Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Содержание

Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой?

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Гражданский кодекс в параграфе 2 предусматривает семь отдельных составов для признания сделки недействительной. Ни один из этих составов не охватывает случай, когда приобретается недвижимость с самовольной перепланировкой. Соответственно, сделку нельзя признать недействительной только из-за неузаконенной перепланировки.

Впрочем, есть одно исключение: признать недействительным (если выражаться точнее – незаключенным) договор купли-продажи квартиры из-за перепланировки можно в случае, когда изменение квартиры настолько существенно, что это уже не та квартира, которая фигурирует в предмете договора. Еще нюанс: о признании сделки недействительной на этом основании может обратиться с иском в суд только сторона сделки. То есть если речь идет не более чем об объединении лоджии с кухней, то никто договор купли-продажи не оспорит.

Самостоятельное согласование перепланировки: проще, чем кажется

Инструкция: как оформить перепланировку?

Покупатель может расторгнуть договор, но лишь в случаях, когда лишается того, на что имел право рассчитывать при покупке объекта (ст. 450 ГК РФ).

Например, если уже после приобретения квартиры выяснится, что из-за утаенных продавцом перепланировок ценность квартиры значительно уменьшилась, то покупатель вправе по суду требовать расторжения договора и возврата денег.

Но сделать это не так-то просто, поскольку закон и судебная практика требуют от покупателя «должной осмотрительности» перед покупкой.

Другими словами, если Вы не проверили все документы на квартиру и не сравнили их с фактическим ее состоянием, то все риски несете именно Вы (определение Хабаровского краевого суда от 18.12.2013 по делу N 33-8104/13). Отсюда следует, что по причине неузаконенного объединения кухни с лоджией договор купли-продажи никак не может быть признан недействительным, а вероятность расторжения такого договора судом крайне мала (1%).

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Недействительной сделку признать невозможно, потому что Вы приобретаете объект недвижимости в том виде, в котором он был осмотрен до приобретения. Для того, чтобы решить вопрос по перепланировке, необходимо либо узаконить ее, либо просто вернуть все в прежнее положение.

Надо ли узаконивать маленькую перепланировку?

Нужно ли согласовывать объединение санузла в тех же границах?

Отвечает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова:

Перепланировка, даже несогласованная или незаконная (не соответствующая СНиП), не может быть основанием для расторжения договора купли-продажи или признания сделки недействительной.

Новый собственник имеет полное право узаконить перепланировку, заплатив штраф за то, что он сам или предыдущий владелец не сделал этого своевременно, не прошел предварительного согласования. Если же переоборудование незаконно, можно восстановить первоначальную планировку.

Впрочем, если собственник и не сделает этого, к административной ответственности (штрафу) его может привести только визит Жилинспекции.

Отвечает юрисконсульт офиса «Беляево» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Мария Мареева:

Продажа жилья с неузаконенной перепланировкой возможна, законодательство не содержит запрета на сделки с такой недвижимостью.

При этом приобретателю такой квартиры следует понимать, что именно ему придется решать в дальнейшем вопрос по согласованию в установленном законом порядке произведенной продавцом перепланировки, а в случае отказа компетентных органов в ее согласовании – по приведению квартиры в первоначальное состояние. Все это может повлечь за собой значительные временные и финансовые затраты. Кроме того, за проведение самовольной перепланировки жилых помещений в многоквартирном доме административным кодексом РФ предусмотрен штраф в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей.

Можно ли сносить стену между ванной и кухней в хрущевке?

Нужно ли получать разрешение на остекление балкона?

Отвечает руководитель бюро «КРАСС-Практик» Антон Гусев:

Объединение кухни с лоджией является, с точки зрения ст. 25 Жилищного кодекса РФ, перепланировкой, так как такое объединение меняет конфигурацию квартиры и требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Проект такой перепланировки, в соответствии со ст. 26 ЖК РФ, должен быть согласован с администрацией города Химки; на его выполнение должно было быть получено разрешение. Окончание работ по перепланировке подтверждается актом приемочной комиссии.

Перепланировка, произведенная без соблюдения этих процедур, является самовольной и несет за собой риски и для собственника, который эту перепланировку осуществил, и для последующих покупателей.

Риск для покупателя состоит не в том, что сделка может быть признана недействительной (оснований для этого нет), а в иных последствиях самовольной перепланировки.

Так, если Государственная жилищная инспекция выявит незаконную перепланировку, то собственнику квартиры (даже если это будет новый собственник, а не тот, который самовольную перепланировку произвел) будет выдано предписание о приведении квартиры в прежнее состояние. Также весьма вероятно, что на собственника наложат штраф.

Если собственник не приведет квартиру в прежнее состояние, суд может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов. Вырученные от продажи деньги (за вычетом расходов на возвращение квартиры в прежнее состояние) должны быть переданы собственнику.

Чтобы избежать такого развития событий, необходимо привести кухню квартиры в прежнее состояние. В конкретном случае между кухней и лоджией, скорее всего, была не просто перегородка, а капитальная стена. Поэтому затраты на ее восстановление могут оказаться значительными.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Я пристроил балкон – его можно узаконить?

Можно ли восстановить стену между туалетом и ванной без согласований?

Можно ли узаконить раковины в спальнях?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/chem_grozit_pokupka_kvartiry_s_neuzakonennoy_pereplanirovkoy/7697

Можно ли купить продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, как это сделать Закон и дом

Когда владелец несколько «перекроил» жилище для собственного удобства, и не узаконил эти изменения, то как поступать в случае срочной продажи?

Как влияет несанкционированная перепланировка на стоимость объекта недвижимости?

Возможно ли выходить на рынок в таком случае? Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 . Это быстро и !

Читайте на нашем сайте о том, с чего необходимо начинать перепланировку квартиры и сколько она будет стоить. Образцы необходимых документов: доверенности и договора на выполнение работ, заявления в Жилищную инспекцию, а также всех актов переустройства вы можете скачать у нас бесплатно.

Глас закона

Нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры?

Закон неумолим: всякие вмешательства в расположение помещений квартиры должны быть проведены с согласия компетентных служб, то есть БТИ и Жилищной инспекции.

При обнаружении самовольной «перекройки» площади квартиры службами населенного пункта собственник будет вынужден оплатить штраф (ст. 7.21 КоАП РФ), а потом все равно решать вопрос с перестройкой – узаконить ее через БТИ, Жилищную инспекцию, через суд или вернуть все в первозданный вид.

Кодекс РФ об административных правонарушениях Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

  1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению —
  2. влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

  3. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах —
  4. влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Вопросы законности перепланировок жилых помещений регулируются такими законодательными актами:

  • ст. 25, 26 ЖК РФ;
  • СанПиН;
  • СНиП;
  • ПП РФ от 21 января 2006 г. №25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями».

Продавая жилье с переделками, получается, что продавец передает документы с планами – техническим, кадастровым – на одно жилище, а фактически предлагает совершенно другое, отличающееся и по конфигурации помещений, и даже по площади.

По требованиям законодательных актов, изменения плана квартиры должны быть узаконены до момента продажи, но в реальной жизни случается всякое.

Можно ли продать квартиру с перепланировкой квартиры, которая была узаконена? Если в объекте жилой недвижимости перепланировка была выполнена, и при этом оформлена по всем правилам, то такой случай является идеально законным и правильным.

При таком раскладе совпадение натуральных размеров и привязок расположения стен, перегородок, проемов и пр. будет стопроцентным при сверке их с планами — кадастровым и техническим.

Квадратура полезной и жилой площадей квартиры будет одинаковой во всех документах, в том числе и в свидетельстве о праве собственности – именно так и должно быть.

Официальное согласование перемен плана жилища – единственный законный путь, причем важна последовательность: сначала добиться разрешения и одобрения всех заинтересованных служб, потом выполнение строительно-монтажных и ремонтных работ, далее – получение новых паспортов на квартиру (технического и кадастрового).

Может потребоваться также получение нового свидетельства о праве собственности, если в результате всей затеи изменится соотношение жилой и полезной площадей.

Однако только такой сложный путь является единственно верным и обеспечивающим беспроблемную продажу жилой недвижимости по более высокой стоимости.

Если переделка не узаконена

Можно ли продать квартиру с перепланировкой неузаконенной? Бывает, что к покупке предлагаются жилые помещения в МКД с несанкционированными вмешательствами, иногда на приобретение таких квартир даже находятся желающие.

Читайте также  Как составить дарственную на квартиру образец

Такая сделка возможна только при сознательном понимании будущего собственника, что ему самому придется пройти весь путь узаконивания перепланировки, и груз материальных и моральных трат этой процедуры падет именно на него.

Продажа жилья с незаконной перепланировкой возможна: законодательство не накладывает запрета на сделки с такой недвижимостью, и в то же время контролирующие органы наделены полномочиями признать сделку недействительной.

Что делать, если перепланировка не узаконена, а квартиру нужно продать? Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения? В этом случае нужно вести честную игру и не пытаться скрыть наличия переделок в жилище от будущего хозяина.

Цены на такую недвижимость снижаются процентов на 20, и эта разница гораздо выше стоимости оформления.

Собственник должен при помощи опытного риэлтера, не заинтересованного в проведении купли-продажи, в порядке консультации выяснить реальные перспективы.

Специалист подскажет, к какому роду вмешательства относится выполненная переделка.

Варианты простой переделки жилища выглядят примерно так:

  • перенос дверей в ненесущих перегородках, а также самих перегородок;
  • перестановка санитарных приборов, а также замена, например, ванны на душевую кабинку;
  • разборка антресолей;
  • замена оконных или дверных блоков на другие без изменения площади проемов;
  • косметический ремонт и пр.

Сложные перепланировки квартир касаются таких вопросов:

  • расширения кухни, санузла за счет жилых комнат;
  • объединения лоджии или балкона с комнатой или кухней;
  • пробивок дополнительных окон, дверей;
  • разборок подоконного блока (между лоджией и комнатой, кухней);
  • перестановки газовых приборов и оборудования;
  • объединения квартир в одну и пр.

Тогда затягивать с узакониванием переделок не стоит.

Варианты решения вопроса

Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой – значит, пойти сознательно на уменьшение цены именно на ту приблизительно сумму, которая потребуется впоследствии покупателю.

Но есть вероятность быть уличенным: это произойдет, если потребуют новый техпаспорт, и работники БТИ при замерах выявят несовпадения в геометрии.

Если со времени регистрации объекта жилой недвижимости не истекло 5-ти лет, по прошествии которых правила требуют переосвидетельствования квартиры и оформления очередного техпаспорта, то проблем может и не возникнуть – во всяком случае у продавца.

Другой вариант – нынешнему владельцу самому заняться узакониванием перепланировки. Если платить по срочному тарифу, то суммы увеличиваются в разы, а общая продолжительность бумажных процедур все равно займет не менее 1,5 – 2 мес.

Но именно этот вариант и есть резон выбрать, чтобы избежать риска быть оштрафованным или вовсе лишиться недвижимости, ведь потом все равно придется заниматься этим вопросом, а санкции бывают разными.

К тому же, переделанное жилье обычно более комфортно и оригинально, а это сразу дает существенную прибавку к оценке объекта недвижимости перед продажей.

Особенно пристальное внимание контролирующих органов вызывают однокомнатные жилые объекты, и новое веяние моды делать квартиру-студию относится к рискованным действиям, если нет одобрения специалистами.

Переделанные жилища, даже если они существенно выросли по уровню комфортности, не стоит предлагать тем, кто ищет жилплощадь под ипотеку: с банками такие номера не проходят. Сложности при продаже могут возникнуть такого рода:

  • есть опасность, что потребуется свежий технический паспорт, и визит работников БТИ сразу выявит наличие несоответствий фактических размеров проектным;
  • в зависимости от масштаба вмешательства в несущую способность всего здания, можно даже лишиться жилища, если не вернуть все, как было, в предписанный срок;
  • покупатели потребуют предоставить значительную уступку в цене;
  • акт купли-продажи будет признан ничтожным, то есть недействительным;
  • покупатель на любом этапе может принять решение о прекращении всяческих отношений с продавцом переделанного жилища.

При простых переделках, не затрагивающих межквартирных или несущих стен, перекрытий, колонн, диафрагм жесткости, можно продать квартиру, уступив покупателю разумную сумму.

Серьезную перепланировку выгоднее узаконить до продажи самому продавцу, воспользовавшись услугами посредников – этот вариант все равно выйдет дешевле, и избавит от риска быть уличенным в несанкционированной переделке жилья.

О проблемах при продаже квартиры с перепланировкой квартиры вы можете узнать из видео:

Источник:

Особенности продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой

Намереваясь продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, собственники жилья задаются вопросом, можно ли это сделать и как это происходит. При продаже квартиры с перепланировкой собственник должен учитывать наличие сложностей, если изменения в квартире не были узаконены вовремя.

С 2016 года федеральным законом «О защите прав потребителей» подобная недвижимость признается товаром с ненадлежащим качеством. Перепланировка жилья в 2018 году также требует соблюдения установленных строительных и санитарных нормативов, а также правил противопожарной безопасности.

Только в таком случае собственник сможет узаконить внесенные в конструкцию жилья изменения и переоформить правоустанавливающие документы.

Опасности сделки с неузаконенной перепланировкой жилья

При покупке жилья важно проверить безопасность сделки, включая соответствие технической и правоустанавливающей документации фактическому состоянию приобретения. В случае выявления несоответствия покупатель должен знать о больших рисках, связанных с недооформленными самовольными изменениями, относимыми к категории нежелательного обременения квартиры.

Положениями федерального законодательства относительно регистрации права, неузаконенная перепланировка не может стать поводом для отказа от регистрации, однако фактически государственный регистрирующий орган отклоняет заявления на регистрацию подобного жилья, если в техпаспорте БТИ будут обнаружены красные линии, говорящие о несоответствии.

Будущим покупателям настоятельно рекомендуется не только изучить все пункты договора купли-продажи, но и тщательно проверить, не имеет ли покупаемый объект самовольно внесенных изменений в конструкцию, не отраженных в паспорте БТИ.

Стоимость квартиры и перепланировка

Наличие переустройств в продаваемой собственности напрямую отражается на ее стоимости. Продать квартиру с перепланировкой, улучшающей качество проживания, можно дороже, если хозяин жилья согласовал процесс перепланировки и своевременно переоформил нужные документы.

Разница между стоимостью жилья с узаконенной перепланировкой и обычного типового жилья может достигать 10 процентов и выше.

Если собственник не озаботился надлежащим оформлением документов и согласованием их с соответствующими надзорными органами, цена на квартиру может упасть на 10 процентов, а покупателю предстоит встретиться с проблемой приведения в порядок документов.

Если продавец намерен продавать жилье с максимальной выгодой для себя, ему следует задолго до начала продажи согласовать проект изменений и получить разрешение на перепланировку в различных инстанциях.

В случае, если изменения в квартире привели к улучшению жилищных условий для проживающих в ней, а также не нарушают требований безопасности остальных жильцов дома, рекомендуется пройти процедуру узаконивания перепланировки.

Источник: http://zakonidom.ru/mozhno-li-kupit-prodat-kvartiru-s-neuzakonennoj-pereplanirovkoj-kak-eto-sdelat.html

Как продать квартиру с незаконной перепланировкой

Как и можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой собственнику, который не хочет траить время на узаконивание и по каким бы причинам она у вас не появилась.

Благодаря Советской перестройке на современном рынке представлено множество квартир, имеющих интересную и оригинальную планировку (10-15% из всех имеющихся, если не рассматривать сегмент квартир, имеющих большую площадь).

Узнайте, как отличить перепланировку от переустройства

Нередко все изыски интерьера продавцы преподносят как преимущества и завышают цены. Но только в том случае, если они выполнены в соответствии с законом.

Продать квартиру с незаконной перепланировкой нельзя. Но стоит ли отказываться от ее покупки?

Тонкие красные линии в вашем плане

Большее количество проблем создают однокомнатные квартиры, незаконную перепланировку которых невозможно согласовать. Собственные хозяева нередко превращают их в студии, сносят несколько перегородок.

При этом нежилые площади объединяются с жилыми, что по новым правилам согласованию не подлежит.

Люди годами живут в таких квартирах и сталкиваются с теми проблемами, которые создает незаконная перепланировка квартиры, только тогда, когда у них возникает необходимость или желание продать жилье.

Чтобы оформить сделку собственникам такой квартиры нужно собрать документы (справки, поэтажный план, экспликацию помещения). Для чего требуется вызвать техника из БТИ для обмера жилья.

Вот в это время и появляются на плане тонкие красные линии. Ими специалист обозначает все несоответствия квартиры хранящемуся в архиве плану.

Убрать эти линии можно двумя методами:

  • вернуть помещение в то положение, в котором оно изначально находилось;
  • или согласовать планировку.

После чего снова вызвать техника БТИ. Невозможно зарегистрировать сделку с помещением, где незаконная перепланировка квартиры отмечена этими самыми «красными линиями». На этот счет есть несколько решений, их мы рассматривали в статье «Перепланировка — узаконить по эскизу«.

Покупателям не следует радоваться, если в документации «все чисто». Бывает такое, что владельцы жилья договариваются с техником БТИ, и он их просто не ставит.

Необходимо помнить, что при обнаружении подобного придется вложить немалую денежную сумму в судебное разбирательство, нужное для узаконивания произведенных в квартире архитектурных изменений.

Ответственность в виде административного штрафа в 2 или 2,5 тыс. рублей или возвращения квартиры в исходное положение после заключения сделки придется нести новому собственнику жилья.

Кроме того, именно ему придется оплатить ущерб, если нарушена устойчивость несущей конструкции здания или его прочность, расчистить за свой счет доступ к отключающим устройствам или инженерным коммуникациям.

Кстати, есть такая перепланировка квартиры которую нет необходимости узаканивать, достаточно лишь оповестить, что вы ее произвели, а иногда вообще никого оповещать не надо и это законно. Подробнее об этом в статье «Правила перепланировки квартиры«. Если в планах у вас нет ничего более глобального, чем санузел, то ознакомьтесь со статьей «Перепланировка в санузле: за и против«.

Продать квартиру с незаконной перепланировкой: сложно, но можно

Понятно, что человек, желающий продать квартиру с незаконной перепланировкой, не хочет бегать по инстанциям и собирать документы на переоформление. Или, может быть, он об этом не задумывался или не имеет достаточного количества времени.

Но и вам, если очень хочется купить квартиру с интерьерными «изысками», необходимо помнить, что незаконная перепланировка может «всплыть» при переоформлении, приватизации, получении кредитов под залог недвижимости, процессов купли-продажи объектов недвижимости.

Обязательно площадь квартиры после перепланировки должна остаться неизменной. Иначе Юстиция имеет право запретить сделку. Любые иные изменения не способны помешать заключению договора.

Оформить документы после покупки можно самостоятельно (долго, но бесплатно) или с помощью фирмы-посредника (быстрее, но нужны денежные средства). В любом случае, если были затронуты только ненесущие конструкции, понадобится 1-2 месяца, так как не требуется разработка проектной документации.

Когда ремонт нес глобальные масштабы (происходило расширение комнат, затрагивание капитальных стен) потребуется 2-6 месяцев для согласования.

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой: цена вопроса

Очевидно, что незаконная перепланировка квартиры – серьезная проблема. А потому продавец должен давать хорошую скидку покупателю его жилья, которая зависит от стоимости затрат на согласование перепланировки (от 20 до нескольких сотен тыс. российских рублей).

Для оценки согласования перепланировки лучше всего обратиться к профессионалам.

Продавцам, желающим продать квартиру с незаконной перепланировкой, следует помнить, что покупателю может потребоваться вернуть квартиру в исходный вид, что стоит очень не маленьких денег. А покупателю подумать, хочет ли он покупать такую квартиру или все-таки приобрести ту, в которой перепланировка подтверждена всеми необходимыми документами.

Читайте также  Ипотечный кредит под залог квартиры

Как бы вы не решили, в конечном счете можно перед продажей квартиры узаконить незаконную перепланировку. Чтобы это сделать, достаточно обратиться к специалисту, который этим зарабатывает себе на жизнь, потому что только такие люди знают, как решить вашу проблему.

Бесплатный вопрос по перепланировке можно задать во вкладке «Специалисты»

Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой

Если получился подобный казус (случай), то примите мои поздравления. В принципе, ничего страшного не произошло, если вы знали об этом заранее и сумели договориться на торг по цене покупаемой вами квартиры с учетом расходов на устранение незаконной перепланировки квартиры.

Совсем иная ситуация, если вас не предупредили о том, что вы покупаете квартиру с незаконной перепланировкой и это «счастье» посетило вас после получения Свидетельства на право собственности или при перепродаже квартиры.

Конечно, неприятность, но опять же вполне исправимая. Главное, чтобы вы купили квартиру с незаконной перепланировкой, которую можно узаконить в принципе. В этом случае вам предстоит небольшой рейд по инстанциям и довольно успешное его завершение.

Иначе можно рано или поздно быть наказанными за то, что не совершали, когда и как это может случиться, читайте в статье «Штраф за незаконную перепланировку«.

Сегодня мы узнали о том, как продать квартиру с незаконной перепланировкой и если вы покупатель, то уже знаете, где надо быть более внимательными.

Кстати, если приобретаете квартиру во вторичном фонде, стандартной советской планировке, то можете посмотреть стандартную планировку «хрущевки» и планировку «брежневки», чтобы уже наверняка знать, где должны находиться стены.

До новых встреч!

Источник: https://www.HabRealty.ru/planirovka/kak-prodat-kvartiru-s-nezakonnoy-pereplanirovkoy.html

Можно ли продать квартиру с перепланировкой неузаконенной в 2019 году — как продать , купить, в ипотеку

Вы сделали перепланировку в жилом помещении и не узаконили все произведенные изменения в соответствующих органах? Рано или поздно может возникнуть необходимость продать квартиру.

Определим, можно ли совершить сделку купли-продажи недвижимости, если перепланировка не согласована с контролирующей инстанцией.

Рассмотрим основные правила, которые действуют в 2019 году. Согласно законодательству Российской Федерации перепланировка жилой недвижимости должна быть узаконена.

Инициатором этого может быть сам собственник жилья, инспектор Жилищной инспекции, судебный орган.

Но если пренебречь требованием контролирующих органов, могут ли возникнуть сложности с продажей объекта? Рассмотрим основные нюансы.

Основные моменты

Определим, что понимают под перепланировкой, и как ее не спутать с обычным ремонтом.

Ведь от этого зависит, придется ли понести ответственность за все переделки.  И тогда будем разбираться, как быть, если переустройство не узаконено.

Что это такое

Перепланировка квартиры – изменение конфигурации помещений, для которого нужно получить специальное разрешение.

При проведении данных работ все изменения вносятся в техпаспорт недвижимого объекта. Делая перепланировку, владельцы не меняют функциональное назначение помещений.

Обычно она проводится для того, чтобы изменить полезную площадь жилья. Пространство может быть увеличено или уменьшено (если устанавливаются, к примеру, дополнительные санузлы).

Любые подобные работы нужно согласовывать с уполномоченными структурами. Поэтому важно понимать, в чем отличие ремонта от перепланировки.

Ремонт включает отделку покрытий, замену инженерных конструкций, демонтаж мебели, а при этом разрешение получать не требуется.

Если же сносятся несущие стены, тогда можно говорить о перепланировке. Есть определенные виды работ, которые запрещено проводить в соответствии с российскими законодательными нормами.

Если владелец квартиры нарушает установленные правила, то он не сможет узаконить все произведенные изменения в помещении.

Такую квартиру трудно будет продать, приватизировать и провести иную сделку. Виды перепланировки:

Простая При которой переносятся и монтируются несущие перегородки, делают проемы, монтируют перегородки, не увеличивая нагрузку на перекрытие, заделывают дверные проемы
Сложная Что проводится по проекту. Предусматривается увеличение жилплощади за счет дополнительного помещения

Отдельные виды работ при перепланировке также называют реконструкцией и переустройством.

С какой целью она проводится?

Основная цель перепланировки недвижимого имущества – приспособление помещений к новым функциональным назначениям.

Часто такие работы проводятся при переделке нежилого сооружения, которое адаптируется в жилое, или же наоборот.

Собственники квартир при помощи перепланировки пытаются создать более удобное помещение, которое будет удовлетворять потребности хозяина.

Нормативное регулирование

При продаже квартиры, в которой проведено перепланировку, стоит опираться на нормы, что установлены Законом № 2300-1 «О защите потребительских прав».

Помните, что все сделки, проведенные с самовольно переустроенным жильем, могут признаваться незаконными.

При желании узаконить перепланировку нужно смотреть положения ч. 4 ст. 29 ЖК Российской Федерации.

Особенности заключения сделки

Самовольная перепланировка рано или поздно все равно должна быть узаконена. И тогда собственникам квартиры придется нелегко с документальным оформлением.

Ведь продать такое жилье не удастся, так же, как и провести иные юридические сделки – оформить дарственную, передать в наследство и т. д.

Порядок получения разрешения

Собственник квартиры имеет два варианта, по которым можно действовать:

Осуществить переустройство В соответствии с законодательными положениями, сначала получив разрешение
Узаконить проведенные работы После их окончания

В первом случае трудностей возникнет намного меньше. Да и нужно учесть, что проделанные работы не всегда одобрят работники госструктур.

Есть риск получения отказа в оформлении выполненных изменений. Тогда один путь – возвращать жилье в первичный вид, что окажется затратной задачей.

Чтобы получить разрешение на переделку жилья:

Представьте в райадминистрацию ряд документов заявление по установленному образцу;документы, что подтвердят право собственности на жилой объект;проект перепланировки;техпаспорт объекта;заключение, полученное в территориальном органе, что отвечает за охрану исторических, архитектурных, культурных памятников
Получите разрешение или отказ Ответ будет готов в течение полутора месяца после представления пакета документов
После того, как все работы будут окончены Обратитесь в БТИ, чтобы провести внеплановую инвентаризацию помещения. Новая документация представителями уполномоченного органа будет подготовлена в течение 10 дней
Получить в уполномоченной инстанции распоряжение О том, что квартира будет сохранена в переделанном виде
Занесите все изменения В технические документы
Займитесь оформлением Нового кадастрового паспорта на квартиру
Обратитесь в Управление службы госрегистрации Где вам выдадут свидетельство о правах собственности

Если перепланировка проведена самовольно, действия по узакониванию будут такими:

  1. Обратитесь в БТИ с собранными документами.
  2. Закажите образец технического проекта.
  3. Далее с документами нужно обратиться к представителю райадминистрации или судебного органа с заявлением.
  4. После получения разрешения опять идите в БТИ.

Дальнейшие действия аналогичны тем, что и при законной перепланировке.

Не получится узаконить изменения такого плана:

  • если разобрано и перепланировано межквартирные перегородки;
  • если оборудовано полы, что имеют подогрев от общедомовой сети;
  • если перенесено радиатор и батареи в застекленную лоджию;
  • если перенесено стояк водоснабжения или иных коммуникаций;
  • если в результате переустройства комната имеет площадь менее 9 м2;
  • если в результате переделок ухудшены условия проживания других граждан или затруднено свободный доступ к инженерной сети и т. д.

Ответственность при нарушениях

Задумались о том, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, и риски вам не знакомы? Выясним, чем чревата несанкционированная переделка жилья.

Если перепланировка была произведена, но владелец не соизволил ее узаконить, то придется понести ответственность за правонарушение административного характера.

В данном случае речь идет о штрафе в размере 2-2,5 тыс. рублей для граждан. Должностное же лицо платит сумму от 4 до 5 тыс. рублей, а компания – 40-50 тыс.

Если нанесено ущерб имущественным интересам или здоровью третьего лица, тогда размеры штрафов будут несколько иными:

Для физлица 5 тыс.
Для должностного лица 50 тыс.
Для организации 300 тыс.

Кроме того, собственника жилья обяжут привести квартиру в прежний вид, который был до проведения работ по переустройству.

Но можно также попробовать согласовать те работы, которые уже проведены.

В том случае, когда в квартире перепланировка сделана давно, и не причинено никакого вреда конструкции дома или соседу, то штрафы платить не придется.

В случае же серьезного причинения ущерба (если пострадавший докажет это в судебной инстанции), виновнику придется платить не только штраф, но и компенсации морального и материального вреда в полной мере. Возможно также возбуждение уголовного дела.

Когда же владелец объекта получает предписание Жилинспекции о переделке в первичное состояние в течение полугода, и ничего из данных обязательств не выполнено, то недвижимость может быть продана с публичных торгов.

Как продать квартиру с перепланировкой неузаконенной

Если изменения в квартире никому не мешают, то продажа вполне возможна. В том случае, если представители БТИ о перепланировке знает, то сделка проводится в обычном порядке.

платежное поручение

Покупатели, которых переустройство помещения устраивает, возьмет на себя риск, что связан с незаконно проведенными работами. То есть, осуществляется покупка помещения с обременениями.

: как узаконить перепланировку

Обратите внимание, что продажа квартиры с перепланировкой, что была узаконена, осуществляется по стоимости, что выше на 10% от рыночной.

Если же такая перепланировка не узаконена, то цена, наоборот, снижается на 10%.

Законодательством не запрещается заключать сделки с объектом подобного типа. Но контролирующий орган вправе признать сделку недействительной.

Как действовать продавцу:

  1. Зарегистрируйте переустройство.
  2. Запросите в БТИ выписку из кадастровых документов.
  3. Далее следует получение ксерокопии кадастрового плана, справки с техническими характеристиками.
  4. Затем документация передается для согласования в административные органы, СЭС, ЖЭУ.
  5. Заплатите штраф и отправьтесь в БТИ для получения новых кадастровых документов.

Если все эти этапы пройдены, сделка купли-продажи будет проведена в обычном порядке.

Необходимые документы при продаже квартиры:

Если жилье приобретено по ипотеке, собственник не вправе проводить работы, связанные с перепланировкой, пока не будут в полной мере исполнены обязательства по кредиту перед банковским учреждением.

Ведь до этого момента владельцем квартиры будет считаться кредитор. А все изменения могут осуществляться только при согласии банка.

Чтобы получить согласие:

  • следует подготовка грамотного проекта;
  • проект передается для согласования в банк;
  • готовится заявление на перепланировку

Продавец должен в обязательном порядке уведомить покупателя о том, что проведены незаконно изменения в помещении.

Можно ли купить такую недвижимость в ипотеку?

Вся ответственность за проведенную незаконно перепланировку ложится на плечи собственника, который является таковым на данный момент.

Если вы желаете купить перепланированную квартиру по ипотеке, стоит помнить, что все характеристики объекта должны совпасть со сведениями, что отражены в правоустанавливающей и инвентаризационной документации.

Есть банковские учреждения, которые не желают давать кредиты на жилье, где проведена несанкционированная переделка.

Ведь всегда остается риск того, что не получится согласовать проведенные изменения с уполномоченными службами.

Заемщик также может не исполнить свои обязательства из-за возникновения дополнительной нагрузки финансового плана.

Читайте также  В каких случаях оспаривается завещание на квартиру

Еще один фактор – страховщик увеличит взнос на страхование, которое является обязательным при ипотечном кредите.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, если ипотека еще не выплачена – это вряд ли.

Ведь не только покупатели, но и банки заинтересованы в том, чтобы была совершена не рискованная сделка, так как убытки, понесенные при такой покупке, крайне не желательны.

Другое дело – если покупатель заранее уведомлен о проделанных работах и готов взять на себя бремя по оформлению переустройства.

Тогда нужно одно – время на подготовку всех документов и терпение, так как могут возникнуть с этим сложности.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://jurist-protect.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-pereplanirovkoj-neuzakonennoj/

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в 2019

При продаже квартиры регистратор обязательно потребует сбор всей необходимой документации для оформления перехода права собственности на другое лицо. И если в техническом паспорте окажутся красные линии  на плане квартиры, то это может означать только одно – незаконная перепланировка.

А может означать, что в выписке будет проставлено уведомление об оспоримости сделки, то есть признание судом неправомочной.

Но перепланировка перепланировке рознь, и если за одну реконструкцию можно побороться с жилищной инспекцией, и добиться разрешения на перестройку, то за другую могут серьезно наказать. В том числе и рублем.

Регулирование любого и благоустройства квартиры содержится в Жилищном Законодательстве, возможной перепланировке и запретам посвящен отдельный раздел Кодекса.

В частности, он определяет ряд строительных работ, на которые можно получить разрешение в жилинспекции, и конкретизирует перечень запрещенных реконструкций в рамках одной жилой квартиры.

Что же можно сделать самостоятельно и получить официальное одобрение на переделку жилья?

Владельцу квартиры можно сделать следующие виды работ:

  1. Демонтаж стен, которые не являются несущими конструкциями. То есть это подсобные перегородки между комнатами, ванной и санузлом, комнатой и прихожей. Все стены базируются в пределах одной квартиры, и никак не влияют на сохранность всего дома.
  2. Можно наоборот, разделить комнату на 2 отдельных помещения, при чем здесь следует учитывать общую нагрузку на несущие конструкции – запрещено возводить новую стену из тяжелого кирпича или натурального камня, и наоборот, легкие бетонно-картонные панели буду только приветствоваться.
  3. Можно видоизменить пространство над дверями – сделать их в виде арочных перекрытий, которые никак не будут влиять на сохранность основных несущих стен.
  4. В некоторых случаях можно сделать санузел раздельным, если позволяет канализационная подводка и размеры всего помещения – разграничить их теми же облегченными строительными панелями.
  5. Многие лишат себя помещения кладовки и за счет его расширяют ванную комнату, где сможет поместиться стиральная машина и другое сантехническое оборудование, например, биде.
  6. Или переоборудовать простую ванную в подогреваемую с массажем – джакузи, но, правда, для ее установки необходимо получать специальное разрешение.
  7. Или объединить прихожую с общим залом, если между ними не возведена все та же несущая конструкция.
  8. Некоторые жильцы объединяют зал с утепленной лоджией, и если она будет обогреваться не от общей системы центрального отопления, а например, от самостоятельной электрической подводки, то и такое видоизменение так же допустимо в рамках Жилищного Кодекса.
  9. В последнее время жильцы однокомнатных квартир расширяют пространство за счет сноса стены между кухней и комнатой – это допускается, если в доме используются электроплиты, но если поддается газ, то получить такое разрешение просто не получиться.

То есть незначительная реконструкция, которая не сможет повлиять на безопасность всего дома и других жилых помещений разрешается законодательно, но с условием, что на это получено особое разрешение.

Но Кодекс предусматривает ряд строжайших запретов на проведение следующего вида работ по переустройству жилого помещения:

  • уменьшение толщины несущих стен, полный их снос. К ним относятся капитальные перегородки между другими квартирами и подъездом, они обязательно нанесены на технический план жилого помещения;
  • обустройство теплого обогрева пола за счет общедомовой системы отопления. И если вы так хотите иметь у себя теплый пол, то его необходимо подключать к независимому источнику энергии, например, электропроводке.
  • строго запрещается установка отопительных централизованных батарей на лоджиях и балконах, поскольку общая температура в системе не будет отвечать установленным требованиям нормативов.
  • перекрытие общих вентиляционных шахт под строгим запретом – ведь у других жильцов нарушается естественная вентиляция, а это может привести к задымлению и загазованности, что отразиться на здоровье жильцов.
  • также не допускается увеличение площади подсобных помещений за сет жилых квадратных метров. Это может означать, то расширить кладовку для хранения мотоцикла и уменьшить место для проживания никто не позволит.
  • или другая ситуация, когда из кладовки делают жилое пространство – по закону проживать можно только в том помещении, где есть естественный источник освещения (окно) и независимое энергоснабжение (отопительная батарея).

Особенности перепланировки однокомнатной квартиры в студию

Обычно квартиры этого типа очень маленьких размеров, и чтобы как-то расширить площадь, разрешена реконструкция квартиры при соблюдении следующих правил:

  • если на кухне установлена газовая подводка к бытовой плите, то следует взять разрешение на установку электрического бытового оборудования для приготовления пищи;
  • оборудование дополнительного дверного проема между кухней и комнатой или установка раздвижного окна также будет разрешена инспектором.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Продать можно практически все при желании. Но если вдруг покупатель обнаружит, что он приобрел другое жилье, чем указано в документах, то он может обратиться к судебному разбирательству, так как продавец заранее ввел его в заблуждение. Эти действия запрещены Законом.

А суд может еще вдобавок к вашим противоправным действиям заставить вас возместить не только стоимость покупки, но и цену за перевозку и нанесенный моральный ущерб, и сумма окажется немаленькой.

Будьте уверены, что служба судебных приставов проконтролирует все ваши действия, а за уклонение от исполнения обязательств, наложенных судом (читай Законом) могут добавить и дополнительный штраф.

Суд будет обосновывать свои выводы на основании Административного Кодекса (ст. 7 п.21), а это расценивается как административное правонарушение, за которое предусмотрен внушительный штраф.

Но можно к этому делу подойти творчески, и все-таки решить проблему мирным путем:

  • предварительно договориться с покупателем о проведенной незаконной перепланировке, то есть фактически это будет означать снижение продажной цены, поскольку все заботы о получении разрешения лягут на его плечи;
  • самому заняться вопросом урегулирования с получением всей необходимой разрешительной документации на уже проведенную перепланировку. Но на это уйдет масса времени – придется подождать решения инспектора, затем обратиться в службу БТИ и вызвать специалиста для новых обмеров квартиры, потом придется ждать готовности нового поэтажного плана, но уже без красных запрещенных линий. Но этот вариант будет дешевле, чем все вопросы перекладывать на плечи покупателя.

Но если покупается квартира по ипотечному кредитованию, то кредитный брокер точно не пропустит такие документы к сделке, поскольку он посчитает незаконную перепланировку большой проблемой для ее точной идентификации.

Чтобы самому узаконить то, что было переделано, и если это не запрещено ЖК РФ, то порядок действия такой:

  • если у вас есть на руках техническая документация с красными линиями, то ее необходимо будет приложить к заявлению о получении разрешения;
  • если никаких серьезных нарушений не будет обнаружено техником БТИ, то к заявлению приложите эскиз ваших переделок – то есть, как было, и что вы сделали на самом деле. Если вы что-то снесли, то придется обращаться в лицензированную компанию о составлении проекта капитальных изменений в квартире;
  • после подачи заявления и оплаты пошлины нужно подождать до 10 рабочих дней о принятом решении – при незначительных изменениях его обычно выдают на руки заявителю. Если что-то сделано запрещенное, то выпишут постановление о восстановлении до первоначального состояния;
  • с этими документами опять следует обратиться в техническое бюро инвентаризации и заказать новые замеры. Подождать утвержденный срок и получить нормальный технический план квартиры.

Процедура оформления

Если вы пришли к единому мнению с покупателем, и на него возлагаете все проблемы с получением обязательного разрешения и составления новой технической документации, то оформить договор продажи можно стандартным способом, но внеся в текст соглашения этот пункт.

Сделать это просто необходимо, чтобы недобросовестный покупатель не смог в суде направить против вас исковые требования, что вы его ввели в заблуждение при покупке квартиры, не соответствующей приложенной к договору документации, то есть не ту квартиру.

Документы

Как и при обычной продаже, для перехода прав собственника от одного лица к другому следует приложить стандартный пакет документации:

  • заявление о регистрации перехода прав в Росреестр;
  • квитанция об оплаченной пошлине в 2 тыс. руб.;
  • технические документы БТИ и кадастровый паспорт на покупаемую квартиру;
  • оригиналы и ксерокопии личных документов сторон по сделке.

Всю документацию следует подготовить в трех экземплярах, по одной сторонам сделке, а одна останется в архиве Росреестра о правах на недвижимое имущество.

Возможные риски

Если вы все-таки на свой страх и риск приобрели квартиру с неузаконенной перепланировкой, кроме судебных разбирательств, вы можете столкнуться и с другими неприятностями:

  • при оформлении залога в виде квартиры для получения кредитных средств вам точно откажутся в выдаче средств;
  • если вы решите продать такую квартиру, то новому покупателю могут не понравиться все ваши новшества, и он откажется от сделки;
  • да и регистрация перехода прав собственности с одного лица на другое пройдет большими осложнениями, если ее вообще регистратор пропустит. Очень часто именно незаконная перепланировка оказывается причиной для отказа в прохождении регистрационных действий.

Исходя из всего сказанного, перед покупкой квартиры, которая вам так понравилась, попросите ее владельца привести все документы в соответствии с действительностью, головной боли и проблем для вас будет гораздо меньше.

Как правильно написать объявление о продаже квартиры, рассказывается тут.

Кто составляет договор купли продажи квартиры, читайте в этой статье.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://kvartirkapro.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-neuzakonennoj-pereplanirovkoj/

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист Владислав Анохин