Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой

Содержание

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в 2019

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой

Собственники жилья, стремясь улучшить условия проживания, занимаются перепланировкой. Она не всегда оформляется согласно закону, часто остается незамеченной, пока не наступит необходимость продать жилплощадь. Тогда владельцев интересует, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, не является ли это препятствием для совершения сделки.

Как выявить, что имеется перепланировка

В обнаружении факта переделки квартиры должен быть заинтересован покупатель. Если перепланировка неузаконенная, он после покупки отвечает за несанкционированное перепланирование. Ему придется взять оформление разрешения на себя в соответствии с фактическим состоянием помещения или придать ему вид, который соответствует первоначальной планировке.

Чтобы избежать неприятностей и материальных убытков, покупателю следует свериться с документацией БТИ на квартиру, которая продается, убедиться в отсутствии перепланировки. Если переделки узаконены, на плане они отмечены красными линиями. Их отсутствие еще не факт, что перепланировка не проводилась. Лучше взять план и пройтись по жилью, сверяя его с фактическим состоянием помещения.

Виды разрешенной перепланировки

Ряд изменений законодательство не относит к переустройству, поэтому возможна продажа квартиры с узаконенным согласованием или без – в нем нет необходимости. Сюда относятся такие переделки:

  • демонтирована встроенная мебель;
  • перенесено техническое оборудование, но оно осталось в том же помещении;
  • остеклен балкон, лоджия без нарушений размеров;
  • в санузле снесена перегородка, которая не являлась несущей конструкцией.

Важно! Удаление перестенка между комнатами приводит к нарушению планировки. В таком случае требуется согласовать неузаконенную переделку с соответствующими инстанциями.

Что категорически нельзя менять

Некоторые перепланировки запрещены на законодательном уровне, поэтому узаконить их не удастся. Категорически запрещается проводить работы, если они:

  • ухудшают условия проживания других жильцов дома;
  • превращают помещение в непригодное для жилья;
  • нарушают санитарные, строительные и противопожарные правила.

Эта перепланировка не согласуется, при обнаружении владелец обязан восстановить в квартире прежнее состояние. Остальные переделки в планировке, если они не запрещены, позволяются, но следует оформить разрешение. Тогда отпадут сомнения, можно ли с незаконными изменениями конфигурации продать недвижимость.

Способы продажи с перепланировкой

При продаже квартиры с несогласованной перепланировкой, если она касается разрешенных работ, особых препятствий для совершения сделки нет. Лучшее решение для обеих сторон – легализовать переделку. В таком случае никто не рискует, что наступят неприятные последствия после неузаконенного переустройства: квартиру можно продать, санкции не грозят.

За наличные

Наиболее часто квартиры с неузаконенной перепланировкой стремятся продать за наличные деньги. Продавец не рискует, только стоимость недвижимости уменьшается на 10–20%. Покупатели часто охотно идут на это, желая сэкономить. Они не подозревают или не хотят думать, какими неприятными последствиями может обернуться такая сделка.

Важно! Если перепланировка жилья неузаконенная, продажа квартиры с переустройством осуществляется по документации, в которой не отражены изменения. С момента заключения договора собственником становится покупатель, и вся ответственность за легализацию неузаконенной планировки ложится на него.

Иногда это оборачивается такими затратами, что экономия на покупке окажется меньше. Так случается, если изменения конфигурации квартиры невозможно согласовать – проведены запрещенные работы. Тогда новому хозяину придется возвращать помещению первоначальное состояние за свои деньги или привести в вид, который можно узаконить.

По ипотеке

Кредит на квартиру с неузаконенной перепланировкой возможно получить не везде. Существуют банки, которые оформляют подобные сделки в ипотеке. Чтобы продать недвижимость таким способом, собственнику сложнее найти покупателя. Зато он действует в открытую – банк и покупатель знают о нелегализованной переделке.

Сторона, предоставляющая кредит, страхует себя. В договоре предусматривается, как быть с оформлением перепланировки. Указывается, что новый собственник ее узаконит, обычно на это отводится 6 месяцев.

Все последующие риски ложатся на покупателя, а они могут быть очень большими. Возможно, окажется, что изменения невозможно узаконить.

Также Росреестр вправе отказать в регистрации, предъявляя как основание неузаконенное переустройство.

Как легализовать перепланировку

Если оформить перепланировку перед продажей, собственнику квартиры легче ее продать. Продавцу не придется снижать стоимость жилья, чтобы привлечь таким способом потенциальных покупателей. Легализация перепланировки позволит не только продать квартиру, но и заявить повышенную цену, если переделка значительно улучшила жилищные условия.

До выполнения работ

Хозяин должен четко представлять, какие изменения в планировку он намеревается внести. Требуется получить техпаспорт, где содержится полное описание помещений. На его основе планируются будущие работы.

Требуется согласование некоторых действий с пожарниками и водоканалом. Это относится к тем случаям, когда затрагиваются инженерные коммуникации.

Если дом – памятник архитектуры или истории, без разрешения соответствующего комитета перестраивать квартиру не разрешат. Следует заказать проект перепланировки в организации с лицензией.

Если дом обычный типовой, значительные изменения не планируются, достаточно собственного эскиза.

Необходимы и другие документы: о праве собственности и согласие остальных владельцев на новую планировку, если они имеются. Собрав все необходимое, собственник отправляется в администрацию города. Там пишет заявление.

Чиновники занимаются проверкой документов и намечаемого переустройства. Их задача – убедиться, что оно не коснется несущих конструкций, жизненно важных коммуникаций, разрешены законодательством.

Остается два месяца ожидать решения. При положительном ответе выдается разрешение с указанием периода, в течение которого можно изменить планировку. Когда она завершится, запрашивают новый техпаспорт, подают документы в Росреестр для изменения кадастрового плана жилья. Теперь, чтобы продать недвижимость, нет никаких препятствий.

После выполнения работ

Если перепланировка квартиры не узаконена, ее легализацией занимается продавец или новый владелец после покупки. Совершить сложнее, чем до проведения работ. Как поступить с незаконной перепланировкой, чтобы сделку при продаже не признали недействительной, указано в статьях 25–29 ЖК. Отличия в правилах легализации после выполненных изменений и согласования не очень большие, необходимые документы те же:

  • заявление;
  • план квартиры;
  • нотариально заверенные копии документов на жилье;
  • согласие остальных совершеннолетних жильцов;
  • техпаспорт из БТИ;
  • разрешение от комиссии по надзору за историческими и архитектурными памятниками.

Их отдают в администрацию и ожидают визита инспектора из соответствующей комиссии. Цель его посещения – убедиться, что план в техпаспорте и фактическая планировка не соответствуют. Через некоторое время жилищная инспекция согласует перепланировку или откажет, аргументировано объяснив причины.

Когда квартира продана, несогласованная перепланировка узаконивается покупателем – новым владельцем. Он представляет:

  • паспорт;
  • документы на квартиру;
  • договор о заключенной торговой сделке;
  • квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию квартиры;
  • акт о приеме-передаче жилплощади.

Важно! Согласование лучше проводить перед тем, как продать квартиру с незаконным перепланированием, иначе существует риск, что сделку признают недействительной, откажут новому владельцу в регистрации.

Когда получено одобрение на согласование неузаконенной перепланировки, владелец обращается в БТИ, берет выписку из кадастра. Документы предъявляют в отдел строительства и архитектуры. Специалист составляет проект имеющихся изменений. Его согласуют в санстанции, пожарной службе, администрации.

После одобрения планировки контролирующими органами приглашают специалиста из БТИ, который осматривает помещение и составляет новую документацию. Корректировки вносятся в план и кадастровый паспорт. Перед тем как продать недвижимость, требуется взять выписки из этих обновленных документов.

Если попытка легализовать имеющиеся изменения в органах власти и соответствующих службах не удалась, последний шанс – обращение в суд. Предоставляют те же бумаги и решение об отказе узаконить перепланировку. Пишется исковое заявление, образец можно скачать по этой ссылке. Суд в течение 30 дней рассматривает дело и выносит постановление.

Если суд принял положительное для заявителя решение – признал законность перепланировки – требуется получить новый техпаспорт, пройти регистрацию. Но постановление суда не всегда в пользу истца: он может признать изменения в планировке квартиры незаконными, такими, что угрожают безопасности жильцов дома. В этом случае владельца обяжут вернуть квартире первоначальное состояние – до тех пор продать ее невозможно.

Риски незаконной перепланировки для покупателя

После заключенной сделки полноправным владельцем становится покупатель, который отвечает за квартиру. Характеристики жилья содержатся в документах БТИ и кадастровом паспорте. Они оформляются при вступлении в собственность и подтверждают права на совершение сделок. Изменение характеристик жилплощади влечет автоматическое признание этих документов недействительными.

Покупая квартиру с неузаконенной планировкой, получается, что бывший владелец передает паспорт и план на одно помещение, а по факту новый хозяин приобретает другое. Оно может сильно отличаться по своим характеристикам от заявленных – конфигурацией, площадью. Если не принимать никаких мер по легализации перепланировки, в будущем владелец не сможет недвижимость с переделками продавать, завещать, закладывать.

Наиболее благоприятная ситуация для покупателя складывается, когда перепланирование незначительное, соответствует разрешенным законодательством изменениям. Уплачивается штраф, планировка узаконивается через суд, проводится новое оформление.

Читайте также  Можно ли приватизировать часть муниципальной квартиры

Санкции за незаконную перепланировку

Если выяснится неузаконенное переустройство, самое малое, что грозит собственнику – административный штраф 2–2,5 тыс. руб. Это если перепланировка не затронула несущие конструкции, безопасности дома и соседей не угрожает.

Если последствия неузаконенного перепланирования помещения более серьезные, нанесен ущерб имуществу или здоровью других лиц, штраф составляет 5 тыс. руб. Кроме того, владельца обяжут привести помещение в состояние, соответствующее документации на него. Расходы по восстановлению могут оказаться значительными.

Если после неузаконенной планировки серьезно пострадали другие лица, доказан предумышленный характер действий владельца, ему придется выплачивать компенсацию. Если собственник отказывается узаконить переделку, его могут выселить, квартиру продать с аукциона (ст. 29 ЖК).

Неузаконенная перепланировка относится к противоправным действиям и влечет юридические последствия для владельца. Накладывается запрет на операции с недвижимостью, квартиру невозможно продать, никакую другую сделку не удастся оформить. Это убеждает и заставляет понять, нужно ли узаконивать перепланировку собственной квартиры при продаже.

Продать недвижимость с неузаконенной планировкой можно. Риски, которые существуют при заключении сделки, касаются больше покупателя – теперь на него возлагаются все обязательства по легализации переустройства, иначе не сможет полноценно распоряжаться собственностью.

Можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире и перепланировка ипотечной квартиры Сбербанка более детально разобраны нашей редакцией в специальных постах.

Источник: https://ipotekaved.ru/problemy/mozhno-li-prodat-kvartiry-s-neuzakonennoy-pereplanirovkoj.html

Незаконная перепланировка у соседа. Что делать?. Статьи компании « Aгентство недвижимости Arendodatel.com.Работаем в Севастополе, и по всему Крыму.»

Ремонт в соседней квартире – чуть ли не большее бедствие, чем в собственной. Хотя бы по той причине, что его нельзя не только «завершить», но и «прекратить». И если с шумовым воздействием на окружающих все более-менее определено (нарушение закона о тишине пресекается вызовом полиции), то с незаконными перепланировками ситуация сложнее.

«Замечательный» сосед

Если речь идет просто о том, что сосед не зарегистрировал перепланировку – это еще полбеды. В таком случае «пострадавшим» окажется только он сам: рано или поздно все равно придется оформить документы в соответствии с законом. В жесткие сроки квартиру нужно будет привести в порядок, да еще и штраф заплатить (согласно ст. 7. 21 КоАП (ч. 2) от 2 тыс. рублей).

А вот когда в квартире производятся изменения, запрещенные с технической точки зрения, дело может обернуться разрушительными последствиями для жителей других квартир. Примеров предостаточно.

Не так давно в прессе сообщалось об отселении целого подъезда в одном из домов северной столицы, поскольку в здании провалились полы, а стены пошли трещинами. Одна из причин – снос несущей стены в помещении на первом этаже.

А в Тамбовской области основной версией относительно обрушения балконов в доме, которому не более 30 лет, стало расширение проемов балконных дверей.

ДУШ НА БАЛКОНЕ

Почти курьезный случай выявила Мосжилинспекция: собственник квартиры на 16 этаже установил душевые кабины и унитазы на балконах, переоборудовав жилье в мини-отель.

Протечки из-за переноса так называемых «мокрых зон» в комнаты, проседание потолка, трещины на стенах, перекрытые вентиляционные пространства – перечень можно продолжать долго. «Кто виноват» в данном случае понятно. Однако для человека, которому не повезло с соседом, гораздо важнее понять «что делать».

Алгоритм действий

Итак, вы заподозрили, что работающий перфоратор по соседству обещает не только головную боль от шума, но и представляет реальную опасность. Конечно, первым делом стоит заняться сбором информации – пойти к соседям с дружественным визитом. Вполне возможно, что рассказ владельца квартиры или его рабочих убедит в том, что перепланировки-то никакой и нет. Или есть, но совершенно законная и безопасная.

Однако дверь вам могут и не открыть.

К СВЕДЕНИЮ

Единственное, что можно сделать в рамках «дипломатического визита» – позвонить в дверь и попросить впустить, ведь российским законодательством предусмотрен принцип неприкосновенности жилища. Требование впустить в квартиру, собственником которой человек не является, считается незаконным. На это имеют право только местный участковый и представители БТИ, а также сотрудники полиции, если заподозрили преступление.

Если есть подозрения и сосед не идет на контакт, юристы советуют обращаться за защитой своих прав в суд или правоохранительные органы.

Нужно подать в суд исковое заявление о признании перепланировки незаконной и приведении жилого помещения в первоначальное состояние. И уже суд будет заниматься этим вопросом. Экспертиза может быть назначена по инициативе суда или сторон.

Перед экспертом обычно ставятся вопросы: соответствует ли жилое помещение строительным, градостроительным, санитарно-эпидемиологическим нормам; есть ли угроза для жизни и здоровья третьих лиц; возможно ли повреждение или разрушение конструкций дома; возможно ли приведение жилого помещения в первоначальное состояние? Если эксперт придет к выводу, что в результате перепланировки жилое помещение не отвечает установленным законом требованиям и создает угрозу жизни и здоровью соседей, суд, как правило, удовлетворяет требования истца. 
Александра Воскресенская
юрист КА «Юков и партнеры»

Конечно, может случиться и конфуз: сосед не пустил в квартиру просто по причине плохого настроения или вредности характера, а никакой перепланировки на самом деле нет. Но это не страшно. Санкции за «ложный донос» не предусмотрены, утверждает Александра Воскресенская. Единственное, чем «грозит» необоснованный иск, помимо испорченных добрососедских отношений – возложением на истца судебных расходов.

СУДЕБНЫЕ РАСХОДЫ

— госпошлина – 300 рублей (п. 4 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ);- расходы на представителя – от 10 тыс. рублей и далее в зависимости от расценок юриста;

— расходы на строительно-техническую экспертизу – в среднем 60 тыс. рублей, но может доходить и до нескольких сотен тысяч.

Есть и другой путь – письменное обращение в Государственную жилищную инспекцию своего города или области.

Это может быть жалоба или заявление, написанное в свободной форме с описанием возникшей ситуации. Если в инспекции нет документов о согласовании перепланировки, представители не только имеют право, но и обязаны проверить «сигнал».

Если худшие опасения подтвердятся, то Госжилинспекция будет добиваться приведения соседской квартиры в безопасный для окружающих вид.

Она самостоятельно предъявит требования к жителю, осуществившему перепланировку, и при необходимости обратится в соответствующие инстанции.

СРОКИ

В соответствии со ст. 12 Федерального закона «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ» письменное обращение, поступившее в уполномоченный орган (в том числе и в Госжилинспекцию), рассматривается в течение 30 дней.

На письменное обращение инспекция обязана ответить также в письменной форме: либо решением об отказе в принятии мер, либо извещением о том, что ей будут предприниматься меры по принудительному переустройству жилого помещения.

Конечно, если в течение 30 дней ответ так и не поступил, придется идти дальше. А именно – писать жалобу на действия (вернее – бездействие) чиновников в прокуратуру. А если и это не поможет, то опять же обращаться в суд. Однако, в большинстве случаев обращения в жилищную инспекцию оказывается достаточным.

АЛГОРИТМ ДЕЙСТВИЙ

1. Попытаться прояснить ситуацию, пообщавшись с соседями, которые делают ремонт.

2. В случае отрицательного результата – обратиться в суд или в жилинспекцию.

Пока суд да дело…

Тем не менее, в реальности на проведение перечисленных шагов потребуется немало времени. Предписания жилинспекции могут не исполняться, а для принудительного решения вопроса также потребуется заседание суда.

Судебные разбирательства, как известно, при желании одной из сторон могут быть растянуты на многие месяцы. Если перепланировка действительно не подлежит регистрации, суд, конечно, вынесет постановление об устранении всех недостатков и возмещении ущерба пострадавшим соседям.

Однако гарантий того, что собственник исполнит решение суда, нет.

Тогда исполнение производится в принудительном порядке. В частности, «при неисполнении решения суда квартира может быть выставлена на торги с компенсацией предыдущему собственнику и возложением обязанности по осуществлению перепланировки на нового владельца», утверждает Александра Воскресенская.

Если инспекция отреагирует на обращение собственника быстро, а нарушитель добровольно выполнит все предписания, то приведение жилья в порядок займет от двух до трех месяцев.

Если же потребуется обратиться в суд, а ответчик не будет исполнять решение в добровольном порядке, что потребует принудительного исполнения в виде его выселения и продажи на торгах квартиры новому собственнику, который обязуется провести перепланировку самостоятельно, то процесс, по мнению Александры Воскресенской, может длиться до пяти лет.

В такой ситуации остается только ждать и самостоятельно ограждать себя от негативных последствий чужих «дизайнерских фантазий», опираясь на здравый смысл.

Например, если в вашей квартире появились трещины или угрожающе прогнулся пол, лучше дожидаться восстановления справедливости в более безопасном месте. Например, переехать к родственникам или снять квартиру.

И при этом позаботиться о том, чтобы в дальнейшем можно было вернуть потраченные на аренду деньги.

Если возникла реальная угроза обрушения, а человек не соглашается решать вопрос мирно – то есть, оплачивать аренду другой квартиры для соседей, пока в данном доме устраняется опасность, выход один – пригласить независимого оценщика, чтобы выяснить реальный размер ущерба, управляющую компанию дома для фиксации разрушительных последствий, а также сохранить официальный договор аренды и все квитанции, чтобы потом потребовать возмещения убытков через суд.
Оксана Иванова
руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости»

Тем не менее, по закону остановить строительные работы можно сразу, если уже на этапе проведения работ нарушаются права, интересы третьих лиц, создается угроза жизни и здоровью соседей, отмечает Александра Воскресенская.

«Кроме того, предъявить требование о прекращении перепланировки возможно на любом ее этапе в случае, если выяснится, что такая перепланировка не была согласована с органом местного самоуправления.

Читайте также  Ответственность за перепланировку квартиры без разрешения

Обратившись в суд, вы вправе до завершения судебного разбирательства потребовать наложить запрет на дальнейшее осуществление перепланировки», — говорит эксперт.

Страховой случай?

Поможет ли пострадавшим от разрушительной перепланировки страхование жилья?

С одной стороны, застраховав свое имущество от повреждений, можно ожидать, что страховая компания выплатит причиненный ущерб, а потом уже сама будет взыскивать потраченные средства с виновника.

И в этом случае можно будет хотя бы получить материальное возмещение, не ожидая решения суда и его исполнения решения.

Ведь по логике вещей, скажем, протечка на потолке – она и есть протечка, не важно по какой причине случившаяся.

С другой стороны, как и в любом договоре нужно очень внимательно читать «мелкий шрифт». А именно – что является или не является страховым случаем. Например, по информации пресс-службы «Ингосстраха», такой риск предусматривается в составе базового страхового покрытия по основным продуктам страхования имущества.

«В правилах страхования имущества нашей компании четко указано, что страховым случаем по риску «механическое повреждение» является повреждение или утрата (гибель) застрахованного имущества в результате проведения ремонтно-строительных работ третьими лицами за пределами территории, принадлежащей страхователю, в том числе в соседних помещениях, не принадлежащих страхователю, или за пределами многоквартирного дома, в котором находится застрахованный объект. При этом на стоимость страхования это не влияет». Однако там же отметили: «отдельно стоит обратить внимание на то, что ущерб от проведения несогласованных работ, затрагивающих конструктивные элементы здания, страхование не покрывает в любом случае».

А вот в другой крупной страховой компании сообщили, что «противоправные действия третьих лиц – не страховой случай».

Источник: ЦИАН

Источник: https://arendodatel.com/a221051-nezakonnaya-pereplanirovka-soseda.html

Продажа квартиры с перепланировкой — в 2019 году, можно ли без согласования, документы, ипотека, неузаконенная, если нужно оформления

Если у вас возникает вопрос, можно ли продать помещения с перепланировкой, то тут есть ответ – да. Продавать квартиру всегда очень непросто. Все хотят провести такую процедуру быстро и с большей выгодой для своей стороны.

Первым, на что стоит обратить внимание, является юридическая чистота проводимых операций. Очень часто можно встретить на своем пути квартиры с самопроизвольной заменой интерьера, что тянет за собой незаконную перепланировку. Как это распознать? Если на плане помещения нет красных линий, то можно не переживать за оформление, потому что дальнейших проблем с использованием недвижимости не будет.

Вторым моментом при покупке все же будет тот факт, что перепланировка была выполнена и на планах имеются красные обозначения. Лучшим вариантом может быть только узаконивание изменений в соответствии с законодательными актами.

Опыт продаж квартир показывает, что для такой недвижимости стоимость обычно теряется до 20%. Но если перепланировка узаконена, то тогда это может выйти даже преимуществом при продаже.

Зачем это нужно

Зачем нужно оформлять документы на перепланировку? Многие из продавцов задаются этим вопросом. Ответ прост. Если этого не сделать своевременно, то придется снижать стоимость продаваемого имущества. Если же вы решили это скрыть от покупателя, то он может обратиться в суд и признать помещение некачественным, после чего вы обязуетесь выплатить ему не только расходы на оформление документации, но и моральный ущерб.

Подробная инструкция и документы

Узаконить процедуру перепланировки возможно либо продавцу до того как он осуществит продажу помещения, либо покупателю уже после совершения сделки. Это осуществить довольно трудно, но все же возможно. Правила легализации реконструированных помещений ничем не отличаются от согласования планируемого изменения.

Для того, чтобы провести эту процедуру, стоит запастись пакетом документов, которые прописаны в Жилищном кодексе:

Вместе с этими документами необходимо посетить службу БТИ и ждать специалиста для согласования планируемых изменений. Сроки, отводимые на согласование, зависят от вида вносимых изменений.

Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

Возможные варианты

Продажа квартиры может проводиться как с законным обоснованием, так и без сопроводительной документации. Во втором случае покупатель должен быть предупрежден об этом заранее и оповещен о самостоятельном хождении по узакониванию имущества.

Обычно такие продавцы снижают стоимость квартиры, что позволяет привлекать большое внимание покупателей. В таком случае можно выделить несколько основных способов продажи жилья: согласование, торги и ипотека.

Согласование

Если перепланированное помещение не было узаконено своевременно, то оно может быть признано после факта продажи товаром с ненадлежащим качеством. Такое решение прописывается в Гражданском кодексе и в Законе о защите прав потребителей.

Если намечена продажа жилья с незаконным переоборудованием, то для решения проблем требуется согласование изменений. В результате этого нарушения продавец может быть привлечен к административной ответственности, а суд вынесет решение о погашении расходов покупателей в связи с переездом и о моральной компенсации.

Если квартира с перепланировкой уже продана, то новому владельцу необходимо предоставить в соответствующий орган следующий пакет документов:

  • паспорта лиц, участвующих в процедуре;
  • документы на имущество;
  • договор купли-продажи;
  • чек об оплате государственной пошлины;
  • акт приема-передачи имущества.

Собственник должен следовать следующей инструкции:

  1. Посетить БТИ и взять выписку из кадастрового паспорта. Там указываются все перепланировки. Помимо этого, нужно приобрести справку о техническом состоянии квартиры и копию кадастрового паспорта.
  2. Документы направляются в отдел градостроительства для заказа архитектора. Он составляет план помещений и в последующем проект существующей недвижимости. Согласовывается эта документация с пожарниками, властями, ЖЭСом.
  3. Если все инстанции одобряют изменения, то вам придется просто заплатить штраф из-за несвоевременного обращения в государственный орган.
  4. Нужно получить разрешению у архитектора и вызвать сотрудника БТИ. Он после осмотра помещений составит необходимую техническую документацию.
  5. Составление договора купли-продажи для которого потребуются:
    • сам договор;
    • разрешение иных собственников при их наличии;
    • если один из собственников квартиры несовершеннолетний, то потребуется согласие органов попечительства;
    • выписка из домовой книги с указанием всех прописанных жильцов;
    • состояние лицевого счета;
    • регистрация в ФУГРЦ и получение свидетельства о регистрации (только через месяц).

Торги

Если собственник произвел самопроизвольную планировку, которая привела к разрушению собственного имущества или пострадало имущество других граждан, то может быть принято решение о продаже помещения. Если же собственник не в состоянии привести имущество в надлежащий вид, то государственные органы могут обратиться в суд.

На основании постановления помещение будет продано на торгах, после чего извлеченные средства пойдут по трем направлениям:

  • погашение расходов на судебные разбирательства;
  • восстановление помещений пострадавших;
  • выплата остатка бывшему владельцу.

Такое решение может быть вынесено при следующих обстоятельствах:

  • использование помещения не по прямому назначению;
  • нарушение интересов и прав других граждан;
  • разрушение имущества;
  • иные противоправные действия.

После того, как торги пройдут успешно, покупатель подает иск о выселении бывшего владельца. Это можно сделать только после получения прав на собственность. Но бывают и такие случаи, когда владельца выселить нельзя. Это происходит, если жилье у гражданина единственное.

Образец заявления о перепланировке жилого помещения:

Ипотека

Очень часто банки могут наложить ограничения на перепланировку жилья, которое берется в кредит. Поэтому многие покупатели приобретают жилье, для которого такие действия разрешены или они уже сделаны. Приобретение этой квартиры несет в себе некоторые нюансы в виде того, что недвижимость становится предметом залога. При этом жилье можно брать при помощи ипотечного кредитования или ипотеки.

Для своей перестраховки многие банки оформляют обязательное ипотечное страхование на случай, если владелец решит сделать незаконные изменения в квартире, пока не погасит выданный кредит. Если же жилец делает все законным путем, то в известность он должен ставить банк, потому что с учетом изменений стоимость жилья может кардинально поменяться.

Если в договоре ипотека предусматривает пункт о невозможности перепланировки, то сотрудники банка будут каждый год посещать квартиру для уточнения условий. Если же заемщик провел реконструкцию и не предупредил об этом банковское учреждение, то оно может обратиться в суд и отказаться от исполнения всех обязательств договора.

Как оформить продажу квартиры с перепланировкой

Продажа квартиры с перепланировкой в 2019 году стала очень популярна среди населения страны. Но эта процедура имеет свои нюансы, особенно если она неузаконенная. Если же продавец все сделал по согласованию, а изменения внесены во все документы, то продажа пройдет без проблем и даже принесет незапланированную прибыль.

Продажа квартиры с разрешением на перепланировку должна проходить с соблюдением основных правил:

  • покупатель должен знать о перепланировке и проверять документы перед подписанием (лучше всего в этом случае обратиться в БТИ и получить все необходимые справки, поэтажный план помещения и свидетельство об отклонениях);
  • стоимость такого жилья обычно на порядок увеличивается, что позволяет рассчитывать на дополнительные средства;
  • если нужно, то лучше запастись несколькими аргументами по поводу причины перепланировки и доказательств того, что она не принесла вреда для строения или других жильцов дома.

Самовольные изменения

Если речь заходит о самовольных изменениях, то для оценки масштабов следует знать о видах перепланировки.

Среди них можно выделить простую и сложную:

Простая К ней обычно относится перестановка приборов сантехники или системы отопления, а также разборка ненесущих перегородок, не нагружающих перекрытия. В этом случае изменения согласовываются по эскизу. По срокам это можно выполнить за 3 недели, а по стоимости обойдется примерно в 2000 рублей.
Сложная К ней относится снос стен, объединения жилища как в вертикальном, так и в горизонтальном направлении, а также увеличения площади за счет присоединения балкона к общей площади. Такая перепланировка считается по проекту. Это долгий и затратный процесс: длительность составляет до 6 месяцев, а стоимость может доходить до 300 000 рублей.

Как видно, любой процесс довольно дорогостоящий и требует отдельного внимание на его согласование. Поэтому стоит несколько раз подумать перед выполнением этих работ.

Читайте также  Можно ли аннулировать дарственную на квартиру

Свидетельство о государственной регистрации права

Если незаконно и как это решить

Можно ли провести продажу квартиры без согласования изменений? Можно. Но такая сделка возможна только при оповещении будущего владельца обо всех обстоятельствах после совершения им покупки. Цена на такое жилье обычно меньше на 20%, что делает существенным за эту разницу не только оформить все сопутствующие документы, но и оставить себе средства в качестве компенсации.

Во время продажи покупателю сразу лучше рассказать о всех дефектах и предупредить его о незаконности реконструкции. Если же вы этого не сделаете, то умный человек сам заметит неточности в техническом паспорте, а работники соответствующей службы при замерах выявят дефекты в геометрии. Но тут может и не возникнуть проблем у продавца в том случае, когда со времени регистрации жилья не прошло пяти лет.

Другим вариантом можно выделить самостоятельное узаконивание изменений. Здесь существует срочный тариф и обычный. Первый вариант позволяет выполнить согласование за 2 месяца, но увеличить стоимость оплаты в несколько раз. Но этот вариант намного лучше применять для избегания риска получить штраф. Эти изменения могут сделать ваше жилище индивидуальным и поднять стоимость при наличии всех документов.

Оценка и практика

В продаже квартир с перепланировкой существуют иногда как преимущества, так и недостатки. Продажа может обернуться для вас выгодной стороной, если все ремонтные работы были узаконены. В этом случае стоимость жилья будет на 10 % превышать стоимость такого же помещения без изменений. Если же изменения не были согласованы, то тогда цена падает на такую же часть.

Очень часто в фирмы обращаются люди, которые просят оценить все необходимые работы по сбору документов и урегулированию вопроса, чтобы в дальнейшем уменьшить стоимость жилья ровно на эту цифру. Но многие из них даже не подозревают, что даже обычное изменение напольного покрытия считается реконструкцией.

Сейчас на рынках недвижимости можно встретить до 5 % узаконенных изменений в квартирах. Но если они придают помещению уют и гармонию, то некоторые покупатели могут запросто согласиться на любые условия приобретения. Грамотные покупатели могут потребовать скидки до 20 % от общей стоимости.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://1kvartirka.ru/prodazha-kvartiry-s-pereplanirovkoj/

Продажа квартиры с незаконной перепланировкой

Возможность приватизировать, обменять или продать квартиру с незаконной перепланировкой появляется у владельца только после того, когда реальная перепланировка будет отражена в планах БТИ. Покупатель же может согласиться на сделку без соответствующих документов, но на определенных условиях. Практически, подписывая договор купли-продажи, он возлагает на себя дополнительные обязанности.

Какая перепланировка считается разрешенной

Реально изменить первоначальный вид жилища есть у собственников любой квартиры и в любом доме. Для этого имеется одно неоспоримое условие – согласовать изменение плана в бюро технической инвентаризации (БТИ). Однако не все жильцы выполняют такое требование и живут в перестроенной квартире до определенного момента.

Согласно правилам перепланировки квартиры любые изменения расположения строительных конструкций и сантехнических устройств могут быть отнесены к следующим вариантам:

  1. перепланировка, о результатах которой можно не уведомлять БТИ, – это демонтаж встроенных шкафов, антресолей, а также установка более современных видов дверей. К этому виду внесенных изменений относится также монтаж дополнительных секций батарей отопления, кондиционера, антенны и пр. Все незначительные изменения должны осуществляться без нарушения внутридомовых коммуникаций и плана квартиры;
  2. изменения плана, которые можно произвести без разрешения, но с уведомлением: перестановка раковины, ванны в пределах санузла, монтаж пластиковых окон, легких перегородок, устройство дополнительной двери в стене, которая не является несущей.

Указанные работы относятся к простому типу перепланировки.

Когда нужно оформлять проект на перепланировку

Выполнение определенных работ по изменению первоначального проекта должно быть отражено в документах специалистов. К таким работам относятся:

  • демонтаж сантехнических устройств и перенос их за пределы существующей ванной комнаты и туалета;
  • объединение лоджии со спальней или залом;
  • перенос газовой плиты;
  • изменение конструкции пола, включающее замену деревянных конструкций на более тяжеловесную бетонную стяжку и др.

Есть определенная категория изменений, категорически запрещенная к реализации. Это объединение кухни с залом, затрагивание несущих конструкций, инженерных коммуникаций, производство перепланировки технического этажа или подполья «под себя», устройство каминов в панельном доме и др. Разборка даже не несущих перегородок категорически запрещена, если квартира находится в панельном доме.

Покупателю, который решился на приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой, впоследствии необходимо будет привести жилище в прежнее состояние и уплатить административный штраф. Данная мера воздействия вполне законна, несмотря на то, что перепланировка совершена прежним владельцем. Но если видоизменение квартиры произведено давно и не мешает соседям, штрафы не накладывают.

Если владельцем получено предписание жилищной инспекции о возвращении квартире первоначального вида и он его не выполнил, квартиру могут продать с торгов, а деньги (за вычетом судебных издержек) возвратить собственнику.

Арендатора по договору или квартиросъемщика, проживающего в жилище с нелегально проведенной планировкой, в судебном порядке могут незамедлительно выселить из квартиры.

Правовую административную ответственность в таком случае должен нести ее владелец.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Что нужно предпринять сторонам для успеха сделки

Нормы жилищного права не смогут запретить сделку купли-продажи в том случае, если площадь жилища осталась неизменной, несмотря на самостоятельную неузаконенную перепланировку.

Важным условием, которое обязательно должно быть соблюдено, является соответствие квартиры требованиям противопожарной, строительной и санитарной инспекции.

Кроме этого, работы по изменению вида квартиры должны быть проведены в соответствии со СНиП – строительными нормами и правилами.

При невыполнении указанных условий прежнему хозяину или покупателю, решившемуся на такое приобретение, придется вернуть (полностью или частично) прежний вид квартире.

Будущему покупателю такого жилья собственник может сообщить о внедренных «новшествах», но может и умолчать о них. В первом случае покупатель в состоянии выторговать значительную скидку и самостоятельно исправить положение:

  • путем восстановления жилища в первозданном виде;
  • получением всех согласований и оформлением документов, узаконивающих перепланировку.

Второй вариант – покупка квартиры без уведомления о видоизменениях в жилище непосредственно продавцом – отягощает покупателя как материальными, так и временными тратами. Не получив положенную скидку на приобретение жилья с неузаконенной перепланировкой, он берет на себя все хлопоты по устранению чужих недоделок, сам оплачивает необходимые дорогостоящие работы из своего кармана.

Статистические данные риелторских агентств подтверждают, что стоимость квартир с согласованными в законном порядке изменениями будет на 10 % выше, чем цена на это же жилье до перепланировки. Сравнение произведено с ценой аналогичной квартиры на вторичном рынке недвижимости. Если же изменения первоначального проекта не легализованы, продавец недополучит за свою квартиру такую же, а то и большую, сумму.

Каким образом проводится легализация перепланировки

Легализировать перепланировку можно продавцу до сделки купли-продажи или покупателю после приобретения. Эти мероприятия осуществить трудно, но возможно. Правила легализации ранее выполненных работ по видоизменению квартиры не очень отличаются от порядка согласования планируемых к совершению перемен.

Для узаконивания появившихся преобразований жилья необходимо подготовить несколько важных документов, список которых предусмотрен Жилищным кодексом РФ (его статьей 26, ч. 2):

  1. непосредственно само заявление на перепланировку;
  2. план и экспликация помещений в квартире;
  3. правоустанавливающие документы на жилье (нотариально удостоверенные копии);
  4. согласие всех совместно проживающих с заявителем членов семьи;
  5. техпаспорт на жилую квартиру;
  6. разрешение на возможность перепланировки, выданное органом надзора за архитектурными, культурно-историческими памятниками.

Затем с заявлением и документацией необходимо обратиться в жилищную инспекцию и ждать посещения инспектора. Специалист должен засвидетельствовать фактическое несоответствие плана квартиры в техпаспорте с существующей перепланировкой. По прошествии определенного времени жилищная инспекция должна согласовать внесенные в план квартиры изменения или аргументированно отказать в этом.

Сроки согласования, его объем и стоимость зависят от вида перепланировки. Простой вид изменения плана жилища осуществляется согласно эскизному решению, наносимому владельцем на копию техпаспорта. Проект сложной перепланировки разрабатывают специалисты, и ее узаконивание должно проводиться в разных инспекциях.

Некоторые нюансы купли-продажи квартир с неузаконенной планировкой

Распространенными случаями продажи квартир с «усовершенствованиями» в плане оплаты недвижимости являются два:

  1. приобретение за наличные средства. Этот вариант исключает все риски для продавца, т. к. на старом плане квартиры отсутствуют красные линии, свидетельствующие о внесенных изменениях. Покупатель не только сразу получает недвижимость в свою собственность, но и становится ответственным за формально якобы им совершенную перепланировку. Обременением является приобретение жилья с несогласуемой перепланировкой;
  2. покупка в ипотеку. В данном случае покупатель получит кредит на приобретение, когда банк проверит легальность изменений в плане. Но многие банки выдают средства и для приобретения квартир с неузаконенными изменениями плана, но с оговоркой. Они выдвигают условие легализации перепланировки в конкретный срок.

Отсутствие на плане красных линий является основанием для регистрации недвижимости в Росреестре. При наличии таковых в регистрации приобретателю будет отказано.

Наилучшим решением продажи-покупки квартиры и для продавца, и для покупателя будет проведение мероприятий по легализации изменений планировки. В таком случае риски для участников сделки будут сведены к нулю.

Источник: http://law03.ru/finance/article/prodazha-kvartiry-s-nezakonnoj-pereplanirovkoj

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист Владислав Анохин