Приоритетное право покупки доли в квартире

Содержание

Преимущественное право покупки доли в квартире

Приоритетное право покупки доли в квартире
Последнее обновление: 17.03.2018

Преимущественное право покупки доли квартиры – это право совладельцев (сособственников) выкупить долю в квартире у своего соседа, прежде чем он продаст ее кому-либо еще на стороне. То же самое относится и к отдельной комнате в составе коммунальной квартиры. Поясним подробнее.

Если квартирой владеют по праву собственности несколько человек, то такая собственность является общей, и она может быть двух видов:

  1. общая совместная собственность, или
  2. общая долевая собственность.

Подробнее об этих видах собственности на квартиру – смотри в отдельной статье Глоссария по ссылке.

Здесь же мы рассмотрим только случай с общей долевой собственностью, так как именно она позволяет продать долю в квартире, и именно здесь применяется право преимущественной покупки этой доли (или комнаты).

Доли в квартире могут быть либо «идеальными» (т.е. не выделенными в натуре, например – 1/3 или 3/25), либо «реальными» (т.е. выделенными в натуре, например – отдельная комната 15 кв.м.).

Каждый участник долевой собственности имеет право продать свою долю в квартире, как в виде отдельной комнаты, так и в виде «идеальной доли».

Но прежде, он в обязательном порядке должен предложить выкупить свою долю другим участникам долевой собственности (то есть другим собственникам квартиры, соседям).

Закон дает соседям то самое право приоритетной покупки доли в своей квартире, по отношению к любому другому покупателю «с улицы».

И только в случае отказа соседей от выкупа доли, Продавец этой доли имеет право продать ее на открытом рынке стороннему покупателю.

Важный момент! Предложение выкупа доли в квартире для совладельцев должно содержать те же условия (в первую очередь – цену), которые будут предлагаться всем остальным покупателям. Иначе, например, если совладельцам предложен выкуп доли, скажем, за 100 руб., а затем эта доля продана на рынке за 90 руб., то совладельцы могут оспорить эту сделку на законных основаниях.

Преимущественное право покупки доли квартиры регулируется статьей — ст. 250 ГК РФ. И если это право было нарушено (т.е. доля квартиры была продана стороннему покупателю без уведомления соседей), то любой из них в течение трех месяцев может потребовать через суд перевода на него всех прав и обязанностей покупателя (пункт 3 указанной статьи).

Использовать свое приоритетное право выкупа доли может любой из соседей-сособственников по квартире. И если таких претендентов несколько, то Продавец доли сам выбирает, кому из них ее продать.

Но что делать, если соседи по квартире, имея такое приоритетное право покупки, не выкупают предложенную им долю? Тогда Продавцу надо зафиксировать отказ от права преимущественной покупки. Как это делается? Читаем ниже.

Отказ от преимущественного права покупки доли квартиры

Оповещение других собственников о намерении продать долю в квартире, и об их преимущественном праве ее купить, нужно делать письменно, путем отправки им заказного письма с уведомлением о вручении. Это позволит Продавцу иметь документальное доказательство соблюдения закона.

Уведомление о выкупе доли в квартире пишется Продавцом в произвольной форме, примерно в таком виде (образец):

От кого (ФИО); Кому (ФИО).

Уведомление о продаже доли в квартире

Настоящим уведомляю, что я (ФИО, пасп. данные, проживающий по адресу…), продаю принадлежащую мне долю в размере 1/3, в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу … (адрес), за сумму в … (цена цифрами и прописью) рублей.

Предлагаю Вам воспользоваться преимущественным правом покупки доли в указанной квартире, в соответствии со ст. 250 ГК РФ, и выкупить мою долю по указанной цене в течение месяца со дня получения настоящего уведомления.

В случае Вашего отказа от выкупа доли, или неготовности совершить выкуп в указанный срок, моя доля в праве общей собственности на квартиру будет продана другому лицу.

Дата, ФИО владельца доли, подпись.

На раздумья соседям-совладельцам дается один месяц (по закону). Если совладельцы квартиры готовы выкупить долю, они должны это сделать в течение 30-ти дней с момента предложения. Отсутствие ответа в течение этого срока понимается как отказ от выкупа доли.

Но можно и не ждать положенный по закону месяц, а оформить отказ соседей (сособственников квартиры) от выкупа доли или комнаты сразу. Тогда закон позволяет продать эту долю в квартире любому постороннему лицу хоть в тот же день.

Как оформляется отказ от выкупа доли в квартире?

Если другие собственники не хотят или не имеют возможности для выкупа, они могут письменно оформить отказ от своего права преимущественной покупки доли квартиры, и заверить его у Нотариуса (нотариальное удостоверение здесь необязательно, но желательно). Этот письменный отказ от выкупа доли затем понадобится Продавцу для регистрации сделки.

Если же соседи-собственники не дают своего отказа на выкуп доли в квартире, но и не выкупают ее (такое в практике случается), то Продавец просто ждет положенный по закону месяц, после чего автоматически получает право продавать свою долю кому угодно.

При этом, почтовый документ, свидетельствующий об отправке другим собственникам квартиры заказного письма с уведомлением, нужно, конечно, сохранить.

Регистрация продажи доли в квартире

Продажа доли квартиры постороннему лицу, равно как и продажа ее соседям-сособственникам, требует государственной регистрации в Росреестре.

В составе пакета документов, подаваемых на регистрацию продажи доли в квартире, должно быть подтверждение того, что Продавец оповестил всех остальных собственников о своем намерении. Для этого Продавец прилагает к документам копию того самого письма-уведомления о продаже доли в квартире с предложением выкупить ее по указанной цене.

Если от соседей-собственников получен письменный отказ от своего права преимущественной покупки доли в квартире, то эта бумага тоже прилагается к пакету документов. Тогда процесс регистрации начнется сразу.

Если же отказа от соседей-собственников нет (но письмо-уведомление приложено), то документы на регистрацию все равно примут, но сама регистрация начнется только через отведенный законом срок для преимущественного права выкупа – один месяц.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ .

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры или ее доли – представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/preimushhestvennoe-pravo-pokupki-doli-kvartiry/

Как можно осуществить приоритетное право покупки доли в квартире

Бизнес юрист > Гражданское право > Как можно осуществить приоритетное право покупки доли в квартире

Отечественное законодательство предусматривает приоритетное право покупки доли в квартире. По сути, это означает, что третьи лица могут претендовать на долю в квартире только, если остальные совладельцы откажутся покупать продаваемую долю.

Как возникает

Такое право возникает у каждого совладельца в момент изъявления другими совладельцами желания отчуждать свою долю.

Законодательное регулирование

Приоритетное право совладельцев закреплено в 250 ст. ГК РФ. В теории права считается, что такая норма направлена на сохранение стабильных отношений между совладельцами.

Осуществление права

Осуществить свое приоритетное право владелец доли может только при определенных условиях:

  • изъявления другим совладельцем намерения продать долю
  • изъявления другим совладельцем желания обменять свою долю

Если же совладелец решил отчуждать свое имущественное право на долю в квартире иным способом, преимущественное право у совладельца не возникает:

  • подарить
  • завещать
  • заключить договор пожизненного содержания
  • внести в уставный фонд юридического лица
  • оказать благотворительную помощь

Уведомление совладельцев

Совладелец, намеренный продать долю, должен уведомить других совладелец о предложении в письменной форме.

Конечно, уведомление можно обойти, оформив вместо купли-продажи или мены дарение. Но это рискованно для продавца, ведь покупатель может не рассчитаться или рассчитаться не в полной мере. На этот случай можно попросить у покупателя деньги наперед, подписав расписку с условием ее возврата в момент заключения договора дарения.

Уведомление о продаже доли не имеет срока действия.

Образец уведомления, нюансы оформления

Уведомление составляется в простой письменной форме. Его нотариальное заверение не требуется, хотя и не запрещается. В уведомлении обязательно нужно указать:

  • дату
  • персональные данные совладельца-уведомителя
  • ФИО другого совладельца
  • цену, за которую владелец-уведомитель готов продать долю
  • адрес, на который другой совладелец сможет отправить свой ответ
Читайте также  Как работают риэлторы по продаже квартиры

Скачать образец уведомления совладельцев [68.38 KB]

При этом совладелец-уведомитель не будет иметь права реализовать часть третьим лицам по более низкой цене, чем он укажет в своем уведомлении.

На практике часто прибегают к услуге нотариального уведомления, когда нотариус по заявлению продавца рассылает уведомления другим совладельцам квартиры.

Такой способ уведомления более надежный потому, что в этом случае другим совладельцам будет сложно обвинить продавца в том, что он умышленно разослал уведомления не по тем адресам, где они реально проживают, или сделал это несвоевременно.

Путь нотариального уведомления легко отследить и доказать момент отправки и получения. Кроме того, нотариус сам определяет место жительства совладельцев, отправляя соответствующие запросы.

Отчуждение доли третьим лицам

Совладелец сможет продать свою долю третьим лицам если:

  1. Другие совладельцы напишут отказы от своего приоритетного права.
  2. Если другие совладельцы не купят продаваемую долю, в течение 30 дней с момента получения уведомления.

Отказ

Отказ от приоритетного права подлежит нотариальному заверению. Для этого нотариусу нужно предоставить:

  • паспорта совладельцев
  • технические характеристики квартиры
  • размер и цену продаваемой доли

о нотариальном отказе от права:

Как и в случае с уведомлением, продавец доли не сможет реализовать ее дешевле, чем будет указано в отказе.

Срок действия уведомления и отказа

Уведомление и отказ от приоритетного права покупки доли не имеют срока действия. Это означает, что с момента получения отказа или по прошествии одного месяца с момента уведомления других совладельцев свою часть можно продать по ранее заявленной цене в любое время.

Существующие риски

Главные риски при продаже доли несет ее продавец. Законодатель не предусмотрел никакой ответственности для совладельца, который изъявил желание приобрести долю в квартире, но впоследствии отказался от этой затеи. А за это время реальному потенциальному покупателю пришлось отказать.

Но и у совладельцев есть риск. По факту, получить уведомление может не сам совладелец, а его родственники и сожители, которые к его доле в квартире никакого отношения не имеют. Доказать в суде, что он не получал уведомление при наличии почтового подтверждения будет практически невозможно.

Необходимые документы

Сделки по отчуждению долей в квартире подлежат нотариальному заверению. Для оформления сделки нотариусу необходимо предоставить:

  1. Правоустанавливающий документ на долю в квартире. Это может быть как договор купли-продажи, мены или дарения, так и свидетельство о праве на наследство или решение суда.
  2. Документ, подтверждающий наличие или отсутствие зарегистрированных или временно проживающих лиц в квартире. Это может быть как карточка учета собственника, так и единый жилищный документ, который выдается многофункциональными центрами.
  3. Если покупатель состоит в браке, от него также потребуется согласие супруги на приобретение доли.

Регистрация права собственности на часть квартиры совершается через 5 дней после заключения сделки.

Возникающие нюансы для земельного участка

Владельцы квартир в многоквартирных домах, в том числе и долей в них не имеют права распоряжения земельным участком под многоквартирным домом. Но в небольших домах, где раздел земли под домом между владельцами имеет смысл, оформление прав на землю практикуется. В этом случае при покупке квартиры нужно учитывать, находится ли земля под многоквартирным домом в аренде или собственности жильцов.

Если земля в аренде

Если продавец доли в квартире арендует землю, новый владелец квартиры будет также иметь право получить земельный участок, который используется продавцом в аренду.

Если земля в долевой собственности

Если совладелец доли в квартире владеет и долей в земельном участке, продажа доли в квартире и земле должна производиться одновременно. При этом владельцы долей в земельных участках имеют такое же приоритетное право, как владельцы квартиры.

А значит, совладельцев земельного участка также нужно уведомлять о желании продать свою долю в нем.

Но здесь нужно учесть, что владелец доли может отказаться от своего приоритетного права на долю в земельном участке, и одновременно изъявить желание приобрести квартиру.

Приоритетное право несовершеннолетних

Несовершеннолетние владельцы доли в квартире также имеют приоритетное право на покупку долей совладельцев. Для оформления отказа таких лиц потребуется согласие органа опеки и попечительства, которым является муниципалитет по месту проживания ребенка.

Если несовершеннолетнему меньше 14 лет, отказ оформляют у нотариуса его родители. Ежели ребенку уже исполнилось 16 лет, он должен сам оформить отказ. Но согласие муниципалитета все равно требуется.

Опекуны и попечители детей и лиц с ограниченной дееспособностью не имеют права отчуждать их имущество, а, следовательно, и оформлять отказ от приоритетного права.

Нарушение права

Если приоритетное права совладельца было нарушено:

  • его не уведомили о продаже
  • он изъявил желание, а долю продали, не дождавшись окончания месяца
  • его ввели в заблуждение и т. д.

можно обратиться в суд. Совладелец, считающий, что его права нарушены, может требовать:

  • признания его покупателем доли по совершенной сделке
  • признание договора купли-продажи или мены недействительным

Кто может обратиться в суд

В суд может обратиться совладелец, чье приоритетное право нарушено, а также его законный представитель, прокурор в интересах несовершеннолетнего ребенка или государственного органа, или предприятия, являющегося владельцем доли.

В какой суд обращаться

Подобные споры рассматриваются судами общей юрисдикции по месту нахождения спорного имущества или проживания ответчика. Если все совладельцы являются юридическими лицами – спор рассматривается арбитражным судом.

Кто будет участниками процесса

Ответчиками будут:

  • совладелец, продавший долю
  • покупатель, купивший долю

Самостоятельная подача иска в суд на видео:

Прочих совладельцев необходимо указать как третьих лиц, поскольку решение суда определенно повлияет на их права.

К иску необходимо будет приложить его копию и всех документов, которые прилагаются, по одной для каждого из участников.

Что писать в иске

Сначала нужно определиться со способом правовой защиты:

  1. Просить признать истца покупателем.
  2. Просить признать сделку недействительной.

Для этого нужно учесть ряд факторов:

  • процессуальные сроки
  • реальную возможность купить квартиру
  • суть нарушений

Признать истца покупателем можно в течение 3 месяцев с момента заключения сделки. А признать сделку недействительной – в течение 3-х лет.

Если истец будет признан покупателем, он должен будет заплатить продавцу доли ее стоимость по цене ранее совершенной покупки. Более того, такой иск будет имущественным, и при подаче иска придется заплатить судебный сбор в размере 1% от стоимости доли в квартире.

Иск же о признании сделки недействительной будет неимущественным, за который уплачивается минимальный размер судебного сбора.

Заключается ли нарушение в том, что истца не уведомили о продаже, или уведомили, но продали менее чем за 30 дней. Или все-таки уведомили, но он по каким-то причинам с уведомлением ознакомлен не был.

Таким образом, если процессуальный срок на признание истца покупателем прошел – в любом случае остается только пробовать признать сделку недействительной. При благоприятном стечении прочих обстоятельств – его будет несложно выиграть.

Если у совладельца, чьи права нарушены, нет денег для покупки доли — также можно попробовать признать сделку недействительной. В этом случае продавец вновь станет владельцем, и будет должен вернуть деньги покупателю. Дальнейшая продажа доли будет проводиться на общих основаниях, а значит, долю продавец сможет продать и дешевле.

Если нарушения доказываются слабо, и больше смахивают на какой-то личный конфликт между совладельцами, от подачи иска лучше вовсе отказаться. Признать сделку недействительной из-за несоблюдения формальностей довольно сложно.

Прямое показание к подаче иска о признании сделки недействительной будет и то, когда совладелец, чтобы обойти уведомление совладельцев, оформил договор дарения, а по сути, получил от одаренного вознаграждение.

Доказательная база

При подготовке иска нужно помнить, что в гражданском процессе обязанность доказывания лежит как на истце, так и на ответчике в равной степени. Это означает, что написать в иске о том, что истец не получил уведомление, не представив при этом никаких доказательств, будет недостаточно.

Нужно понимать, что уведомление может оформляться в простой письменной форме, и отправляться другим совладельцам как угодно, в том числе и простым письмом. В этом случае ответчик может предъявить текст уведомления, которое возможно и было им напечатано в указанный срок, но по факту не было отправлено, приложить к нему копию конверта с наклеенной маркой и квитанцию об оплате за марку и конверт.

Поэтому нужно просить суд истребовать нотариальное дело, и просить адвоката, чтобы он составил и отправил нотариусу адвокатский запрос с просьбой представить документы, на основании которых совершалась сделка. Если выясниться, что нотариусу не предоставлялось уведомление или доказательства его отправки, будет возникать реальное сомнение в подлинности представленных документов.

Отследить простое письмо невозможно. Но если по каким-то причинам письмо не забирается адресатом, почта отправляет его обратно. Факт наличия или отсутствия обратной отправки можно проверить, написав на почту соответствующий запрос. Если идет речь о небольшом городке, можно даже вызвать почтальона в качестве свидетеля. Ведь он может точно помнить, было ли письмо по такому адресу или нет.

Обязательным доказательством к любому иску является подтверждение уплаты судебного сбора – подается квитанция или платежное поручение в оригинале.

Приоритетное право на покупку доли в квартире защищает жилищные права совладельцев, предоставляя возможность избежать бытовых конфликтов.

Но его реализация имеет ряд нюансов, не учитывая которые можно легко упустить свою выгоду, и обзавестись нерадивым соседом, либо возможность расширить свою жилплощадь.

Читайте также  Договор дарения квартиры с прописанными лицами образец

Важно читать документы, которые вам дает на подпись совладелец, своевременно проверять почту, если знаете о том, что он пытается продать свою долю.

Законодатель установил способ защиты приоритетного права на случай его нарушения, но продавец все же имеет возможность его обойти, например, оформив дарственную. Правда и в этом случае у совладельца есть способ защитить свое право, если за дарственной скрываются возмездные правоотношения.

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Источник: http://PravoDeneg.net/civil/prioritetnoe-pravo-pokupki-doli-v-kvartire.html

Преимущественное право покупки доли в квартире 2019

Гражданское законодательство закрепляет за участниками долевой собственности преимущественное право покупки продаваемой одним из собственников доли, по цене, за которую она продается (пункт 1 статьи 250 ГК РФ).

Это значит, что один из сособственников объекта недвижимости, например квартиры, при принятии решения о продаже своей доли недвижимости, для начала обязан предложить ее выкуп всем (или одному) сособственникам жилья, поскольку в такой ситуации у остальных участников долевой собственности возникает первоочередное право покупки отчуждаемой доли имущества.

Исключение составляет продажа доли с публичных торгов, а также продажа части земли собственником части здания или сооружения, находящегося на участке, или помещения в этом здании.

В Санкт-Петербурге право собственности на отдельную комнату в коммунальной квартире не оформляется как право на отдельное жилое помещение, или отдельный объект недвижимости. Как правило, это доля в общей долевой собственности. Следовательно, факт наличия отдельной комнаты не освобождает собственника от обязанности, в первую очередь, известить соседей о намерении продать свое жилье.

Порядок продажи доли в квартире

Важно понимать, что речь идет именно о продаже или мене имущества, а не о другом отчуждении. Если собственник решает, к примеру, подарить свою долю недвижимости любому лицу, в том числе не являющемуся сособственником данной недвижимости, то он не должен извещать об этом своих соседей.

Но, если фактически это не дарение, а все-таки купля-продажа доли, прикрытая дарением, то такая сделка может быть оспорена соседями в суде, как притворная. Подробнее об этом читайте в разделах оспаривание притворной сделки, как оспорить мнимую сделку.

Нужно учитывать, что продать свою долю можно только по цене, не ниже той, которую Вы предложили сособственникам, т.е. предложение стороннему покупателю должно быть на аналогичных условиях.

К примеру, если комната предложена соседям за 1000 000 рублей, а потом продана стороннему покупателю за 900 000 рублей, то такая сделка может быть оспорена в суде, и ее признают незаконной.

А вот продать долю дороже, чем было предложено сособственникам можно, в этом отношении закон ограничений не устанавливает.

Юрист по жилищным вопросам в СПб Тел.+7 (812) 989-47-47 (Круглосуточно)Бесплатная консультация по телефону

Как известить о продаже доли в квартире

Только в случае отказа всех сособственников общего имущества, или непоступления от них ответа в установленный законом срок, продажа доли в квартире возможна любому другому лицу.

Сведения обо всех собственниках жилого помещения можно получить из архивной справки о регистрации лиц в квартире (архивная Ф-9).

Итак, если отношения со всеми хорошие, то можно устно или письменно известить каждого из них о продаже своей доли, и обо всех условиях продажи. Если никто из них не изъявит желания выкупить эту долю, то следует заверить такие отказы нотариально, и смело заниматься продажей доли стороннему покупателю.

Если же отношения с соседями натянутые, либо не столь доверительные или даже просто нейтральные, то согласно закону необходимо направить в адрес каждого из них письменное предложение о выкупе доли.

У соседей есть 30 дней на то, чтобы принять решение относительно покупки отчуждаемой доли недвижимости. По истечении указанного времени, и в случае отсутствия предложений, продавец вправе будет продать свою долю любому третьему лицу (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).

Необходимо, чтобы в заявлении об отказе от преимущественного права покупки доли собственник указал конкретные характеристики этого имущества: адрес, площадь (если это отдельная комната), размер доли в процентном соотношении, владельца доли.

Если сособственники никак не отреагируют на предложение, то доказательством того, что соответствующее предложение все же направлялось в их адрес, послужат почтовые документы: квитанция об отправке, опись вложения с почтовым штампом, уведомление о вручении корреспонденции адресату, либо распечатка почтового идентификатора. Сохранив данные документы, вы обезопасите себя от возможного оспаривания сделки в дальнейшем.

Также, указанную процедуру извещения сособственников можно доверить нотариусу, оплатив предусмотренный законом тариф. После проведения процедуры извещения по всем правилам, установленным законом, нотариус выдаст свидетельство о передаче заявления, и оно будет доказательством извещения всех сособственников о продаже доли.

Отказы собственников от преимущественного права покупки доли, нотариальное свидетельство о передаче заявления необходимо будет приложить к заявлению о регистрации перехода права собственности при продаже своей доли третьему лицу (ст. 24 ФЗ № 22 от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Важно знать 

  • Право преимущественной покупки является правом материальным, а потому это право может переходить по наследству.
  • Уступить свое преимущественное право покупки нельзя, от всех собственников должен поступить именно письменный отказ от своего законного права.
  • Все указанные правила извещения сособственников также распространяются на мену.

Если нарушено преимущественное право покупки доли в собственности

Несмотря на то, что закон обязывает при отчуждении доли в общей собственности в первую очередь предложить выкуп сособственникам, на практике часто это право соседей нарушается.

Это может быть, как результатом неприязненных отношений между соседями, так и беспричинно.

В первом случае доля продается лицу, не являющемуся одним из держателей долей в праве общей долевой собственности, при этом, продавец не делает письменного предложения о выкупе доли остальным собственникам, либо продает долю постороннему лицу, не дождавшись истечения 30-дневного срока после получения предложений соседями.

Случаи могут быть совершенно разными, но суть одна – нарушение прав участников долевой собственности, гарантированных статьей 250 ГК РФ.

В статье 250 ГК РФ прописано, что любой участник долевой собственности в случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки вправе в течение 3-х месяцев обратиться в суд с требованием перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В пункте 14 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 г.

«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» разъяснено, что трехмесячный срок для обращения участников долевой собственности в суд начинает течь с момента, когда лицу стало известно о нарушенном праве.

Ведь о продаже доли соседи могут узнать уже спустя три месяца (например, при получении сведений из ЕГРП и т.д.), поэтому разъяснение высших судебных органов вполне логично.

Если данный срок истцом пропущен, то в иске будет отказано, однако, если он пропущен по уважительным причинам (например, длительное лечение в стационаре), то суд по заявлению истца может восстановить этот срок.

Иск о переводе прав и обязанностей покупателя доли недвижимости

  • Исковое заявление составляется по общим правилам, предусмотренным статьями 131-132 ГПК РФ, и подается в районный суд по месту жительства одного из ответчиков, в течение 3-х месяцев со дня, когда о продаже доли стало известно.
  • Ответчиками по делу будут продавец и покупатель спорной доли; третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований нужно указать Росреестр.
  • При подаче иска оплачивается госпошлина рассчитанной в соответствии с п. 1 ст. 333.19 НК РФ, исходя из цены иска, которая равна стоимости спорной доли недвижимости.

Источник: https://zvonok-yuristu.ru/preimushhestvennoe-pravo-pokupki-doli-v-kvartire/

Преимущественное право покупки доли в квартире в 2019 году — собственности действует при, общей долевой

В случае, когда у квартиры несколько владельцев, в процессе продажи жилплощади применяются особые нормы законодательства.

Главным отличием от стандартной сделки является возникновение права преимущественного приобретения, если один из совладельцев примет решение продать свою долю.

Рассмотрим, что такое преимущественное право покупки доли в квартире в 2019 году, как его реализовать и какие документы требуются, а также возникающие нюансы в процессе продажи.

Основные аспекты

При реализации своей части в праве долевой собственности третьему лицу остальные долевые совладельцы наделяются преимущественным правом покупки выставленной на продажу доли по указанной стоимости и на аналогичных условиях с третьим лицом.

Исключениями являются лишь реализация с публичных торгов, а также реализация доли в жилом здании, построенном на участке, находящемся в долевой собственности.

Необходимые термины

Долевая собственность Недвижимость, право собственности на которую имеют двое и более граждан с указанием доли каждого из них в общем праве собственности
Доля в квартире Не определенная часть жилплощади, а доля в праве собственности на жилплощадь
Право собственности на часть в квартире Возможность полностью распоряжаться своей долей по личному усмотрению и проводить с ней различного рода сделки
Преимущественное право покупки Предпочтительное перед третьими лицами право на приобретение отдельной комнаты в коммуналке или доли в праве долевой собственности на недвижимое имущество
Совместная собственность Недвижимость в общем праве собственности двух и более лиц, при этом нет четкого распределения долей между собственниками

Нормативное регулирование

Сделки, касающиеся реализации доли в жилье, совладельцами которого являются несколько граждан на основании права долевой собственности, регулируются положениями таких актов:

В 2013 году были приняты изменения гражданского законодательства, в июне 2019 года были внесены правки в закон о государственной регистрации права собственности, а с января 2019 года был введен новый порядок регистрации недвижимого имущества в государственном реестре.

Читайте также  Что выгоднее дарственная или завещание на квартиру

С 15 июля 2019 было прекращено действие выданных свидетельств о праве собственности на недвижимое имущество, и такие документы выдавать перестали.

На сегодняшний день подтверждением права собственности служат сведения из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН), в который вошли данные из ЕГРП и кадастра.

Преимущественное право покупки доли в праве общей собственности

Рассмотрим детально процедуру реализации приоритетного права на покупку доли в общей собственности, какие документы нужны, какие нюансы и трудности могут возникнуть в процессе оформления.

Порядок сообщения собственникам

ГК РФ определяет процедуру реализации частей в жилье с несколькими совладельцами.

Одним из основных требований является уведомление остальных содольщиков о намерении продать долю и предложение им ее приобрести.

Уведомление совладельцев необходимо проводить в официальном письменном порядке, чтобы в случае спорных ситуаций и судебных разбирательств быть в состоянии предоставить доказательства.

Официальное уведомление предполагает письменную форму с соблюдением требований законодательства. Часто трудности возникают не с отправкой уведомления, а с получением ответа.

Ведь реакция совладельцев может быть разной:

Адекватная Совладелец после получения письма дал официальный письменный ответ, приняв предложение или направив отказ
Неадекватная Если совладелец проигнорировал и не отправил никакого ответа на уведомление

Только в случае получения отказ от преимущественного права от совладельца можно начинать процесс реализации своей доли, то есть икать покупателя и приступать к оформлению сделки.

Может также возникнуть конфликтная ситуация – когда совладелец не желает покупать долю, однако и выступает против продажи ее третьему лицу.

Главным требованием, которое должно соблюдаться при продаже доли в приватизированном жилье – это информирование остальных собственников о намерении продать свою долю в общей собственности.

Уведомление представляет собой официальную бумагу, которая нужна в процессе оформления сделки купли-продажи и при государственной регистрации договора.

Рассмотрим способы информирования совладельцев:

  • самостоятельно выслать ценным или заказным почтовым отправлением с обязательным уведомлением о получении;
  • отправка через нотариуса;
  • отправить телеграммой с уведомлением о получении.

Необходимо обязательно сохранить чеки и квитанции об отправке, они послужат веским доказательством при возникновении споров.

Законное право на продажу третьему лицу владелец доли получает в таких случаях:

Если содольщик Письменно отказался от своего преимущественного права
Если совладелец Проигнорировал и не отправил никакого ответа

Образец уведомления

Уведомление отправляется в произвольном виде, в нем нужно указать:

  • стоимость потенциальной сделки,
  • предложить использовать свое приоритетное право;
  • отметить, что при отказе доля будет реализована постороннему гражданину.

Ниже вы можете просмотреть образец написания уведомления:

Продажа доли третьим лицам

Сделка по реализации доли постороннему гражданину может осуществляться не ранее чем через месяц со дня информирования продавцом остальных совладельцев.

Сделка может быть проведена раньше только в случае письменного отказа всех содольщиков от своего приоритетного права.

Юридические последствия реализации доли с нарушением приоритетного права покупки должны быть донесены в нотариальной конторе до продавца, который обратился за оформлением договора купли-продажи.
Договор купли-продажи должен включать такие сведения:

  • данные обоих участников сделки (полные ФИО, паспортные данные о месте регистрации);
  • детальное описание предмета договора – доли в квартире;
  • детальные сведения о квартире (точный адрес, число комнат и нежилых помещений, общая и жилая площадь в квадратных метрах);
  • данные о правоустанавливающих бумагах;
  • сведения об ограничениях и правах третьих лиц на жилплощадь.

Продажа доли осуществляется по акту приема-передачи, который подписывается обеими сторонами.

При этом сделки по продаже долей в общей собственности должны быть нотариально заверены и внесены в нотариальный реестр (ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

При нотариальном заверении сделки по продаже своих долей всеми совладельцами (по одной сделке) госпошлина оплачивается единожды.

Источник: http://jurist-protect.ru/preimushhestvennoe-pravo-pokupki-doli-v-kvartire/

Приобретение доли в квартире. Преимущественное право покупки

Доля в квартире – это часть в праве собственности на объект недвижимости (квартиру). Важный нюанс при владении долей – некоторые ограничения для ее владельца при распоряжении своим имуществом. Поэтому при покупке доли существуют юридические формальности, которые обязательно нужно учитывать.

Требуемые документы

Для купли-продажи доли необходимы следующие документы:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)350-8059.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.
  • паспорта собственника доли и покупателя;
  • документы, устанавливающие право собственности (договор мены, дарения, купли-продажи);
  • документы, подтверждающие право на объект недвижимости (выписка из ЕГРН с указанием доли, принадлежащей продавцу);
  • кадастровый паспорт;
  • технический паспорт, содержащий информацию об отсутствии незаконных перепланировок;
  • согласие супруга на сделку, заверенное у нотариуса, если владелец доли состоит в браке;
  • согласие органов опеки, если в квартире прописан ребенок;
  • отказ остальных сособственников от приобретения доли.

Дополнительно могут потребоваться, например, выписка из домовой книги с указанием всех прописанных на жилплощади лиц или справка об отсутствии жилищно-коммунальных задолженностей.

Приоритетное право при покупке доли

При продаже доли квартиры существует приоритетное право покупки, которое регулируется статьями 246 и 250 ГК РФ.

Согласно законодательству, любые юридические действия, затрагивающие интересы собственников долей, должны происходить только по соглашению всех сторон.

Хоть это и накладывает некоторые ограничения на владельцев долей при распоряжении имуществом, но сделано для того, чтобы защитить сособственников от возможных мошеннических действий со стороны друг друга.

Приоритетное право покупки доли недвижимости принадлежит остальным участникам долевой собственности. Поэтому лицо, пожелавшее продать свою долю, обязано в письменной форме уведомить остальных сособственников о своем желании с указанием стоимости предлагаемой доли.

На принятие решения о приоритетной покупке дается тридцать дней. Если после этого срока никто из собственников остальных долей не изъявил желания о покупке (письменно или через нотариуса), сделка купли-продажи может быть проведена с третьими лицами. Отказ от покупки доли должен быть заверен нотариально.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)350-8059.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.

Если же сособственники в течении тридцати дней не отвечают на предложение, это так же считается их отказом от покупки. В таком случае, доказательством того, что их права не нарушались, будет служить извещение о получении ими письма. Поэтому продавцу доли рекомендуется рассылать предложения о приоритетном праве покупки заказным письмом или курьерской доставкой.

Бывают ситуации, когда дольщиков невозможно найти, поскольку они не проживают в квартире с долевой собственностью.

Эта ситуация решается путем предоставления извещений об отправке писем с уведомлением по всем известным адресам.

Если же информация о фактическом проживании сособственников отсутствует, необходимо подтвердить это справками (например, из адресного бюро, администрации и т.д.), доказывающими, что связаться с данными лицами невозможно.

Порядок сделки

Исходя из вышесказанного, порядок покупки доли должен быть следующим:

  1. Уведомление о продаже доли остальных участников долевой собственности.
  2. Получение ответа.
  3. При отказе сособственников – поиск покупателя среди третьих лиц.
  4. Согласование всех условий с покупателем – условия должны быть такими же, что предлагались сособственникам. Если владелец доли вдруг решил поменять условия покупки, он обязан отправить новое уведомление владельцам остальных долей и дождаться нового ответа.
  5. Заключение договора купли-продажи – начиная с 2016 года, все сделки по купле-продаже долей квартиры должны быть заверены нотариально.
  6. Подача документов в Росреестр и переоформление права собственности.

При оформлении договора до передачи денежных средств покупателю нужно обязательно убедиться, что продавцом не было нарушено право приоритетной покупки. В противном случае, остальные участники долевой собственности могут в течение трех месяцев с момента совершения сделки потребовать признать ее недействительной через суд.

Возможные риски

Покупка доли – это далеко не то же самое, что покупка комнаты. Несмотря на то, что очень часто доля в документах может быть прописана в виде четкой цифры через дробь (например, ¼), выделить долю в отдельное помещение бывает очень сложно. Это обусловлено технической стороной, поскольку для выделения доли в натуре нужно соблюсти ряд условий – изолированная комната, отдельный вход в помещение и т.д.

При покупке доли неизбежно соседство с остальными проживающими. Многое зависит от отношений между соседями – могут возникать скандалы. К тому же владелец доли может прописать к себе кого угодно (что автоматически дает разрешение на проживание), при этом согласия других сособственников не нужно. О правилах совместного проживания можно договориться как устно, так и письменно через нотариально заверенное соглашение.

Чтобы не договариваться с остальными владельцами собственности, владелец доли нередко идет на хитрость и предлагает вместо договора купли-продажи заключить договор дарения.

По закону дарение может быть осуществлено в пользу любого лица и приоритетное право здесь не действует. Нельзя соглашаться на это, поскольку дарение является безвозмездной сделкой.

А значит, если после покупки у нового владельца возникнуть какие-либо проблемы, он не сможет обратиться в суд – взыскать с продавца ничего нельзя.

Есть ли плюсы?

Единственным плюсом приобретения доли является инвестиция. Доля стоит намного дешевле комнаты и, тем более, квартиры. При отсутствии денежных средств на комнату имеет смысл вложить их в долю. К тому же через приобретение долей в будущем можно попытаться выкупить всю квартиру целиком.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499 )350-8059.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: http://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/kvartiry/doli.html

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист Владислав Анохин