Признать договор купли продажи недействительным судебная практика

Содержание

Признание договора купли-продажи недействительным: основания и последствия

Признать договор купли продажи недействительным судебная практика

Купля-продажа — распространенная сделка на рынке недвижимости. Физические и юридические лица приобретают дома, квартиры, нежилые строения. Процедура передачи прав на собственность должна быть оформлена грамотно, с соблюдением всех требований законов. Иначе заинтересованные лица могут оспорить подобное соглашение. Разберемся, в каких случаях возможно признание договора купли-продажи недействительным.

Ничтожные и оспоримые сделки: в чем разница

Ничтожные сделки являются недействительными с момента их возникновения (ст. 166 ГК РФ). Оспоримые сделки могут быть призваны недействительными только по решению суда. Заинтересованные лица могут оспорить постановление судебных органов. Такие соглашения могут быть как частично недействительными, так и полностью.

Для недействительных сделок предусмотрена двухсторонняя реституция, по которой каждая сторона обязана передать другой все, что получено в результате такого соглашения. Если нет возможности вернуть полученное в натуральном выражении, то придется возместить его деньгами (ст. 167 ГК РФ).

Сделка признается ничтожной, если:

  • она противоречит законодательству страны;
  • выявлена мнимость и притворность подобного соглашения;
  • одна из сторон является недееспособной;
  • одна из сторон является несовершеннолетней;
  • она противоречит нравственным ценностям.

В некоторых случаях возможно признание договора купли-продажи недействительным. ГК РФ устанавливает для этого следующие основания:

  • одна из сторон на момент совершения сделки является несовершеннолетней;
  • купля-продажа заключена с недееспособным лицом;
  • введение в заблуждение;
  • применение насилия или обмана при заключении сделки.

Рассмотрим самые распространенные основания подробнее.

Участие в сделке недееспособного лица

Договор купли-продажи признается ничтожным, если одной из сторон выступает недееспособное лицо (ст. 171 ГК РФ). Если одна сторона знала о недееспособности второго участника, то она обязана возместить ему ущерб.

Недееспособность устанавливается только судом. Признать договор ничтожным может назначенный опекун.

При продаже квартиры в качестве представителя подопечного должен выступать опекун. Гражданский Кодекс запрещает ему совершать действия по отчуждению имущества недееспособного без согласия органов опеки. Суд может признать соглашение действительным, если будет доказано, что в результате него недееспособный гражданин получил выгоду.

Большинство юристов советуют при совершении сделок с недвижимостью требовать справку из психоневрологического диспансера о том, что владелец объекта не состоит там на учете.

Мнимость и притворность сделки

Мнимая сделка признана лишь делать вид, что переход права собственности осуществлен. На самом деле все права и обязанности на объект недвижимости остаются у прежнего хозяина. Цель подобной схемы — уберечь имущество от ареста или иных посягательств. В качестве истца при подаче иска в суд могут быть представители судебных приставов или иные заинтересованные лица.

Притворная сделка совершается для прикрытия других схем передачи объекта недвижимости. Например: оформление купли-продажи при фактическом дарении объекта. Цели подобных схем различны, например: обналичивание материнского капитала, получение налогового вычета и т.д. Подобные сделки попадают под действие Уголовного Кодекса.

Несоответствие сделки закону

Пожалуй, самое распространенное основание для признания схемы передачи прав на объект недействительной. Если договор купли-продажи заключен с несоблюдением закона, то он подлежит аннулированию с возвратом прав и имущества участникам.

Стоит отметить, что договор купли-продажи должен быть оформлен в письменной форме, иначе схема передачи имущества является ничтожной.

Заблуждение

Признание договора купли-продажи недействительным, образец заявления которого можно скачать здесь, возможно при предъявлении доказательств заблуждения (ст. 178 ГК РФ). Если истец докажет, что ему был нанесен ущерб по вине стороны, которая ввела его в заблуждение, то он может претендовать на возмещение ущерба.

Оформление сделки без согласия супруга (и)

Имущество, находящееся в совместной собственности супругов, подлежит реализации только при согласии всех сторон. При заключении соглашения о купле-продаже продавец обязан предоставить нотариальное согласие супруга на отчуждение имущества.

Если такого документа нет, то супруг (а) в течение одного года может обратиться в суд с целью признания перехода права собственности недействительным и об ущемлении ее прав.

Признание договора купли-продажи недействительным, основания которого представлены выше, возможно в определенный срок. Для ничтожной сделки он составляет три года с момента заключения подобного соглашения, для оспоримой — один год.

Выявление хотя бы одного основания является поводом для признания договора недействительным. Такое решение может вынести только суд. Если будет выявлено, что ни одна сторона не совершала сделку с умыслом, то производится возврат ценностей друг другу. В случае наличия умысла одной стороной суд назначит конфискацию ее имущества или денег, полученных в результате соглашения, и выплату морального вреда потерпевшей стороне. При сговоре обе стороны лишаются полученных объектов и ценностей в результате подобного соглашения в пользу государства.

Безденежность — основание для признания договора недействительным

Признание договора купли-продажи по безденежности регулируется ст. 812 ГК РФ. Основанием для такого решения является отсутствие факта передачи денег и ценностей полностью или в меньшем количестве, чем положено по соглашению.

Безденежность сделки определяется судом. Потерпевшая сторона может потребовать взыскать денежные средства и проценты за пользование ими (ст. 395 ГК РФ). В качестве доказательств она может предоставить личную переписку с недобросовестным покупателем, материалы проверки правоохранительными органами.

На практике доказать безденежность договора очень не просто. Хорошим помощником будет квалифицированный адвокат, который сможет вывести недобросовестного участника « на чистую воду».

Куда обращаться

С иском о признании сделки недействительной необходимо обращаться в суд общей юрисдикции. Судебный процесс будет происходить по месту нахождения имущества ( ст. 30 ГК РФ). Поиском доказательств истец занимается самостоятельно, суд может лишь запросить сведения, которые истец не может предоставить ( ст. 56 ГК РФ).

Признание договора купли-продажи недействительным, госпошлина при подаче в суд по которому устанавливается в соответствии со статьей 339.19 НК РФ, связано с правами на имущество. Это сложная процедура, требующая соответствующих знаний и юридической практики.

Источник: https://domananeve.ru/info/operacii-s-nedvizhimostju/priznanie-dogovora-kupli-prodazhi-nedeystvitel-nym-kak-osuschestvit-pravil-no.html

Признание договора купли-продажи недействительным: судебная практика

В настоящее время операции по купле-продаже недвижимости занимаю в рейтинге популярности ключевые позиции. Объектами сделок выступают квартиры, дома, офисные помещения, производственные площади, земельные участки.

От правильности и полноты оформления документов по этим операциям зависит дальнейшее спокойствие новых или прежних владельцев объекта и их уверенность, что договор купли-продажи не будет оспорен и признан недействительным, что повлечет за собой возвращение к первичному положению вещей.

Но если саму квартиру и прочую недвижимость вернуть не составляет труда, то за возврат денег, как правило, приходится бороться. Если вы хотите свести к минимуму риски, возникающие при купле-продаже недвижимости, следует знать о возможных неприятных последствиях и юридических способах их предотвращения.

Наиболее серьезной проблемой с точки зрения судебной практики, на которую может нарваться покупатель недвижимости – это признание сделки недействительной по решению суда. На основании такого решения бывший владелец имущества имеет право внести в реестр изменения, отменив покупателя, как собственника, и распорядиться недвижимостью как ему вздумается.

Дела о признании договора купли-продажи незаключенным могут рассматриваться как в общем суде, так и в арбитражном, так же, как и дела о взыскании кредитной задолженности. Согласно ст. 30 ГК РФ заседания суда проходят по месту, где расположена квартира (дом, земля).

Лицо, подавшее иск, обязано самостоятельно заниматься сбором доказательной базы, но если он не может получить каких-то данных, о которых ему известно, то суд на основании ст.56 ГК РФ может запросить их официально.

Для сделок, связанных с недвижимостью, наиболее важными являются следующие условия:

  • Подписание договора в письменной форме
  • Госрегистрация операции в отделении Росреестра

Без выполнения этих требований проведенная сделка не имеет правовой силы и не тянет за собой юридических последствий.

Оспоримые и ничтожные сделки: в чем разница

Все операции, которые являются недействительными или могут быть признаны таковыми, подразделяются на оспоримые и ничтожные. Согласно уточнениям, расписанным в Кодексе, оспоримые сделки становятся незаключенными после признания их таковыми судом, а ничтожные становятся такими в момент их заключения (ст.166 ГК РФ) и не зависят от судебного решения.

https://www.youtube.com/watch?v=kcoPpnOZCHM

Все основные правила, дающие возможность признать заключенные сделки недействительными, отражены в ч.1 ГК РФ. Последствия по незаключенным договорам связаны исключительно с их недействительностью.

Признание недействительным какой-то из частей договора тянет за собой признания такими же и остальных его частей. Так, различные незаконные схемы могут проявляться в виде поддельных документов, заключения договора лицом, не имеющим полномочий или превышающим их.

Все эти и многие другие факторы могут служить причиной для признания договора купли-продажи недействительным.

Совет: хороший способ обезопасить себя от подобной ситуации и минимизировать финансовые риски — заключить договор страхования ОСАГО на приобретаемое имущество, предусмотреть там риски признания сделки недействительной и сделать это одновременно с заключением договора.

Читайте также  Отмена заочного решения суда судебная практика

Как уже упоминалось, сделка может быть признана ничтожной и без суда, но судебная практика по недействительности такого рода допускается, если невозможно добиться реституции другим способом.

Признаки ничтожности

  • Сделка купли-продажи была проведена недееспособной особой (по решению суда);
  • Сделка противоречит закону (в договоре не указаны имеющие значение условия, не соблюдены порядок проведения каких-либо действий по операции купли-продажи);
  • Наблюдаются признаки мнимости (без намерений выполнять условия соглашения);
  • Наблюдаются признаки притворности (прикрытие других действий подписанием договора купли-продажи);
  • Цель договора противозаконна или безнравственна.
  • Купля-продажа проводилась с участием особы, не достигшей 14 лет.

Особенностью оспоримой сделки является то, что она в обязательном порядке должна быть признана недействительной в суде

Признаки оспоримой сделки

  • Одна из сторон договора не достигла совершеннолетия;
  • Одна из сторон сделки имеет ограниченную дееспособность;
  • Одна из сторон могла не вполне осознавать последствия своих действий;
  • Одну из сторон ввели в заблуждение;
  • Договор был заключен под силовым или моральным воздействием или обманным путем.

Каждое из оснований для отнесения договора купли-продажи квартиры к недействительному должно быть доказано в суде с подкреплением в качестве доказательной базы соответствующих документов, показаний свидетелей, фото, видео, аудиозаписей, заключений экспертов.

Стороны имеют право оспаривать вынесенные постановления судебных органов. К договорам, признанным недействительными, применяется  реституция. Каждая из сторон договора должна вернуть все, что получила в результате сделки. Если субъект не может сделать это в материальном виде (вернуть квартиру), то согласно ст. 167 придется компенсировать стоимость имущества в денежном выражении.

Совет: специалисты, работающие в сфере недвижимости, настоятельно советуют своим клиентам перед совершением сделки проверять продавца, а именно с его стороны, как правило, выдвигаются иски на дееспособности, вменяемость и тому подобные факторы.

Особенности и порядок судебной практики

Чтобы судебная практика по признанию соглашения купли-продажи незаключенным могла начаться, истцу следует направить свое заявление в суд. Под это условие в обязательном порядке подпадают оспоримые операции. Истцом могут быть как непосредственно участники договора, так и третьи лица, если их права были нарушены в результате реализации соглашения о купле-продаже.

Также заявителями могут быть простые граждане, решившие защитить права, интересы какой-то из сторон. Например, исковое заявление могут подать родственники продавца или покупателя, если непосредственно участник договора официально признан судом недееспособным. В заявлении должны быть указаны следующие сведения:

  • О предмете сделки;
  • Причины для признания договора купли-продажи квартиры незаключенным с указанием ссылок на законодательные нормы;
  • Просьбы к судебному органу установить недействительность операции купли-продажи;
  • Просьба о проведении двусторонней реституции.

Моральный вред в подобных исках, в отличие от судебной практики по гражданским делам, рассчитывают очень редко.

Обзор  практики свидетельствует о том, что процесс признания договора купли-продажи квартиры, прочей недвижимости недействительным достаточно сложен.

Это обусловлено тем, что истец должен доказать причины, почему сделка должна быть отнесена к незаключенной и представить веские доказательства.

Чтобы справиться со сбором доказательной базы истцу следует хорошо разбираться в законодательстве, уметь грамотно оформить все представляющиеся в суд бумаги.

Нередки случаи, когда кроме доказательств, требуются заключения экспертов, например, если в квартире обнаружены недостатки, не дающие возможность к комфортному, нормальному проживанию, и которые были скрыты при заключении договора и не указаны в нем.

Сроки  давности

Судебная практика показывает, что срок, когда договор может быть оспорен, зависит от причин, по которым операция признается недействительной: ничтожности или оспоримости договора. Иски в суд по оспоримым сделкам могут подаваться в течение 1 года после подписания соглашения о купле-продаже квартиры. По ничтожным сделкам договор может быть признан незаключенным в течение 3 лет после его заключения.

Также подавать иск для признания договора незаключенным в течение 3-х лет после того, как стало известно о его недействительности, могут лица, которые не выступают непосредственно сторонами договора. Судебная практика также допускает восстановление пропущенного срока давности при подаче ходатайства в суд.

Последствия

Обзор судебной практики показывает, что основное следствие отнесения соглашения купли-продажи к незаключенным – возврат к прежнему положению вещей, т.е. всего полученного сторонами в результате купли-продажи в материальном выражении или его денежном эквиваленте.

Если с возвратом в собственность квартиры, по крайней мере по документам, сложностей обычно не возникает, так как изменения в реестр о смене собственника вносятся автоматически после предоставления решения суда, то с возвратом денежных средств могут выйти затруднения.

Если добровольного возврата не происходит, стороне соглашения придется начинать процедуру исполнительного производства, а это потребует времени.

Если при заключении сделки были допущены нарушения законодательства, недобросовестный умысел, полученные в результате признания договора незаключенным ценности могут быть изъяты у виновной стороны и направлены в доход государства.

Источник: https://SudebnayaPraktika.ru/grazhdanskie-dela/nedejstvitelnyj-dogovor-kupli-prodazhi.html

Признание договора купли продажи квартиры недействительным судебная практика

заявление в суд с целью аннулировать договор купли-продажи, потребуется следующий перечень документов: Суд также может затребовать дополнительные документы, которые могут послужить положительному для истца исходу. В том случае, если вернуть переданное имущество не представляется возможным, то возмещение ущерба можно произвести путем выплаты денежной компенсации.

Если одна из сторон умышленно допустила совершение незаконной сделки, а ввернуть имущество не представляется возможным, то суд выносит решение о возмещении ущерба пострадавшей стороне за счет конфискации имущества ответчика.

Конфискация имущества обоих участников сделки в пользу государства производится в том случае, когда обе стороны умышленно нарушили закон. В ряде случаев производится дополнительное покрытие убытков пострадавшей

Признание договора купли-продажи недействительным: судебная практика

признаки притворности (прикрытие других действий подписанием договора купли-продажи);

  • Цель договора противозаконна или безнравственна.
  • Купля-продажа проводилась с участием особы, не достигшей 14 лет.
  • Особенностью оспоримой сделки является то, что она в обязательном порядке должна быть признана недействительной в суде

    1. Одна из сторон могла не вполне осознавать последствия своих действий;
    2. Одна из сторон сделки имеет ограниченную дееспособность;
    3. Одну из сторон ввели в заблуждение;
    4. Договор был заключен под силовым или моральным воздействием или обманным путем.
    5. Одна из сторон договора не достигла совершеннолетия;

    Моральный вред в подобных исках, в отличие от судебной практики по гражданским

    Оспаривание договора купли-продажи недвижимости: судебная практика

    Он вправе подать исковое заявление в судебный орган о признании сделки недействительной.

    Не исключается вероятность разрешения спорной ситуации в результате досудебного регулирования. При оспариваемой сделке за заинтересованным лицом остается право выбора разрешения конфликта.

    Какая скидка по ОСАГО за безаварийную езду?

    Читайте в статье. В их число входит совершение сделки: Законодателем установлен разный срок давности по исковому заявлению относительно оспоримой и ничтожной сделки. Срок исковой давности по оспоримой сделке равен одному году, для ничтожной сделки он составляет 3 года. При возникновении необходимости предусмотрено последующее увеличение срока до 10 лет, о чем отмечено в статье 181 ГК.

    Могут ли арестовать имущество жены за долги мужа?

    Читайте в статье. Компенсация за непредоставление места ребенку в детском саду положена не всем.

    обратилась в суд с иском о государственной регистрации договора купли-продажи трехкомнатной квартиры, заключенного между ней , О.

    и А. Суд установил, что О. добросовестно заблуждалась, полагая, что подписывает договор залога. О. не имела намерения продавать квартиру.

    Решение суда о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, Судебная практика

    Расчет между сторонами будет произведен в течение 1 дня после государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности в Управлении Росреестра по Москве.

    Договор зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ., номер регистрации №, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права 07.12.2011г., номер № На освидетельствование были направлены, как материалы настоящего дела, так и все истребованные судом медицинские документы в отношении Алешкина В.В., сам подэкспертный Алешкин В.В.

    Каких-либо иных сведений, позволяющих предположить, что Алешкин В.В.

    Оспаривание договора купли-продажи недвижимости

    К их числу можно отнести: Подробнее об основаниях оспаривания сделки рассказывается в статье Основания для признания сделки недействительной. При вынесении судом вердикта о недействительности договора продажи недвижимости он расценивается как недействительный с момента его заключения.

    При признании договора недействительным суд может применить следующие последствия: В соответствии со ст.

    Как правильно действовать для отмены договора купли-продажи квартиры и признания его недействительным?

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту: Это быстро и бесплатно!

    В любом случае выход при оспаривании сделки один – обращение в суд. Но нужно успеть подать заявление в течение определенного срока.

    Он составляет: Признать сделку купли-продажи недвижимости недействительной можно в таких случаях, как: Важным условием заключения сделки купли-продажи является согласие третьих лиц на совершение сделки.

    Если один из собственников – несовершеннолетний, необходимо согласие не только родителей, но и органов опеки.

    признании права собственности на квартиру, З.Е.А.

    обратилась в суд с иском к Б.С.П. Федеральный закон от 29 декабря 2006 г.

    «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2113/13 по иску Алешкина В.В.

    к Примеровой Т.Ю. о признании недействительным договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. по основанию, что в момент подписания оспариваемого договора Алешкин В.В.

    рассмотрела в открытом судебном заседании года материалы гражданского дела № с апелляционной жалобой Б.

    на решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга по иску А.

    к Б.

    Оспаривание договора купли-продажи недвижимости

    Недействительность договора купли-продажи недвижимости

    Основания и последствия признания договора купли-продажи недействительным

    Оспаривание договора купли-продажи недвижимости по безденежности

    Судебная практика по оспариванию договоров продажи недвижимости

    Недействительность договора купли-продажи недвижимости 

    Недействительность договора купли-продажи недвижимости (далее — договор продажи недвижимости) предполагает, что те действия, которые лицо совершило в виде сделки, не являются фактом, вызывающим юридические последствия, к которым стремились участники сделки, а именно: передачу в собственность покупателя здания, жилого помещения или другого недвижимого имущества за определенную цену (ст. 549 Гражданского кодекса РФ, далее — ГК РФ). Такая сделка именуется «сделкой с дефектом» и может быть отнесена к оспоримым (ввиду ее признания судом) или ничтожным (безотносительно от такого признания) сделкам (ст. 166 ГК РФ).

    Подробнее о том, как заключить юридически грамотный договор продажи недвижимости, рассказывается в статье Договор купли-продажи квартиры 2018 — 2019 (скачать образец).

    Процедура оспаривания договора предполагает обращение в суд с исковым заявлением. При этом заявить о нарушении законных прав и интересов могут следующие лица:

    • участник сделки (продавец или покупатель недвижимости);
    • иное лицо, прямо указанное в законе. 
    Читайте также  Отложение судебного разбирательства в гражданском процессе

    Важно! Для подачи требования о недействительности сделки заявитель должен считаться добросовестным. Обладание сведениями о наличии в сделке порока и одновременное признание действительности сделки путем совершения действий лишает лицо права на предъявление иска (п. 5 ст. 166 ГК РФ, пп. 1, 70 постановления Пленума Верховного суда РФ «О применении судами…» от 23.06.2015 № 25). 

    Подать заявление о признании оспоримой сделки недействительной можно в пределах 1 года с момента осведомления лица о наличии в ней порока. 

    Основания и последствия признания договора купли-продажи недействительным 

    Для того чтобы суд признал сделку недействительной, нужны достаточные правовые основания. К их числу можно отнести:

    • заключение сделки, противоречащей закону или иному юридическому документу;
    • подписание договора в отсутствие требуемого по нормативному правовому акту одобрения соответствующего органа или лица;
    • заключение сделки под воздействием значительного заблуждения;
    • подписание договора под воздействием обмана, угроз, насилия или иных критических факторов и др. случаи. 

    Подробнее об основаниях оспаривания сделки рассказывается в статье Основания для признания сделки недействительной.

    При вынесении судом вердикта о недействительности договора продажи недвижимости он расценивается как недействительный с момента его заключения.

    При признании договора недействительным суд может применить следующие последствия:

    • Возвращение обоими контрагентами друг другу приобретенного по сделке (двусторонняя реституция), если обе стороны не имели умысла заключать договор с нарушением норм права.
    • Возвращение одной стороной полученного по сделке в пользу другой стороны и конфискация приобретенного у другой в пользу государства, если одна из сторон действовала незаконно (односторонняя реституция).
    • В определенных случаях при выявлении умысла у обоих участников договора все полученное по сделке может быть конфисковано в доход государства. 

    Важно! Особенностью сделки по продаже недвижимости является необходимость регистрации передачи права собственности от продавца к покупателю (ст. 551 ГК РФ). В связи с этим недействительность договора влечет за собой и соответствующее изменение сведений в Росреестре с указанием правомерного собственника. 

    Оспаривание договора купли-продажи недвижимости по безденежности 

    В соответствии со ст. 555 ГК РФ стоимость имущества должна быть отражена в договоре купли-продажи недвижимости как одно из его существенных условий. Таким образом, при покупке недвижимости покупатель обязан уплатить согласованную с продавцом сумму денег.

    Доказательством оплаты могут выступать следующие документы:

    • расписка;
    • выписка по банковскому счету;
    • квитанции, чеки и др., в том числе видео- или аудиозаписи. 

    Как правило, вся сумма передается продавцу только после регистрации договора в Росреестре. При этом стороны могут договориться о внесении покупателем аванса до перехода права собственности на имущество.

    Подробнее о внесении покупателем аванса за квартиру рассказывается в статье Какие варианты оплаты можно предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры 2018 — 2019.

    Неисполнение покупателем условий по оплате имущества полностью или частично после перехода к нему права собственности является основанием для обращения продавца в судебный орган с целью расторжения договора и обязания вернуть недвижимое имущество.

    Такой договор может быть признан судом безденежным. Помимо возврата имущества, недобросовестный покупатель может также понести ответственность за незаконное присвоение чужих финансов (ст.

     395 ГК РФ) и выплатить продавцу компенсацию в виде упущенной выгоды по сделке.

    Обратите внимание! Оспаривание договора продажи недвижимости по безденежности является довольно распространенным явлением, что подтверждается судебной практикой (см., например, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19.10.2016 № Ф06-12132/2016 по делу № А12-59663/2015). 

    Судебная практика по оспариванию договоров продажи недвижимости 

    В ходе рассмотрения споров о признании недействительными договоров продажи недвижимости в судебной практике сформировался ряд позиций, на которые стоит обратить внимание при оспаривании сделки:

    • Если по какой-то причине договор не был подан на регистрацию в Росреестр и покупатель не стал собственником имущества, данный факт не является основанием для недействительности сделки (п. 60 постановления Пленумов ВС и ВАС РФ «О некоторых вопросах…» от 29.04.2010 № 10/22).

    Источник: https://rusjurist.ru/nedvizhimost/dogovory_o_nedvizhimosti/osparivanie_dogovora_kupliprodazhi_nedvizhimosti/

    Лучшие Адвокаты Москвы

    Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу С.Е. и апелляционную жалобу С.О. и С.С.

    на решение Электростальского городского суда от 28 июня 2012 года по делу по иску К.

    к С.О. С.С. о признании утратившими право пользования жилым помещением в связи с отчуждением жилого помещения и выселении. по встречному иску С.О. С.С. С.Е. к К. Л. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, об истребовании имущества из незаконного владения и признании бессрочного право проживания в квартире,заслушав доклад судьи объяснение С.О.

    и С.С. заключение прокурора, полагавшей решение суда оставить без изменения

    По всем вопросам, связанным с юридической консультацией по вопросам выселения, выселения из аварийных домов, из домов подлежащих сносу, о выселении из общежитий, о выселении из служебного ( специализируемого) жилья, о выселении алкоголика, о выселении неплательщика, о выписке из квартиры, о выселении из жилого помещения, о выселении бывшего члена семьи, о выселении несовершеннолетних, о выселении супруга, о снятии с регистрационного учета можно записаться на прием к специалистам нашегоЦентрапо телефонам :

    Решением Калининского районного суда Санкт-Петербурга удовлетворен иск А. к Б. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, постановлено признать договор купли-продажи , заключенный года, недействительным, применить последствия недействительности ничтожной сделки к договору купли-продажи указанной квартиры, прекратить право частной собственности Б.

    на квартиру>, восстановить право частной собственности на указанную квартиру за А.

    и Р. недействительным.

    В обоснование встречных требований К.И.

    указал, что в момент подписания договора купли-продажи квартиры от 25 октября 2012 года он находился в таком состоянии, что не мог понимать значение своих действий и руководить ими, так как длительное время злоупотреблял спиртными напитками, все происходящее с ним, в том числе и оспариваемую сделку помнит смутно, денежные средства по договору купли-продажи в полном объеме от Р.

    Недействительный договор

    В судебное заседание не явились представитель ответчика Отделения по району Измайлово ОУФМС России по г. Москве в ВАО, нотариус г. Москвы Гизатулина А.А.

    представитель Управления Росреестра по Москве, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, ответчик Самарчев С.М. от него имеется заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, что дает суду возможность рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в соответствии со ст.

    Источник: http://vash-yurist102.ru/priznanie-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry-nedejstvitelnym-sudebnaja-praktika-78892/

    Решение суда о признании договора купли-продажи квартиры недействительным

    САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда рассмотрела в открытом судебном заседании года материалы гражданского дела № с апелляционной жалобой Б.

    на решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга по иску А.

    к Б. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.

    А. обратился в суд с иском к Б., в котором просил признать недействительным договора купли-продажи квартиры от года, применить последствия недействительности ничтожной сделки.

    В апелляционной жалобе Б. просит решение суда отменить, полагая его незаконным и вынесенным с существенным нарушением норм процессуального права. Иными лицами, участвующими в деле, решение суда не обжалуется. В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, возражений.

    Практика по спорам о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения

    Федеральные нормативные правовые акты: — ст. 177

    «Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими»

    — ст.

    170 «Недействительность мнимой и притворной сделок» — § 7 гл.

    30 ГК РФ «Продажа недвижимости» (ст. ст. 549 — 558 ГК РФ) — ст. 168

    «Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта»

    — ст. 179

    «Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств»

    Федеральная судебная практика: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 10.12.

    2013 N 162 «Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации» Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

    Источник: http://152-zakon.ru/priznanie-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry-nedejstvitelnym-sudebnaja-praktika-12444/

    Признание договора купли продажи недействительным судебная практика — Управление персоналом

    Недействительность договора купли-продажи недвижимости

    Основания и последствия признания договора купли-продажи недействительным

    Оспаривание договора купли-продажи недвижимости по безденежности

    Судебная практика по оспариванию договоров продажи недвижимости

    Признание договора купли-продажи недействительным в 2018 году — судебная практика, исковое заявление

    Оспаривание соглашения купли-продажи нужно отличать от его расторжения, поскольку для расторжения сделки законодательством предусматриваются совершенно другие основания.

    Кроме того, соглашение может быть признано недействительным по соглашению сторон. Соответственно с действующим законодательством в ситуации купли-продажи составляется специальное соглашение.

    В некоторых случаях данное соглашение может быть признано недействительным, но для этого должны быть весомые основания.

    Важные аспекты

    Соответственно с законодательными нормами России каждый гражданин имеет право на личную собственность.

    Договор купли-продажи имеет юридическую силу. Фактически, именно он является основанием для владения предметом соглашения.

    В договоре описываются пункты относительно процесса сделки и много других важных моментов. Но иногда бывает, что по определенным причинам такое соглашение считается недействительным.

    Признать определенный тип соглашения недействительным можно только при присутствии назначенных законодательством определенных условий.

    Процесс имеет много разных нюансов, со всеми необходимо разобраться предварительно.

    Необходимые термины

    Договор купли-продажи Это документ, который определяет права и обязанности сторон сделки при продаже предмета соглашения. Соглашение должно заверяться нотариально соответственно с заранее определенными правилами. Если есть определенные разногласия, но сделка не окончена, то есть шанс расторгнуть соглашение через суд. Для этого следует сначала урегулировать вопрос до суда
    Продавец Это человек или организация, которая продает товар или оказывает услуги по соглашению купли-продажи
    Покупатель Сторона соглашения, которая покупает определенные товары, которые указаны в соглашении

    Основания

    Законодательство определяет, что сделка купли-продажи может быть признана недействительной, если:

    1. Сделка осуществлена без согласия третьего лица либо гос. органа.
    2. Сделку совершил гражданин от 14 до 18 лет.
    3. Сделка совершена недееспособным человеком по постановлению суда.
    4. Договор оформлен лицом, не способным понимать смысл собственных действий либо руководить ими.
    5. Договор оформлен под влиянием заблуждения.
    6. Сделка совершена под действием обмана, угрозы, насилия либо стечения тяжелых обстоятельств.

    Источник: http://tr777.ru/priznanie-dogovora-kupli-prodazhi-ned/

    Основания и последствия признания сделки купли-продажи квартиры недействительной

    Причины, в которых договор купли-продажи жилплощади признается ничтожным, можно разбить на две группы:

    1. Сделка купли-продажи является незаконным (или заведомо ложным), ущемляет чужие права. Например, если при продаже квартиры пострадали права несовершеннолетних, которые имели права на нее. В эту же группу входят заведомо незаконные сделки: мнимая продажа квартиры или под действием обмана, угроз, мошенничества и т.д.
    2. Договор купли-продажи подписан лицом, которое не осознает свои поступки: оно находится в плохом психическом состоянии, больно; если оно – несовершеннолетний или ограничено судом в своей дееспособности.
    Читайте также  Взыскание алиментов за прошедший период судебная практика

    ВАЖНО: Если вы сомневаетесь в лице, с которым вы заключаете сделку, стоит прибегнуть к помощи профессионалов и взять медицинскую справку о состоянии здоровья этого человека на момент подписания договора.

    Очень распространена ситуация, когда уже после смерти продавца квартиры его наследники требуют признать недействительность, основываясь на недееспособности, из-за болезней, присущих пожилым людям. Суд проводит экспертизу, и, если она подтвердит слова наследников, сделка будет аннулирована. Медицинская справка обезопасит вас от подобных претензий и послужит в суде доказательством дееспособности продавца.

    См. так же: Как выписать ребенка из квартиры.

    Нарушения при оформлении договора перехода квартиры в собственность

    Недействительность договора приватизации автоматически означает аннулирование отчуждения и, соответственно, самой сделки купли-продажи.

    Договоренность может быть признана недействительной, если, например, в договор не были внесены все лица, которые имели на это право. Наиболее распространена ситуация, когда в договор не включаются люди, выписанные из квартиры на время.

    Это могут быть студенты, уехавшие на учебу в другой город, или призывники. По закону, если такие лица не вписаны в договор приватизации, он может быть аннулирован.

    ВАЖНО: Перед заключением договора приватизации тщательно проверьте его — все ли лица, имеющие право собственности, в него включены? Возможно, сын продавца в данный момент находится в армии или временно пребывает в другом городе. По закону он тоже должен быть внесен в договор приватизации.

    См. так же: Основные правила проверки квартиры перед покупкой.

    Когда договор купли продажи квартиры считается недействительным

    Признать такую сделку недействительной очень трудно.

    Дело в том, что куда чаще встречаются не действительно криминальные, незаконные аферы, а ситуации, абсолютно законные с юридической точки зрения, но в бытовом смысле являющиеся мошенничеством.

    Так бывает, когда лицо даже не читает договор, доверяя его составителю – особенно часто такое случается с пожилыми людьми. Другой вариант – мелкий шрифт или оговорка в договоре, ловушка, дающая одному лицу получить выгоду за счет другого.

    Зачем нужен юрист:

    Вне зависимости от того, как долго вы знаете продавца и как сильно ему доверяете, следует очень тщательно проверить договор. Стоит его пару раз прочитать(особенно все, что написано «мелким шрифтом»), даже более того – будет очень хорошо, если вы покажете договор юристу. Лучше несколько раз все перепроверить, чем стать жертвой обмана, который потом будет очень сложно доказать.

    Объясняем: Если у вас есть сомнения, вы можете бесплатно проконсультироваться с нашим юристом. Просто задайте вопрос в онлайн-чате.

    Может ли сделка быть аннулирована из-за алкогольной зависимости продавца

    Сделка будет признана недействительной тогда и только тогда, когда будет доказано, что на момент ее проведения продавец жилья не мог в полной мере отвечать за свои поступки. Если договор оформлен правильно, продавец не состоит на учете в наркологическом или психологическом диспансере, и суд никогда не ограничивал его дееспособность – договор считается действительным.

    Насилие и угрозы

    Это одно из основных оснований, способствующих признанию договора купли-продажи ничтожным. Именно поэтому его часто используют для мошенничества: продавец сообщает об угрозах со стороны покупателя, договоренность признают недействительной и определенная (довольно крупная) сумма денег остается в руках мошенника. Обычно он при этом состоит в сговоре с родственниками или знакомыми покупателя.

    Последствия признания договора купли-продажи недействительным

    Если договор признается ничтожным, сделка аннулируется, и стороны возвращают все полученное в ее ходе – продавцу возвращается квартира, покупателю – сумма денег, которая указана в договоре.

    Обычно эта сумма во много раз меньше суммы, действительно затраченной им, то есть, продавец получает материальную выгоду.

    Именно эти денежные средства и составляют основную цель всех афер, связанных с признанием договора купли-продажи недействительным

    Если ваши обстоятельства действительно соответствуют описанным выше, и вы пострадали при покупке/продажи квартиры, не бойтесь идти с исковым заявлением в суд и требовать аннулирования сделки. В судебной практике более чем в 70% случаев суд удовлетворяет такие иски. Срок исковой давности для признания сделки ничтожной — 3 года, с возможностью увеличения до 10 лет.

    Источник: https://oformi.su/priznanie-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry-nedejstvitelnym/

    Признание договоров купли-продажи недействительными

    Устная консультация 1000р. — 30 мин. Оставить заявку

    Купля-продажа недвижимости сегодня – довольно популярная сделка. Люди продают и покупают дома, земельные участки, квартиры, офисные и производственные здания. При этом документы для проведения сделки должны быть оформлены грамотно, что на практике далеко не всегда удается сделать.

    А потому у заинтересованных лиц появляется возможность признать договор недействительным, и тогда сторонам придется вернуться к первоначальному раскладу. Недвижимость вернуть проще, а вот за деньги еще и придется побороться.

    Именно поэтому настоящая статья будет очень полезна всем продавцам и покупателям недвижимости. Однако информация, изложенная в статье, – теория, а практика способна преподнести массу сюрпризов. Поэтому если вы задумали заключить договор купли-продажи своего жилья или намереваетесь оспорить уже заключенный договор, то обратиться к специалистам совсем нелишне. Они помогут вам избежать многих сложностей и неприятностей.

    Чем может помочь наш юрист при признании договора купли-продажи недействительным

    Обращаясь к нам за помощью, важно понимать, чем конкретно может помочь наш специалист. Цель нашей работы – помочь человеку в сложной ситуации, когда необходимо признать заключенный договор недействительным. Задача эта очень непростая, решить которую самостоятельно достаточно сложно. А потому наши специалисты предлагают следующие услуги:

    • совместный анализ сложившейся ситуации;
    • проведение правовой экспертизы договора на предмет соответствия закону;
    • поиск оснований для оспаривания законности заключенного договора (наша практика показывает, что найти их можно довольно часто);
    • предоставление возможности выбора клиенту варианта дальнейших действий (их, как правило, несколько). При этом наш юрист покажет преимущества и недостатки каждого из них;
    • подготовка искового заявления в суд, в котором грамотно и последовательно излагается суть вопроса и четко формулируются исковые требования;
    • содействие в сборе сопутствующих документов, показаний свидетелей и других письменных (вещественных) доказательств в поддержку позиции клиента;
    • представление интересов клиента в суде,
    • поддержка позиции клиента в кассационной инстанции, на стадии исполнения решения и в других случаях;
    • любая другая юридическую помощь, которая может потребоваться на любой стадии процесса.

    Признание договора купли-продажи недействительным

    Договор купли-продажи недвижимости представляет собой двустороннюю сделку. В ней участвуют две стороны: продавец и покупатель. А сам договор должен содержать в себе все ключевые условия сделки. Стороны могут прописывать самые разные условия. Но некоторые из них в договоре должны быть обязательно отмечены. К ним относятся предмет договора и его цена.

    Если эти вопросы не урегулированы – то такой договор изначально не действителен, то есть считается незаключенным. Когда вопрос идет об отчуждении недвижимости, то такие сделки подлежат обязательной государственной регистрации. Если такая процедура не соблюдена – договор также считается недействительным. В этих случаях обращение в суд не требуется.

    Однако на практике чаще всего сталкиваются с договорами, которые недействительными может признать только суд путем вынесения соответствующего решения.

    Признать договор недействительным суд может по следующим основаниям:

    • если один из участников не вправе совершить сделку (по причине малолетства, несовершеннолетия, утраты дееспособности, отсутствия прав на имущество, которым распоряжается);
    • под угрозой применения к одному из участников насилия либо в результате его обмана, а также в психическом состоянии, которое не позволяет ему адекватно оценивать последствия совершенной сделки;
    • в случае наличия в договоре грубых ошибок, противоречий и несоответствия нормам закона.

    Процедура признания договора купли-продажи недействительным

    Перечисленные нами основания признания договора купли-продажи недействительным найти часто сложно, еще сложнее их доказать. А это обязательное условие. И доказывать это необходимо только в суде, так как это единственный орган, обладающий правом признания договоров недействительными.

    Рассмотрение вопроса в суде – процедура долгая, а истцу необходимо торопиться. Так как ответчик в это время уже может предпринимать действия, направленные на сокрытие или изменение качественных характеристик имущества.

    Да и в суде ответчик наверняка найдет, что возразить. Именно здесь и проявляется роль качественной юридической помощи.

    Ведь от того, насколько грамотно выбрана линия наступления и насколько быстро оно проведено, будет зависеть исход процесса.

    Также истцу неизбежно придется столкнуться с рядом сложностей. Самая главное из них – быть убедительным и активным, требовать назначения экспертиз, вызова свидетелей, приобщения к делу тех или иных материалов. Справиться с этим под силу только при помощи профессионалов.

    Последствия признания сделки купли-продажи недействительной

    Начиная любое дело, стоит задуматься и о возможных последствиях. А наши специалисты всегда акцентируют на этом внимание.

    Наиболее распространенные последствия признания договора недействительным – это возвращение сторон в первоначальное положение. Одной стороне при этом возвращается имущество, другой – деньги.

    Однако так происходит только при условии, что стороны добросовестно заблуждались, или не знали о том, что заключенная между ними сделка противоречит закону.

    Если же сделка будет явно незаконной, а противоправный умысел одной из сторон –очевидным, то речь будет идти о конфискации имущества у такого субъекта. В этой ситуации в дело неизбежно вмешаются и представители правоохранительных органов, а процесс из гражданского дела может плавно перетечь в уголовное.

    Поэтому во избежание подобных неприятностей лучше своевременно обратиться за помощью к нашему специалисту. А уж он точно найдет способ, как вам помочь.

    Случай из нашей практики по признанию недействительным договора купли-продажи

    Для иллюстрации сложности рассматриваемого вопроса приведем один пример из нашей богатой практики. Супружеская пара на честно заработанные деньги решила приобрести жилье. Нашли продавца, однако он – человек пожилой, потому все вопросы решали с его представителем. Заключили договор, прошли все необходимые процедуры и уже въехали в новую квартиру.

    Однако зарегистрировать свои права собственности не смогли. По той причине, что к моменту покупки жилья настоящий собственник умер.

    Поскольку клиенты пришли к нам довольно быстро, наши специалисты отреагировали мгновенно и обратились в суд за признанием договора недействительным и о взыскании с «горе-посредника» уплаченной суммы.

    Благодаря оперативности его удалось найти с еще не потраченными деньгами. А потому сумму в полном объеме удалось вернуть.

    А посредник прекрасно знал о том, что продавать чужое жилье права не имел, в результате чего был привлечен к уголовной ответственности за мошенничество.

    Источник: http://www.advokat-moskva.ru/services/nedvizhimost/priznanie-dogovorov-kupli-prodazhi-meny-dareniya-nedeystvitelnymi/

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Юрист Владислав Анохин