Междугородный обмен недвижимости

Содержание

«Меняю море на Арбат» или Тонкости междугороднего обмена квартир

Междугородный обмен недвижимости

Обмен квартир между городами – сложная юридическая процедура, требующая участия профессионалов.

Помимо того, что «Городская служба недвижимости» готова оказать своим клиентам всестороннюю поддержку в данном вопросе, мы решили осветить особенности сделки в тематической публикации.

Как происходит междугородний обмен недвижимости, каковы особенности перепрописки и взаиморасчетов сторон операции, можно ли обменять долю в квартире на жилье в другом городе, возможна ли процедура с ипотечной жилплощадью – все это вы узнаете из нашей статьи.

Существует два способа обмена квартир между городами России: прямой и альтернативный.

Первый вариант подразумевает обмен объектов недвижимости «по старинке», когда в сделке участвуют два владельца квартир, расположенных в разных городах страны (областях, регионах).

Имея равноценное жилье, или договорившись о доплате, они меняются между собой имуществом, заключая договор мены, на основании которого впоследствии регистрируют право собственности на объект – и все довольны.

Такая, на первый взгляд, удобная процедура имеет большой минус. Ждать, пока найдется желающий поменяться жильем «город X на город Y», и при этом параметры недвижимости, предлагаемой к обмену, удовлетворят обе стороны, можно не один год.

Чтобы ускорить достижение цели, лица, желающие совершить междугородний обмен, прибегают к т.н. альтернативной сделке, в ходе которой имеющаяся собственность продается, а взамен ей сразу же приобретается подходящее жилье в другом городе.

То есть, взаимодействие происходит между минимум тремя сторонами, а не двумя, как при прямом обмене.

Подобное решение вопроса позволяет быстрее перебраться в нужный город, однако тоже связано со своими «но».

Во-первых, альтернативный (встречный) обмен обязывает его участников «уложиться» в определенные временные рамки, ведь, по сути, практически одновременно происходит две сделки купли-продажи недвижимости.

Нужно оперативно продать имеющееся жилье и в сжатые сроки купить новое (или, как вариант, договориться с покупателем о задатке и передать его владельцу квартиры, которую собираетесь приобрести).

Отсюда – сложности с выпиской со старого места жительства и пропиской по новому адресу, взаиморасчетами, переездом. Часто случается так, что освободить проданную квартиру нужно уже в ближайшее время, а переехать оказывается некуда. Приходится нести дополнительные расходы на аренду временного «пристанища».

Во-вторых, альтернативные сделки, проходящие при участии нескольких заинтересованных сторон, сложнее осуществляются технически. Встречная покупка квартиры, да еще в другом городе – это не «традиционная» купля-продажа в рамках одного территориального субъекта.

Важно договориться между собой всем участникам процедуры, причем на расстоянии, так, чтобы никто ни в чем не был ущемлен, иначе вся сделка рискует «развалиться». А человеческий фактор, как известно, многогранен и непредсказуем.

Кроме того, необходимо самым тщательным образом контролировать все этапы операций, «держать руку на пульсе».

Выбор подходящей альтернативы

Что касается выбора новой квартиры, которая максимально устроила бы вас, то он в связи со спецификой сделки также усложняется. Очень непросто, и финансово, и физически, просмотреть все возможные варианты жилья, находящегося в другом городе. Особенно, если сроки поджимают.

Несмотря на то, что сегодня имеется масса источников, откуда можно самостоятельно почерпнуть нужную информацию (интернет, пресса), услуги профессиональных риэлторов по подбору жилья, тем более дистанционно, весьма актуальны. Целесообразнее довериться опытным специалистам, чем пытаться собственными силами найти подходящую квартиру в пока еще чужом для вас городе, с избытком тратя время, нервы, деньги.

Процедура встречного междугороднего обмена

Как уже отмечалось, при встречном междугороднем обмене сначала заключается договор купли-продажи в городе, где вы продаете квартиру. Затем аналогичная сделка происходит по месту прибытия (только вы выступаете уже покупателем). Порядок операций в общем схож с процедурой обычной купли-продажи, со стандартным набором документов. Вам предстоит:

  • найти покупателя на свое жилье;
  • обсудить с ним особенности операции (сроки выписки и выезда);
  • подготовить необходимые для продажи квартиры документы;
  • реализовать недвижимость;
  • найти подходящую квартиру в другом городе;
  • согласовать с ее владельцем нюансы сделки (прописка, расчет);
  • проверить юридическую чистоту объекта и контрагента;
  • подписать договор купли-продажи;
  • зарегистрировать право собственности на недвижимость;

Если для решения вопроса задействовать риэлторское агентство, имеющее в интересующем пункте населения филиал или партнеров, процесс может осуществиться значительно быстрее, проще и безопаснее.

Как происходит перепрописка?

По сложившейся практике, большинство покупателей жилой недвижимости стараются перестраховаться, и производят полный расчет с продавцом только после выписки всех проживающих в квартире лиц, и их перепрописки на новом месте.

Не исключение и сделки по обмену между городами России.

Оформление регистрации по новому адресу до подписания договора купли-продажи выгодно и покупателю, и продавцу: первый не будет переживать, что в квартире останутся «несанкционированные» жильцы, а второй, что с него «высчитают» больше, чем нужно.

Чтобы удовлетворить интересы обеих сторон, удержание средств «под перепрописку» можно оформить двумя способами. В первом случае зарезервированные деньги помещаются в банковскую ячейку до тех пор, пока продавец не предоставит справку из домоуправления по новому месту жительства, свидетельствующую о прописке, а также зарегистрированный договор купли-продажи.

Во втором – все условия полного расчета (по факту перепрописки) подробно указываются в договоре купли-продажи. Таким образом, при регистрации объекта в Росреестре в его отношении устанавливается залоговое обременение.

Как только продавец выполнит обязательства и зарегистрируется по новому месту жительства, он получает удержанную сумму, о чем выдает покупателю расписку.

Обратившись в Росреестр, новый владелец квартиры выводит ее из залога, опираясь на факт свершившихся взаиморасчетов.

Сама перепрописка совершается по установленному законодательством алгоритму. Штамп о регистрации должен быть проставлен в паспорт не позднее, чем через 3 суток после обращения новоприбывшего в паспортный стол.

Правила успешных расчетов

В небольших населенных пунктах все еще распространен способ денежных расчетов по сделкам с недвижимостью в формате личной передачи «налички» от стороны к стороне. В столице же и крупных городах России предпочтительны более «передовые» формы финансовых взаимоотношений.

При совершении купли-продажи объекта недвижимости, средства для его оплаты помещаются в заранее арендованную банковскую ячейку, доступ к которой продавец будет иметь после того, как новый владелец квадратных метров зарегистрирует свое право собственности на них.

Такой метод исключает вероятность мошенничества в отношении юридической чистоты сделки, подделки купюр, объема выплаты.

Ипотека, коммуналка, доля в квартире: обмен возможен

Стоит отметить, что обмен квартир между городами возможен также в том случае, если одна из них находится в ипотеке. Однако механизм сделки весьма усложняется необходимостью согласования вопроса с банком. Законом продажа жилья, купленного в ипотеку, не запрещена, а встречный обмен квартир и есть не что иное, как многоступенчатая купля-продажа объектов недвижимости.

Реализация замысла заключается в переоформлении на покупателя договоров ипотеки, страхования имущества (при взаимном желании сторон, естественно, а также согласии банка).

Деньги за квартиру (вернее, уже выплаченную часть кредита) новый владелец жилплощади передает продавцу, а тот, добавив необходимую сумму, приобретает жилье в другом городе.

Повторимся, процедура эта хлопотная, длительная, но из разряда реальных, особенно, если банк лояльно настроен к заемщику (не было конфликтов, просрочек и т.п.).

Более оперативный и простой способ обменять ипотечную квартиру – досрочно погасить кредит, и совершать операцию с недвижимостью уже без участия банка, страховой компании.

Касательно обмена выделенной доли в квартире (невыделенную обменять или продать нельзя), комнаты в коммуналке, главное условие для совершения сделки – объект недвижимости должен быть приватизирован.

Читайте также  Расчет ликвидационной стоимости недвижимости

Также необходимо получить письменный отказ совладельцев, соседей-сособственников выкупить у вас вашу часть жилья (отправляются официальные уведомления с условиями продажи, ценой).

По закону, они имеют преимущественное право покупки, а вам не одна ли разница, кому продать квадратные метры и переехать?

Посредник – необходим, как выбрать «правильного»?

Как мы уже выяснили, проводить междугородный обмен квартир без помощи профессиональных риэлторов, юристов крайне сложно и рискованно. Ввиду особенностей сделки (удаленные контакты, временные ограничения) доверять ее следует агентствам, имеющим не только опыт реализации подобных проектов, но и налаженные партнерские «мосты» с риэлторскими конторами других регионов.

Важно учитывать репутацию компании, уровень сервиса, технологию рабочих приемов, принципы проведения правового анализа сделок. Сотрудничая с коллегами из других городов, зарекомендовавшие себя АН несут ответственность и за свои, и за их действия. Ведь клиент обращается в определенную фирму, и за результат работы отвечать придется именно ее персоналу.

При выборе агентства советуем опираться на три фактора: личное впечатление, отзывы и рекомендации реальных клиентов, предоставляемые гарантии. Не стесняйтесь попросить работников компании в письменной форме конкретизировать свои обязательства по проводимой сделке. Впрочем, надежным агентствам недвижимости нет нужды об этом напоминать. Письменные гарантии – обязательная составляющая их работы с клиентами.

В договоре об оказании услуг по проведению операции с недвижимостью должны быть указаны особенности сделки (в данном случае, альтернативного обмена), сроки ее проведения, гарантии юридической безопасности, размер комиссии оператора.

Остались вопросы по обмену квартир между городами России? Обращайтесь в «Городскую службу недвижимости», мы развеем все ваши сомнения!

Источник: https://gsn-moscow.ru/articles/mezhdugorodnyy-obmen

Междугородные обмены и сделки с недвижимостью в других городах

Сделки с недвижимостью в других городах, в том числе междугородный обмен квартир – наиболее сложный вид операций, требующий от риэлторов, ведущих такие проекты, находясь при этом вдали друг от друга, не только мастерства, но и отточенной согласованности в действиях.

Наша специализация – профессиональная помощь при совершении операций с квартирами. Специалисты «РЕЛАЙТ» успешно провели немало междугородных сделок и способны решить даже самые сложные и нестандартные задачи.

Клиенты нашей компании, воспользовавшиеся услугой «междугородный обмен», приобретают возможность получить профессиональное риэлторское и ипотечное сопровождение на рынках жилья других городов.

Набор услуг, обеспечивающих междугородные сделки, дает возможность клиентам значительно экономить время, деньги и усилия, так как позволяет решать коммерческие, юридические и финансовые вопросы сделки без необходимости неоднократных личных поездок.

Ведь все основные вопросы, решение которых при проведении междугородных сделок представляет сложность, наши специалисты возьмут на себя.

МПР — Профессиональная помощь при совершении операций с недвижимостью в других городах

Для того, чтобы междугородный обмен совершился успешно, требуется высокая четкость взаимодействия специалистов, обеспечивающих продажу существующей квартиры, и риэлторов, осуществляющих поддержку приобретения новой квартиры в другом городе.

Поэтому нашими партнерами являются компании – члены Межрегионального партнерства риэлторов (МПР), входящие в своих регионах в число лидеров рынка.

Большая предварительная работа по согласованию технологий взаимодействия, которую мы провели в рамках МПР, ныне позволяет нам обеспечить поддержку даже не самого простого обмена недвижимости между городами на высоком профессиональном уровне.

В ходе выполнения работ по организации и проведению междугородного обмена квартир наши сотрудники следуют внутреннему стандарту качества услуг. Он устанавливает параметры работы сотрудников на всех этапах обслуживания.

Практический опыт, стандарт качества и развитые партнерские отношения – вот состав формулы «РЕЛАЙТ», лежащей в основе эффективности при междугородных сделках с квартирами.

Поэтому мы уверены в своих силах и готовы успешно решить Вашу жилищную задачу.

В настоящее время наши клиенты могут воспользоваться помощью при проведении сделок по покупке, продаже и обмену объектов жилой и загородной недвижимости в следующих городах:

  • Москва и Подмосковье
  • Санкт-Петербург
  • Рига
  • Анапа
  • Ангарск
  • Архангельск
  • Балаково
  • Барнаул
  • Белгород
  • Березники
  • Брянск
  • Владивосток
  • Волгоград
  • Вологда
  • Воронеж
  • Шахты
  • Екатеринбург
  • Заводоуковск
  • Ижевск
  • Иркутск
  • Казань
  • Калуга
  • Кемерово
  • Киров
  • Комсомольск-на-Амуре
  • Костомукша
  • Кострома
  • Красноярск
  • Курган
  • Лазаревское
  • Магнитогорск
  • Миасс
  • Нефтекамск
  • Нижний Новгород
  • Новодвинск
  • Новокузнецк
  • Новосибирск
  • Омск
  • Орел
  • Оренбург
  • п. Иглино
  • Пенза
  • Пермь
  • Петрозаводск
  • Петропавловск-Камчатский
  • Псков
  • Ростов-на-Дону
  • Рязань
  • Салават
  • Самара
  • Саратов
  • Северодвинск
  • Соликамск
  • Сочи
  • Стерлитамак
  • Таганрог
  • Тверь
  • Тольятти
  • Тула
  • Ульяновск
  • Уфа
  • Хабаровск
  • Чебоксары
  • Челябинск
  • Череповец
  • Чита
  • Шахты
  • Шелехов
  • Ялуторовск
  • Ярославль

Нашими партнерами являются компании, входящие в состав Межрегионального партнерства риэлторов – объединения профессионалов рынка, созданного по инициативе Президента «РЕЛАЙТ» Олега Самойлова.

Список членов Межрегионального Партнерства можно посмотреть здесь.

Необходимо отметить, что пользование услугами по организации межрегиональных сделок, несмотря на то, что в процессе задействованы две партнерские компании, не требует от наших клиентов дополнительных (удвоенных) затрат по оплате риэлторских услуг.

Посмотреть предложения наших партнеров Вы можете в соответствующем разделе Каталога недвижимости.

Если у вас возникли вопросы по организации и проведению обмена недвижимости между городами, вы можете получить консультацию наших специалистов, для этого Вы можете:

  • воспользоваться он-лайн консультантом
  • позвонить по нам телефону (495) 787-97-27
  • отправить запрос:

Подать заявку

Источник: http://www.relait.ru/mejreg.html

Обмен квартиры на квартиру между городами

Переезд в новое жилье — это всегда довольно хлопотное дело, и уж тем более, если речь идет о переезде в другой город. Нужно соблюсти массу нюансов и при этом сохранить собственные нервы и ресурсы.

Предположим, вы хотите переехать из своего родного города, где имеете жилплощадь, в другой. Как поступить с квартирой? Продать? А не проще ли произвести обмен недвижимости между городами России? Об этом и хотелось бы рассказать в данной статье, которая призвана помочь вам в процессе междугороднего обмена недвижимости.

  • Есть возможность
  • Обмен недвижимости — все по закону
  • Действуем по плану
  • Для начала
  • Пакет документов
  • Сколько это стоит? Сколько ждать?
  • Могут отказать — почему?
  • Что еще полезно узнать
  • Посредники нам не нужны!
  • Где будем оформлять?

Есть возможность

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,

как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-15-47 — Москва
8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Для многих возможность обмена недвижимости между городами станет настоящим открытием, хотя еще с советских времен существует практика обмена жилплощади. К тому же обмен позволит свести к минимуму головную боль по поводу продажи недвижимости и покупки новой.

Нелишним здесь будет обратиться к риелтору — он поможет вам избежать лишних трудностей.

А основная трудность состоит в том, что варианты должны устроить и вас, и вторую сторону, а при наличии определенного количества разнообразных нюансов обоих квартир этот процесс может несколько затянуться.

Но не стоит отчаиваться: на сегодняшний день существует еще один вариант, при котором проводится процедура купли-продажи недвижимости, и одна жилплощадь будет заменена на другую.

Также довольно часто встречаются сделки по обмену одной квартиры на другую с доплатой. Такой вариант подойдет тем, кто желает улучшить свои условия проживания.

В пример можно привести ситуацию, когда происходит процесс расторжения брака, супруги разменивают совместную жилплощадь на несколько квартир меньшего размера и разъезжаются.

Далее какой-то из супругов переезжает в другой город, и вот здесь-то открывается возможность обмена на улучшенную жилплощадь, доплатив при этом некоторую сумму.

Обмен недвижимости — все по закону

Конечно же, существуют определенные законы, регулирующие процедуру обмена квартиры на квартиру между городами. В первую очередь обратимся к ГК РФ, с помощью него производится регламентирование всех сделок в нашем государстве. Обратимся к статье 567 ГК РФ. В ней говорится о так называемом договоре мены.

Вкратце, в тексте статьи обозначаются обязательства каждой из сторон в процессе обмена. Также в части второй говорится о том, что к договору мены могут применяться правила о купле-продаже при определенных условиях.

Именно с помощью данного документа регламентируется процесс обмена жилья между людьми в разных городах.

Второй источник, к которому стоит обратиться, это ЖК РФ: именно он освещает вопросы обмена квартир в соответствии с договором социального найма. Нужную информацию можно найти в статьях с 72 по 75.

Также существует специальная инструкция, утвержденная еще в 1967 году, но являющаяся актуальной и сегодня. Она дает четкие указания по обмену жилья.

Действуем по плану

Чтобы максимально упростить процедуру обмена, следует придерживаться примерного плана.

  • Подготовка квартиры
  • Сбор нужных документов
  • Поиск подходящей квартиры для обмена
  • Осмотр предлагаемой квартиры
  • Заключение договора
  • Оплата пошлины
  • Регистрация сделки
Читайте также  Альтернативные сделки с недвижимостью особенности

Вроде бы, все просто, верно? По сути, так оно и есть, но любые юридические действия в нашей стране обрастают рядом формальностей и нюансов. К ним нужно быть готовым и о них нужно знать. С ними мы сейчас и познакомимся.

Для начала

Прежде всего займитесь подготовкой квартиры к обмену. В идеале, в ней должны быть прописаны лишь собственники: такие квартиры имеют большую привлекательность на рынке и называются «чистыми».

Далее, вы можете размещать объявления с предложением самостоятельно или же обратиться к риелтору.

И если первый вариант будет более предпочтителен тем, у кого в достатке времени и сил, то второй — для тех, кто в этом ограничен и желает ускорить процесс.

Как только подходящий вариант будет найден, нужно будет заключить договор обмена. И здесь снова есть два варианта: самостоятельное составление собственниками или в присутствии нотариуса. Первый вариант можно назвать менее затратным, зато второй вариант поможет вам обезопасить себя от разных нечестных личностей.

Пакет документов

Собственники квартир обязаны предоставить перечень документов, обязательных при процедуре обмена. В этот перечень входят:

  • Удостоверения личности собственников
  • Выписка из ЕГРП — документ, с помощью которого вы подтверждаете свое право собственности. Введена взамен свидетельства, выдаваемого ранее.
  • Если в квартире была изменена планировка либо коммуникации — потребуется выписка из БТИ.
  • Справка о составе проживающих в квартире
  • Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины
  • Собственно, подписанный договор мены

Оформлением подобных сделок у нас в государстве занимается Федеральная регистрационная служба, туда вы и отправитесь со всеми документами, там их проверят, укажут на недостатки, если они имеются, там же и выдадут новое право собственности.

Сколько это стоит? Сколько ждать?

Ждать придется в среднем от двух недель до месяца — такие сроки объясняются спецификой сделки, ведь количество запросов Федеральной регистрационной службы в другой город будет довольно большим.

Налоговый кодекс говорит нам о том, что подобная сделка с недвижимостью облагается налоговым сбором, который составляет для граждан нашей страны 13 процентов.

Для лиц, не являющихся гражданами РФ, размер процента от сделки увеличен и составляет 20 процентов.

Могут отказать — почему?

В некоторых случаях регистрационная служба может отказать сторонам в регистрации. На это могут повлиять следующие факторы:

  • Не хватает одного или нескольких документов из перечня. Не самый страшный пункт. При предоставлении недостающих документов оформление будет продолжено.
  • Недостоверность сведений, указанных в документах. Бывает такое, что неожиданно находятся «скрытые» собственники, которые даже не слышали о сделке, и согласия от них, конечно же, не поступало.
  • В том случае, если квартира является имуществом, которое было нажито в браке, потребуется согласие одного/обоих супругов, без такого согласия сделка, конечно же, не будет оформлена.

Посредники нам не нужны!

В том случае,если вы не готовы выложить некую сумму за услуги риелтора и ищете недвижимость самостоятельно, вы должны понимать, что оценивать квартиру в другом городе России предстоит именно вам.

Хотя, во многих случаях, воспользовавшись услугами риелтора, многие склонны доверять все же самому себе и своим глазам.

В том случае, если бывшие собственники вашей потенциальной квартиры решили схитрить, что-то «подмазать», что-то «подклеить», и вас это не устраивает — вы можете требовать доплату либо вовсе отказаться от неподходящего варианта иногороднего обмена.

И конечно же, не стоит забывать о том, что цена на недвижимость не может быть статичной, на нее влияет и плотность населения в выбранном городе, инфраструктура и состояние. В любом случае, чтобы сберечь свои нервы и время, стоит пригласить независимого эксперта, который оценит реальную стоимость с учетом всех факторов.

Где будем оформлять?

Итак, все документы собраны, все формальности соблюдены… И тут возникает вопрос: где именно оформлять сделку? Если вы воспользовались услугами риелторов, то решение этого вопроса можно доверить им.

В том же случае, если вы занимаетесь всем самостоятельно, укажите в договоре пожелание относительно осуществления сделки в конкретном городе России, а вторая сторона, в свою очередь, может согласиться с вами или внести коррективы.

В заключение хочется сказать, что междугородний обмен квартир в России не так страшен, как может показаться на первый взгляд.

Все, что от вас требуется — проводить процесс четко в соответствии с законодательством и в зависимости от ваших возможностей воспользоваться услугами квалифицированных специалистов: это сократит время, и, возможно, сбережет ваши деньги и нервы. А данная статья призвана помочь вам в ваших начинаниях и максимально облегчить процесс обмена.

Источник: https://domovik.guru/nedvizhimost/obmen-kvartiry-na-kvartiru-mezhdu-gorodami.html

Обмен квартирами в разных городах и между родственниками. Требования, условия и документы

Обмен квартирами — распространенная сделка с недвижимостью в нашей стране. До 1990 года она являлась единственным способом изменения жилищных условий. Привлекает она рядового гражданина и простотой, и устоявшимися традициями. Однако все же не помешает знать некоторые ее особенности.

Процедура квартирного обмена с юридической точки зрения может быть произведена только нанимателями неприватизированного жилья. В других случаях обмен будет разновидностью сделки мены. Стоит отметить, что продажа одной квартиры и приобретение другой не относится к сделке обмена.

Данный вид сделки регулируется Гражданским и Жилищным Кодексами. Последний устанавливает правила пользования жилыми помещениями.

Особенности обмена квартирами

Сделка является законной при согласии всех ее участников. Если какая-то сторона не согласна на обмен, то сделка имеет статус недействительной. Например: нельзя заключать договор мены на жилье, приобретенное в браке, без согласия супруги(а).

Переход прав на жилье должен быть оговорен вплоть до дня. В противном случае переезд предыдущих владельцев может затянуться, что доставит новым собственникам неудобства.

Проверка юридической чистоты жилья является обязательной процедурой. Она обезопасит участников от мошеннических схем.

Квартирный обмен с точки зрения законодательства равнозначен. Поэтому в договоре следует указывать способы доплаты, если рыночная стоимость обменного жилья различается.

Размен — частный случай сделки обмена. Он предполагает реализацию одной квартиры для приобретения нескольких менее габаритных. Условия по доплате указываются в договоре.

Междугородный обмен жильем

Для тех, кто решил переехать в другой регион, первым делом необходимо произвести обмен квартирами между городами. Он осуществляется двумя способами: прямым и альтернативным.

  1. Прямой обмен корнями уходит в советское время. Человек, желающий переехать в другой город, самостоятельно ищет тех, кто собирается перебраться жить в его родное место. Он просматривает объявления, печатает свое предложение в СМИ и т.д. Такая процедура может растянуться на несколько лет. Подходит для тех, у кого есть время на поиск подходящего варианта.
  2. Альтернативная схема, по сути, представляет всем знакомый вариант купли-продажи. Жилье выставляется на продажу, за вырученные средства человек покупает квартиру в другом городе. Минусом данной схемы является временная неувязка. Совсем не редкость случаи, когда собственник продал свое жилье, а новую квартиру не приобрел. В этой ситуации он должен позаботиться о съемном жилье иначе рискует оказаться с вещами на улице.

Обмен жильем может быть равноценным и неравноценным. Во втором случае осуществляется доплата. Ее размер и сроки перечисления на счет другого участника сделки фиксируются в договоре.

Обмен квартирами между родственниками

В законодательстве страны нет понятия «родственный обмен приватизированными квартирами», поэтому никаких льгот участкам сделки не предоставляется. Процедура производится на стандартных условиях.

Для совершения сделки между родственниками каждая сторона должна:

  • иметь правоустанавливающие документы на жилье;
  • согласие супруга (супруги) на совершение мены, заверенной нотариально;
  • справка из ЖКУ об отсутствии задолженности;
  • лицевые счета по объектам о прописке и выписке жильцов (выдается в ЖКУ).

Квартирный обмен между родственниками не освобождает каждую сторону от уплаты налогов. Статья 567 Гражданского Кодекса приравнивает сделку такого рода к сделке по купле-продаже. В этом случае каждая сторона выступает одновременно и продавцом, и покупателем.

В соответствии со статьей 217 Налогового Кодекса налогообложение не распространяется на объекты, которые находятся в собственности более трех лет. Освобождается от налогового бремени продавец при продаже квартиры, стоимость которой не превышает один миллион рублей. В других случаях ставка налога составляет 13%.

Родственники могут обменяться жильем на основе договора дарения. Статья 217 часть 18.1 освобождает от уплаты налогов близких родственников при его оформлении.

В настоящее время регистрация договоров дарения отменена. По желанию сторон договор можно заверить нотариально. В регистрационном кадастровом органе необходимо оформить перерегистрацию права собственности. Эта процедура является платной.

Пакет документов для совершения обмена

Он схож с документацией для сделки купли-продажи. В него входят:

  • свидетельство о праве собственности на жилье;
  • правоустанавливающий документ: завещание, договор дарения, купли-продажи;
  • кадастровый паспорт (выдается в БТИ);
  • справка по форме 9 о регистрации жильцов;
  • справки из ЕРЦ: выписка из лицевого счета, из домовой книги;
  • свидетельство о заключение или о расторжении брака;
  • нотариальное согласие супруга (и) на совершение мена;
  • свидетельство о рождении и разрешение органов опеки и попечительства (если в приватизации участвовали несовершеннолетние лица).
Читайте также  Срок приобретательной давности на недвижимое имущество составляет

Родственный обмен квартирами, документы для которого перечислены, не исключает возможности доплаты любой стороной.

Обмен квартирами оформляется нотариально. Каждая сторона получает по одному экземпляру договора. Затем переход права собственности на объект недвижимости регистрируется в Росреестре.

Обмен жильем ничем не отличается от сделки купли-продажи имущества. Единственный плюс есть для родственников, которые могут оформить договор дарения и освободиться от налогов.

Источник: https://domananeve.ru/info/operacii-s-nedvizhimostju/kak-proizvesti-vygodnyy-obmen-kvartirami.html

Особенности обмена квартир между городами и странами

Давно минули дни, когда люди всю жизнь жили в одном городе. Сейчас внутренняя миграция населения – это один из самых распространённых способов изменить свою жизнь.

Одни хотят сменить климат, для других переезд открывает новые возможности карьерного роста, а третьи хотят быть ближе к родственникам.

Междугородний обмен недвижимости даёт прекрасную возможность смены места жительства с сохранением привычного уровня жизни.

Правовое регулирование междугороднего обмена

До сих пор не все знают о существовании процедуры междугороднего обмена. Однако эта процедура существует ещё с советских времён. Тогда это был единственный способ переезда. Сейчас обмен не столь популярен, но до сих пор он остаётся быстрым и надёжным способом сменить место жительства.

Граждане имеют право прибегнуть к иногороднему обмену в соответствии с общими условиями о мене недвижимости, предусмотренными статьёй №567 Гражданского Кодекса (ГК) России. Она регулирует основные положения обмена между приватизированным (находящимся в собственности) жильём.

И так как, по сути, мена – это не что иное, как подвид купли-продажи, поэтому на неё распространяются основные положения статьи № 30 ГК России, которая регулирует покупку и продажу любых товаров и услуг. Для недвижимости, используемой по договорам о социальном найме, предусмотрены другие положения. Они указаны в статьях №72–75 Жилищного Кодекса (ЖК) России.

Варианты междугороднего обмена

Существует два вида иногороднего обмена: прямой и альтернативный. Оба они имеют одинаковый результат, однако сильно отличаются по оформлению.

Прямой обмен – это переход недвижимости от одного владельца другому между участниками сделки.

Т. е. первая сторона получает квартиру второй и наоборот. Сложность этого варианта заключается в длительности поисков вариантов, которые устроят обоих участников сделки. Однако только такой вариант междугороднего обмена подходит для владельцев социального (неприватизированного) жилья.

Альтернативный обмен – это тип сделки, при которой оформляются договора купли-продажи для каждой стороны.

Её конечный результат – новое жильё для каждого участника сделки, однако передача прав происходит не на основании обмена, а на основании купли-продажи.

Этот способ используется для приватизированных квартир и позволяет быстро найти подходящий вариант, который устроит обоих участников сделки.

Процедура междугороднего обмена

Если обмен производится для приватизированной недвижимости, то в месте убытия оформляется договор купли-продажи, в котором человек выступает как продавец, а в месте прибытия в контракте он указывается уже как покупатель. А для неприватизированного жилья оформляется только один договор обмена, в котором сразу указываются обе стороны сделки.

Процедура междугороднего обмена для приватизированных квартир происходит по следующей схеме:

  1. Поиск покупателя для своей недвижимости.
  2. Согласование всей условий сделки (срок оформления, отъезда, выписки и т. п.).
  3. Сбор и оформление пакета документов.
  4. Продажа и соблюдение условий договора.
  5. Поиск подходящей недвижимости в другом городе.
  6. Согласование условий сделки (сроки подписания, расчёта, прописки и т. п.).
  7. Сбор и проверка сведений о продаваемом объекте недвижимости (юридическая чистота).
  8. Сбор документов и оформление перехода прав собственности.

Иногородний обмен для неприватизированного жилья происходит по следующей схеме:

  1. Поиск подходящего по требованиям объекта недвижимости.
  2. Согласование всех нюансов обмена (доплата, сроки выезда, выписки и т. п.)
  3. Сбор документов для оформления сделки.
  4. Подписание договора обмена.
  5. Перерегистрация прав собственности.

В обоих случаях если в сделке участвует несовершеннолетнее лицо, то нужно подключать органы опеки и попечительства. Согласовывать с ними вариант обмена и возможность проведения такой сделки. Обратите внимание, что органы опеки могут не дать разрешение, если при обмене ухудшаются условия проживания ребёнка.

Пакет документов для оформления междугороднего обмена

В стандартный пакет документов для оформления иногороднего обмена входят:

  • Документы, удостоверяющие личность для каждого участника сделки, включая несовершеннолетних.
  • Разрешение органов опеки, в случае если в сделке участвует ребёнок, недееспособный или ограниченно дееспособный человек.
  • Документы, подтверждающие право владения обмениваемым имуществом (договор купли-продажи, дарения, наследства и т. п.).
  • Бумаги, подтверждающие соответствие установленным техническим нормам состояния недвижимости.
  • Документы из БТИ, подтверждающие право на проведение переустройства или перепланировки, в случае их наличия.
  • Выписка из домовой книги, для подтверждения количества прописанных людей в этой недвижимости.
  • Единый жилищный документ, подтверждающий финансовое состояние счетов и отсутствие ареста, ипотеки и других видов обременения на обмениваемой недвижимости.
  • Документы, подтверждающие оплату государственной пошлины.
  • Договор мены (обмена), подписанный всеми участниками сделки.

Пакет документов подаётся в регистрационную службу, которая оформляет сделки с недвижимостью. После проверки соответствия всех бумаг будет вынесено решение о разрешении или отказе в обмене.

В первом случае будут переоформлены права собственности, во втором вначале придётся устранить причину, по которой отказывают в праве регистрации этой сделки.

Налогообложение

Для обмена, в котором объектами выступает социальное жильё, налоги не предусмотрены, также как и для равноценных (одинаковых по стоимости) объектов недвижимости в случае заключения договора мены.

В случае наличия доплаты используется стандартная схема налогообложения. Для квартир, находящихся в собственности меньше 3 лет – 13 %.

Если срок владения недвижимости больше, то на неё распространяется налоговый вычет, в соответствии со стандартными условиями законодательства.

Риски

Безусловно, как и любой другой вариант сделок с недвижимостью междугородний обмен сопряжён с рисками. Прежде всего, нужно проверять соответствие объекта установленному плану БТИ, так как при расхождениях ответственность ляжет на плечи нового владельца.

Следующая сложность – прописка в другом городе. Важно чётко прописать в договоре сроки и условия выписки и последующей прописки в новой квартире. Каждая сторона сделки будет бояться наличия «неучтённых» жильцов.

Чтобы минимизировать риски можно зарезервировать часть оплаты в банковской ячейке до момента предоставления справки о выписки со старой квартиры и прописки в новой или до момента официальной регистрации перехода прав собственности.

Международный обмен недвижимости

Этот вариант в нашей стране почти не пользуется популярностью, из-за повышенной сложности оформления, больших расходов и длительности оформления. Однако он возможен. При желании можно обменять свою квартиру в России на подходящее жилье в любой точке земного шара.

Международный обмен в большинстве случаев не даёт иностранцу прав на проживание (вид на жительство, гражданство), а только лишь подтверждает переход прав собственности от одного владельца к другому.

Международный обмен подходит для обладателей нескольких объектов недвижимости, которые хотят обменять квартиру, чтобы получить место для проживания во время отпуска. А также он популярен для лиц, переезжающих в другую страну на постоянное проживание (к примеру, после заключения брака).

Требования и условия заключения договоров мены во всех странах приблизительно одинаковые, так как базируются на нормах международного права. Однако различия в оформлении зависят от страны и формы владения объектом: на правах собственника или арендатора.

Обмен недвижимостью на правах собственности происходит по той же схеме и требует такого же пакета документов, как и нашей стране. Сложность состоит в поиске подходящих вариантов недвижимости в интересующей стране.

Обратите внимание, что в некоторых странах устные договоры имеют равнозначную силу с теми, что составлены на бумаге. Специалисты рекомендуют использовать письменный вариант во избежание мошенничества и двусмысленной трактовки. В нём в обязательном порядке должны быть отражены данные о стоимости обоих объектов недвижимости, их точном местонахождении с указанием документов, подтверждающие права владения.

Кроме того, важно указывать дату закрытия. Именно она определяет переход прав собственности от одного лица другому.

Во многих странах причиной аннулирования договора является наличие психических заболеваний, поэтому риелторы советуют запрашивать этот документ у второй стороны обмена.

Перед началом обмена нужно изучить законодательство той страны, с которой будет производиться обмен. Лучше всего пользоваться помощью специалистов, которые помогут не только подобрать нужный вариант, но и проконтролируют юридическую чистоту сделки.

  • Москва: +7(499)350-6630.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-3667.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/obmen/mezhdu-gorodami-stranami.html

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист Владислав Анохин