быстро и безопасно”, и обращаются к посредникам. Это абсолютно обоснованное решение, тем более, когда это делается впервые. До момента подписания договора арендодателю придется пройти не менее важный этап — подготовить квартиру.

Купив квартиру в предчистовой отделке нужно быть готовым к тому, что ремонт не окупится. Выбирать самые дешевые материалы не стоит, так как отделка потеряет вид, и через несколько лет придется переделывать ремонт или же снижать арендную плату за “бюджетный” вид жилья. Оформить помещение рекомендуется в классическом нейтральном стиле.

Нелишним будет позаботиться о дополнительных электроточках и качестве стройматериалов. Удобный вариант это обои под покраску, так как их проще привести в порядок после неряшливых квартирантов. Приобрести мебель и технику можно через доски объявлений типа “Авито” или на распродажах в сетевых магазинах. Многие арендодатели сдают пустые квартиры, без мебели и техники, но стоимость и спрос на такую жилплощадь низкий.

В квартире с устаревшим ремонтом желательно, как говорится, “накрасить губы”, то есть обновить отделку или добавить аксессуаров (повесить постеры, поменять окна, занавески, кухонный гарнитур).

Комплект мебели и техники для съемной в квартиры

Обустройство жилой площади — важный момент для привлечения клиентов и получения максимальной выгоды для арендаторов новичков. Что должно быть в квартире из мебели и бытовых принадлежностей обязательно, а что опционно решает арендодатель. Мы приводим свои рекомендации, которые могут повлиять на спрос и стоимость.

да

возможно

нет

холодильник

телевизор

ковролин

стиральная машина

микроволновая печь и электрочайник

старый пылесос

кондиционер

диван

тонкий линолеум или ламинат

швабра, веник, ведро

посуда и столовые приборы

растения

чайник

письменный или компьютерный стол

ценные вещи и предметы интерьера

кровать и диван

вытяжка на кухне

малофункциональная и громоздкая мебель

шкаф и комод

люстра

тяжелые портьеры

мебель на кухне

зеркало и вешалка в коридоре

“бабушкина” мебель

интернет

жалюзи на кухне

личные вещи и фото

Ремонт предпочтительнее делать в нейтральных тонах и дополнить элементами декора: постеры на стенах, занавески, люстра, яркое покрывало на диван/кровать. Фотография с нестандартной деталью интерьера запомнится при выборе из множества конкурентов на сайте объявлений.

Если квартира расположена в районе с большим количеством арендного жилья или же в непопулярном месте, то можно обойтись минимальными затратами на ремонт и обстановку, особенно для съема квартир рабочими или студентами. Стоимость мебели должна окупиться примерно за 2–3 месяца аренды.

Как найти арендатора и определить цену ежемесячной оплаты

После подготовки квартиры к сдаче необходимо выбрать фотографии. Не стоит делать кадры в захламленной комнате, на плохой фотоаппарат или телефон. В помещении должен быть включен свет, а в кадре присутствовать вся комната, а не угол или часть, искажающая планировку.

В квартире следует убрать следы бывших жителей, а в кадре не должно быть никаких людей (даже в зеркальном отражении). Помещение позиционируется в рекламе, как гостиничный номер, в котором нет следов от предыдущих гостей. В тексте объявления опишите преимущества квартиры, поставьте себя на место жильца.

Изложите плюсы района и инфраструктуры, которые могут заинтересовать квартирантов: университет, садик, большой торговый центр, транспортное сообщение или частный сектор.

Ознакомьтесь с чужими объявлениями, но пишите своими словами, без терминов, чтобы вас не восприняли как агента по недвижимости.

Далее нужно определиться с суммой арендной платы. Рассчитать ее можно сравнив объект аренды с конкурентами. Не заостряйте внимание на рекламе с ценой ниже рыночной, ищите реальные объявления.

Арендная плата должна быть конкурентоспособной, для того чтобы была возможность выбирать арендатора, а не подписывать договор с первым, кто готов выложить необходимую сумму. Установить стоимость ренты помогут риэлторы. Проконсультироваться со специалистами можно в любом агентстве недвижимости.

“Правильная цена” сократит текучку жильцов, которые не будут искать более выгодный вариант. Помните, что пустующая квартира — это убытки, а долгосрочная аренда с правильно установленной рентой поможет их избежать.

Особенности договора аренды

Договор сдачи квартиры в аренду необходим при передаче имущества и помещения стороннему лицу, образец можно найти в интернете. В нем должен быть прописан адрес недвижимости, паспортные данные арендатора и арендодателя, номер свидетельства собственности, опись имущества, сроки и порядок платы за квартиру.

Стандартный договор заключается на 11 месяцев продлевается раз в 1 год, в нем указываются сумма задатка (от 50 до 200% от стоимости аренды), порядок и форма оплаты коммунальных услуг, сроки изменения платежей.

Недобросовестных людей, желающих поживиться за чужой счет, множество, поэтому будьте внимательны и проверяйте личности (паспорт и права), не отдавайте свои персональные данные и не вручайте ключи без подписания договора и оплаты.

Важно!

  1. За сдачу квартиры нелегальным мигрантам ответственность несет арендодатель.
  2. Родственники не лучшие арендаторы, с ними сложнее уладить споры и расторгнуть договор.
  3. Все расходы за ремонт, починку и затопление соседей несет арендатор.
  4. С “проблемными” и необязательными квартиросъемщиками разрывайте отношения без отсрочек и не “входите в их положение”, это бизнес. В жизни бывают разные ситуации, но систематические задержки оплаты без предупреждения — это первый звоночек.
  5. Передачу денег лучше осуществлять на банковскую карту или с распиской о размере суммы, дате и периода оплаты.
  6. Долг за коммунальные услуги и жилье вернуть не получится даже через суд, поэтому нужно контролировать все платежи и показания счетчиков и делать все самостоятельно и своевременно.

Источник: https://23kvartiri.ru/kak-sdat-kvartiru-v-arendu-pravilno/

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист Владислав Анохин