Существенные условия договора аренды недвижимого имущества

Содержание

Существенные условия договора аренды

Существенные условия договора аренды недвижимого имущества

При заключении сделки аренды подписывается договор, причем он имеет юридическую силу только в том случае, если содержит все существенные условия. О том, какие пункты относятся к существенно важным, а какие – к дополнительным, в этой статье.

Юридическое значение существенных условий

В законодательстве и судебной практике сложилось единое понимание, что если при заключении сделки стороны составляют договор и прописывают все основные условия, то такой документ считается юридически действительным. Он имеет силу, поэтому стороны должны руководствоваться именно теми правами и обязанностями, которые прописаны в тексте. Эти основные условия и называются существенными.

В тексте должны содержаться полный перечень таких условий, иначе обе стороны сильно рискуют, поскольку:

  1. Договор может быть признан недействительным, а сделка – ничтожной (в судебном порядке).
  2. На такой документ нельзя опираться как на доказательство во время судебных разбирательств.
  3. Наконец, всегда есть риск, что вторая сторона сознательно оформила документ ненадлежащего содержания, чтобы потом уклониться от выполнения обязанностей, причем добросовестной стороне будет довольно трудно доказать свою позицию в суде и тем более потребовать привлечения к ответственности.

Таким образом, составление договора аренды или другой гражданской сделки – это не просто формальная обязанность, и при выборе конкретного образца документа важно позаботиться, чтобы в нем содержались все без исключения существенные условия.

Особенности аренды как вида гражданской сделки, требования к имущественным объектам и многие другие аспекты регулируются, прежде всего, Гражданским кодексом (часть 2, глава 34). При этом в законе нет прямого отражения (конкретного перечня) условий договора аренды, которые следует считать существенными. Поэтому в подобных вопросах можно руководствоваться не только законодательными актами, но и судебной практикой.

Обобщая данные по разным делам, можно сказать, что стороны должны отразить в тексте соглашения следующие пункты:

  1. Названия сторон.
  2. Объект аренды.
  3. Плата за услугу.

Наименования двух сторон

Это названия арендатора и арендодателя.

Приводится полное официальное название компании, например, Общество с ограниченной ответственностью «Аквамарин» или индивидуальный предприниматель Венедиктова Оксана Александровна.

Также прописывается, кто именно действует от лица компании (ФИО, должность). Допускается подписание соглашения представителем каждой стороны. В таком случае указывается его ФИО, номер доверенности и срок ее действия.

Объект аренды

Следует привести исчерпывающие данные, по которым можно однозначно определить и арендуемый объект. В случае с недвижимостью данные следующие:

  • адрес, этаж;
  • название объекта – здание, производственное помещение, сооружение, нежилое помещение, часть этих помещений и т.п.;
  • назначение – производственное, для хранения, торговое, офисное, административное;
  • точная площадь, которая совпадает с документальными данными;
  • реквизиты кадастрового паспорта понадобятся только в том случае, если предполагается совершить государственную регистрацию документа.

При этом есть разные виды недвижимости, и для каждого из них существует собственное наименование. Особенности основных типов рассмотрены в таблице.

здание дома, которые стоят отдельно, непосредственно на земле, могут предназначаться для проживания или иных целей, причем имеют капитальный характер (а не сезонный)
сооружение в основном это капитальные здания для производственных задач – т.е. цеха, плотины, мосты, путепроводы и т.п.
помещение внутренняя часть здания, которую можно использовать для размещения офиса, торговой точки и т.п.

Наряду с недвижимыми объектами в аренду берутся и движимые:

  1. Автомобиль легковой и грузовой.
  2. Автобус.
  3. Судно с экипажем и без него.
  4. Прочие транспортные средства.

В таких случаях указываются основные параметры движимых объектов, по которым их однозначно можно выделить из ряда подобных:

  • марка, модель;
  • государственный номер;
  • технические характеристики и др.

Величина оплаты аренды

Подобное соглашение всегда имеет возмездный характер. Если участники желают просто передать помещение в пользование и не брать никакой платы, некорректно называть такую сделку арендой.

В данном случае нужно заключать именно договор безвозмездного пользования. Как правило, указывается сумма за месячный период (в рублях, с точностью до копеек).

В дополнение можно привести и порядок передачи средств (наличными, безналичным путем с указанием банковских реквизитов получателя).

Таким образом, чтобы определить существенные условия, важно ответить в своем соглашении на три вопроса:

  1. Кто договорился?
  2. По какому поводу?
  3. Какова цена услуги?

Источник: https://2ann.ru/perechen-sushhestvennyx-uslovij-dogovora-arendy/

Существенные условия договора аренды недвижимости

Договор, заключенный на передачу в аренду коммерческой недвижимости, является главным документом состоявшейся сделки. В правильно составленном документе должны быть отражены все существенные условия договора аренды, а также права/обязанности и обязательства обеих сторон сделки.

При составлении документа и его подписании необходимо учесть все нюансы и особенности, чтобы в последующем избежать возможных осложнений, которые могут возникнуть как у одной, так и у второй стороны.

Именно о важных условиях договора передачи в аренду нежилого помещения мы поговорим в этом материале.

Ключевые пункты арендного договора

Российским законодательством предусматриваются значимые условия, которые должны быть четко прописаны в документе и без которых арендное соглашение признается незаключенным.

К ключевым условиям договора относятся:

  1. Реквизиты участников сделки. При заключении арендного договора коммерческой недвижимости не лично одной или обеими сторонами, а их законными представителями, в документе должны быть отражены основания, на которых определенные лица действуют при заключении сделки.
  2. Предмет договора. Документ должен содержать четкие сведения, которые позволяют точно определить и установить недвижимое имущество, передаваемое в возмездное пользование, в качестве объекта аренды. Отсутствие подобных сведений в документе делает договор несогласованным, а сама сделка признается не заключенной.
  3. Арендная ставка (размер оплаты). Обязательный пункт арендного соглашения устанавливает размеры оплаты за используемое помещение. Необходимость данного обязательного условия подтверждена арбитражной и судебной практикой. Если арендная плата, периодичность и способ ее внесения не согласована участниками сделки письменно (не прописана в документе), сделка признается незаключенной.

Многие люди, мало знакомые с юридической стороной аренды коммерческой недвижимости, ошибочно относят срок действия договора к его значимым условиям, отсутствие которого в документе признает сделку незаключенной.

На самом деле это не так! Срок действия арендного договора коммерческой недвижимости является дополнительным условием и допускается его самостоятельное определение участниками сделки.

При этом, если дата окончания действия арендного соглашения в документе четко не прописана, считается, что сделка заключается на неопределенный период времени (пункт 2 статьи 610 ГК).

Далее будут подробно рассмотрены обязательные условия аренды недвижимости.

Предмет аренды

Обычно, предмет договора в документе определяется участниками сделки следующим образом:

  • адрес месторасположения помещения с указанием точных координат (индекс, город, район, улица, номер дома, этаж, номер кабинетов/комнат);
  • название предмета аренды (нежилой объект или его часть);
  • инвентарный/кадастровый номер объекта;
  • предназначение помещения (производство, склад, магазин, офис и т.д.);
  • метраж коммерческого помещения.

Дополнительно в пункте 3 статьи 26 ФЗ № 122 говорится, что при сдаче в аренду зданий, сооружений, отдельных помещений или их части внутри объекта для государственной регистрации сделки арендный договор дополняется кадастровым паспортом объекта, в котором указан размер/площадь передаваемого объекта.

Предметом аренды коммерческой недвижимости может являться:

  • помещение, находящееся в здании/сооружении;
  • части помещения, находящегося в здании/сооружении.

Гражданским правом не устанавливается различия между зданиями и сооружениями. В реальности категорию любого объекта определяют соответствующие органы (БТИ). В последующем установленная категория должна быть закреплена в ЕГРП.

Обратите внимание, что документ, основываясь на котором используются отдельные конструктивные элементы здания/сооружения (крыша, фасад и прочее), не является арендным договором.

Для лучшего понимания вопроса приведем главные определения:

Зданием признается отдельно стоящий архитектурный/строительный объект недвижимого имущества, относящийся к капитальной застройке. Объект имеет прочную связь с землей, на которой он расположен, и предназначается для непрерывного/продолжительного присутствия в нем людей (проживание, работа). Функциональное предназначение зданий предполагает их разделение на нежилые и жилые объекты.

Сооружение – иной (кроме здания) архитектурно-строительный объект, относящийся к капитальной застройке. В этом варианте тоже определяется прочная связь с участком земли, но назначение объекта носит исключительно технологический характер, к примеру, под производство, гидротехнические и транспортные цели, объекты коммуникации и прочее.

Помещение — это объект, находящийся внутри зданий/сооружений и имеющий с ним неразрывную связь (является его частью). По своему функционалу помещения подразделяются на жилые и нежилые.

В здании могут располагаться, как жилые, так и нежилые помещения, тогда как внутри сооружения находятся лишь нежилые помещения, ориентированные на временное нахождение в нем людей.

Читайте также  Безвозмездное пользование недвижимым имуществом налогообложение

Арендная ставка

Еще одним существенным условием выступает арендная ставка – сумма, уплачиваемая арендатором за использование переданного ему объекта. Здесь участники договора практически не имеют ограничений: ими определяется сумма к оплате, схема расчетов, периодичность внесения платежей и прочие детали. Выделяется несколько вариантов определения арендной платы:

  • платеж вносится целиком за все помещение, являющееся объектом договора;
  • оплата рассчитывается из единицы площади (установленное значение, например, за кв. метр умножается на площадь помещения, являющегося предметом аренды);
  • отдельно из составляющие объекта аренды (к примеру, за кабинеты, производственные цеха – если помещений в аренде несколько).

В документе должны быть установлены следующие параметры:

  1. Размер предполагаемой оплаты.
  2. Периодичности и даты внесения платежей.
  3. Способ расчетов (наличный расчет, банковский перевод, бартерный обмен и т.д.).

Под оплатой бартерным обменом предполагается предоставление каких-либо услуг арендатором собственнику помещения, поставка определенных товаров, как плата за арендуемое помещение

Когда участниками соглашения являются юр. лица, то предпочтительным вариантом является расчет в безналичной форме. При согласовании физического и юридического лица оплата может производиться внесением денег в кассу организации (если таковая предусмотрена).

Кроме собственно арендной платы по согласованию сторон в документе можно прописать дополнительные условия:

  • внесение арендатором платежей по коммунальным услугам, электричеству (по счетчику);
  • проведение мелкого/текущего либо капитального ремонта арендатором;
  • право внести неотъемлемые изменения и каким образом в такой ситуации будет произведена компенсация (если таковая предусмотрена).

Большая часть споров, рассматриваемых в судебных инстанциях различной юрисдикции, относящихся к арендуемому имуществу, связана именно с арендной платой. А потому целесообразно подойти к согласованию данного пункта очень ответственно и внимательно, в деталях прописав все положения по платежам.

В большей степени это касается долгосрочным (больше 12 месяцев) и бессрочным сделкам, когда стоит отдельно согласовать вероятность и механизмы изменения размера оплаты.

Ежегодный рост тарифов услуг ЖКХ, повышение налоговых ставок и на других факторы увеличивают расходы собственника объекта на его содержание, а значит, не может не отразиться на размере арендной платы.

Вот почему важно выработать механизмы увеличения арендной платы и оговорить вероятные сроки ее изменения.

Суды чаще настаивают на позиции, предполагающей изменение размеров арендной платы один раз в год. Реализуется это заключением доп. соглашения арендатора с собственником помещения.

Срок договора

Несмотря на то, что данный пункт можно только косвенно отнести к значимым условиям соглашения аренды, необходимо понимать, что соглашение, заключаемое на срок свыше 12 месяцев, предполагает обязательную государственную регистрацию. Долгосрочное арендное соглашение считается заключенным лишь с даты его регистрации в Госреестре, но не с даты подписания участниками сделки. Именно с этого времени будет отсчитываться срок действия договора.

Зачастую сторонами подписывается бессрочный договор – этот документ может вовсе не содержать раздела о сроках, а может прямо указывать на бессрочность. Обязательным условием такого соглашения является возможность его расторжения при наступлении определенных обстоятельств, которые согласуются участниками сделки.

Важно! Бессрочный арендный договор не предполагает обязательную госрегистрацию.

В бессрочном договоре аренды целесообразно прописать условия, при которых соглашение может быть расторгнуто:

  • кто может выступать инициатором расторжения;
  • за какой период времени следует предупредить второго участника;
  • доп. условия (особенности оплаты аренды за последний месяц, условия возвращения имущества и т.п.).

При не указании данных условий расторжения в бессрочном договоре, вступают в силу нормативы ГК РФ – отказаться от сделки вправе любой из ее участников, но нужно предупредить вторую сторону за 30 дней. Соглашение, заключенное с указанием срока, тоже может содержать условия, при которых он расторгается досрочно.

Когда по окончании срока действия срочного арендного соглашения собственник помещения не требует вернуть ему переданное в аренду имущество (освободить помещение), при этом арендатор продолжает его использование и нет факта подписания соглашения на новых условиях – ранее действующий договор пролонгируется на неустановленный срок с прежними условиями.

Внесение изменений в существенные условия

Уже после подписания арендного договора возможны изменения существенных условий. Однако подобные действия имеют определенные особенности и тонкости, к которым надо отнестись очень внимательно.

Следует понимать, что изменение существенных условий (сроки действия арендного соглашения, размер арендной платы) возможно исключительно тогда, когда стороны договора заранее оговорили подобный вариант развития событий. В других ситуациях реализовать подобные мероприятия будет нельзя.

Расторжение договора

Заключая арендный договор на пользование коммерческой недвижимостью, невозможно однозначно определить, как будут складываться взаимоотношения собственника помещения и арендатором.

Поэтому целесообразно прописать в основном документе вероятность в одностороннем, внесудебном порядке расторгнуть договор по инициативе одной из сторон.

Надо указать, какие конкретно нарушением могут стать причиной досрочного расторжения. Основанием для расторжения договора могут стать:

  • недобросовестное исполнение сторонами обязанностей, прописанных в договоре;
  • неудовлетворительное содержание помещения;
  • несвоевременное внесение оплаты за пользование помещением;
  • использование помещения не по прямому назначению и прочее.

Важно заметить, что право собственника помещения на одностороннее расторжение арендного соглашения может не иметь отношения к нарушениям со стороны арендатора. Например, можно прописать арендном договоре, что собственник помещения вправе аннулировать его, предупредив арендатора не менее, чем за месяц до планируемой даты его расторжения.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://yurispros.ru/arenda/sushhestvennye-usloviya-dogovora-arendy-nedvizhimosti.html

Договор аренды: существенные условия обязательны для согласования

Многие компании участвуют в сделках по аренде. Компании-арендаторы чаще всего снимают помещения под офисы в бизнес-центрах, также распространены сделки с движимым имуществом — транспортом или оборудованием. Если организация владеет собственной недвижимостью, она арендует землю, на которой находится здание. Сделка может касаться имущества разных видов — например, и помещения, и производственных мощностей.

Вне зависимости от характера объекта нужно тщательно проверить существенные условия договора аренды. Такие условия должны быть согласованы обязательно (ст. 432 ГК РФ). Иначе договор не будет порождать правовых последствий.

Суд признает соглашение незаключенным, если убедится, что стороны не утвердили обязательные условия. Но в ряде случаев суд учитывает не только несогласованность таких условий.

Например, компания-арендатор подписала договор и приняла во временное пользование сооружения (газопроводы). Впоследствии возник спор о продлении сделки. Стороны не пришли к согласию о новых условиях договора аренды.

Арендатор потребовал признать договор незаключенным из-за расхождений с контрагентом по существенным условиям. Нижестоящие суды поддержали иск. Тем не менее, кассация отправила дело на новое рассмотрение.

По ее мнению, суды не учли всех обстоятельств (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 11.12.2017 №№ Ф06-26153/2017, А49-3470/2017).   

Существенные условия договора аренды зависят от типа имущества

Правила заключения сделок об аренде присутствуют в главе 34 ГК РФ. В этой главе есть раздел с общими для всех типов аренды положениями, а также разделы, где законодатель перечислил специальные нормы для некоторых видов аренды. Существенным условием договора аренды является условие о предмете. Это правило закрепили в общих положениях. Кроме того, для недвижимости существенным является условие о цене договора.

Условие о предмете 

Для аренды существенным условием служит предмет договора. В этом условии нужно описать объект арендных отношений: имущество, которое одна сторона передает другой (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Следует указать:

  • передают ли объект во временное владение и пользование или только во временное пользование;
  • какими точными признакам обладает имущество. Например, перечисляют технические характеристики, серию и модель оборудования, площадь и границы земельного участка и т. д.

По описанию в договоре должно быть возможно идентифицировать имущество, которое арендатор получил от арендодателя. Если данное условие не согласовать, договор считают незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Когда компания арендует офис в бизнес-центре, для согласования предмета может быть достаточно указать адрес здания и номер офиса. Это делают непосредственно в договоре. Но если речь идет об аренде множества объектов, или их нельзя определить с такой точностью, к договору оформляют специальное приложение. В условии о предмете делают ссылку на это приложение, а в нем подробно излагают все характеристики:

  • серии, номера, модели, технические характеристики, если компания берет в аренду какие-либо устройства;
  • графическое описание объекта при аренде недвижимости, в том числе с указанием его границ на плане и т. д.

Существенные условия договора аренды недвижимого имущества

К существенным условиям договора аренды недвижимого имущества относится не только предмет, но и условие о стоимости сделки (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Если в соглашении о недвижимости не оговорить арендную плату, его признают незаключенным.

О том, в каких формах стороны вправе определить оплату, говорится в п. 2 ст. 614 ГК РФ. Например, арендатор может:

  1. Заплатить арендодателю однократно или делать периодические отчисления в твердой сумме.
  2. Перечислять процент от дохода, который получает за счет использования объекта аренды. Также возможна передача части иначе выраженных результатов использования имущества.
  3. Оказывать арендодателю какие-либо услуги.
  4. Передать арендодателю какое-либо имущество в собственность или аренду.
  5. Иными способами.

Если в этом разделе укажут не только размер, но и схему определения платы, это также будет считаться согласованием данного существенного условия договора аренды.

Читайте также  Вложение в недвижимость на этапе строительства

Источник: https://www.law.ru/article/21948-sushchestvennye-usloviya-dogovora-arendy

Существенные условия договора аренды в 2019 — являются

Договор аренды является основным документом, на котором базируется сделка, договоренность по поводу временной передачи в пользование какого-либо объекта. Сделки заключаются, когда берут в аренду объект недвижимости – здание, помещение, землю, либо движимый объект – автомобиль, например.

Договор имеет особенности и условия, на которые опираются договоренности. Передача в эксплуатацию объекта производится за определенную, арендную плату. Соглашение заключается на определенный срок, либо бессрочно – это обязательно должно быть решено сторонами.

По закону договор аренды какого-либо имущества обязательно должен составляться в письменной форме. Для этого используется стандартный шаблон, в котором учтены все пункты.

Можно добавлять новые пункты, либо убирать из стандартного образца не нужные – запретов на сохранение целостности структуры стандартной формы шаблона нет в законе РФ.

документа, что в него должно входить, на какие законы следует опираться согласно нормам российского законодательства, какие стороны сделки должны освещаться более детально, а какие сокращенно – все это, и другое, решается обоюдно сторонами в присутствии нотариуса, который подтвердит затем своей подписью и печатью основательное и правомерное заключение контракта.

Все условия по аренде имущества частной, производственной, федеральной, государственной либо муниципальной формы собственности, можно разделить на три основных типа:

  • существенные;
  • дополнительные;
  • случайные.

Первые условия в договоре должны присутствовать всегда потому, что сделка без них дальнейшее оформление договоренностей не будут иметь никакого смысла.

Даже в Регистрационной Палате по недвижимости договор отклонят – не допустят к регистрации, если какое-то из существенных условий не будет прописано в содержании ключевого документа.

Такая регистрация необходима для тех арендных контрактов, которые заключаются сроком на 1 год, либо более того.  

Дополнительными условиями договора по аренде какого-либо имущества должны быть те параметры, без которых тоже нельзя обойтись, но которые можно видоизменять.

К примеру, если существенным условием является обязательная арендная плата за временное использование объекта договора, то по дополнительным параметрам уже можно определить, в чем будет выражена такая плата.

Законом допускается арендатору расплачиваться с арендодателем не только деньгами, но и продукцией, услугами, товарами.

Случайными условиями в арендной сделке являются такие, которые могут войти в состав пунктов документа исключительно только по обоюдно   инициативе и согласию участников сделки.

Обычно такие пункты не прописаны в шаблоне арендного соглашения и могут добавляться по желанию сторон сделки.

Благодаря таким нововведениям стороны могут дополнить, изменить, либо исключить какой-либо параметр из типового образца. Эти условия вносят по усмотрению участников арендного соглашения.

Образец соглашение о пролонгации договора аренды вы можете посмотреть на этой странице.

Договор основан на определении предмета сделки, а также её сущности. Предмет – это сама передача в пользование имущества на определенный срок и за конкретную плату.

А сущность договора – это те условия, на которых предмет передает во временную эксплуатацию и без которых соглашение будет признано недействительным.

Это значит, что если сторонами не определяются существенные условия в договоре, то такой документ не будет признаваться действующим.

Получается, что «существенными условиями» называются такие параметры заключаемой арендной сделки, без которых она просто не могла бы состояться.

Такими условиями являются следующие параметры:

  1. Обговаривается все подробно о самом предмете договора – передаче объекта, и на каких условиях она должна происходить.
  2. Те условия, которые в законах отражаются по аренде ключевыми, играющими важную роль.
  3. Такие условия, которые заявлены одной из сторон, без выполнения которых, сделка состояться не сможет.

При более подробном рассмотрении по договору аренды недвижимого объекта такими условиями могут быть:

  • месторасположение недвижимого объекта;
  • удаленность недвижимости от города и цивилизационных благ;
  • какие рядом есть объекты инфраструктуры;
  • площадь земельного участка, на котором стоит здание;
  • площадь самой земли (если арендуется она);
  • площадь помещения в здании (если это является объектом);
  • общие сроки сделки;
  • цена сделки – размер аренды, либо размер стоимости объекта, если по договоренности между сторонами фигурирует право последующего выкупа арендуемого объекта нанимателем;
  • дата, когда платежи должны поступать на счет арендодателя;
  • способ оплаты аренды – банковским переводом, наличными, товарами, услугами и прочее;
  • требования, выставляемые арендодателем к эксплуатации того объекта, который сдается;
  • стандартные правила пользования объектом договора;
  • наиболее всего вероятные риски – к примеру, порча арендуемого имущества, его утрата, повреждение и прочее;
  • целевое использование арендатором объекта;
  • права сторон;
  • обязанности сторон;
  • ответственность при нарушении сторонами условий соглашения;
  • основания для досрочного расторжения соглашения;
  • условия продления договора.

Пока стороны не договорятся обо всех без исключения существенных условиях, договор считаться заключенным не будет. Такое правило прописано в ст.432 ГК РФ.

Аренда бывает разной, объекты передачи в аренду – также отличаются от случая к случаю, поэтому законодательно условия могут отличаться, если они прописываются в каких-то законах.

Например, при передаче в аренду надела государственной земли законы регулируют одним условия заключения сделки, а при передаче земли, являющейся частной собственностью – действуют другие пункты законов, устанавливающих также и перечень существенных условий.

Объект сделки

Есть еще одна особенность сделок, заключаемых по аренде с передачей различных объектов – это вид имущества, которое передается в арендное пользование. Арендовать можно любой ценный объект.

Договор аренды может заключаться по передаче в платное пользование имущества следующего вида:

  • дачи;
  • квартиры;
  • торговые площади;
  • помещения для ведения бизнесами (передача офисного помещения в аренду, например);
  • гаража;
  • земли;
  • целого здания;
  • целого этажа, либо полздания;
  • крытой площадки;
  • склада;
  • производственного цеха и прочее.

Как видно, существенные условия придется определять всегда разные, потому что объектами передачи в аренду имущества являются как жилые, так и не жилые помещения, здания, сооружения.

Также недвижимость временного, либо не стационарного пользования (склады, павильоны, ангары и другое).

Кроме этого передача земли на время в пользование арендатором также оформляется на условиях, отличных от условий по передаче в аренду строительных объектов.

Арендная плата

Размер аренды постройки, либо площади в какой-то недвижимости должен устанавливаться в строгом порядке, учитывая требования к арендодателям, указанные в п.1 ст.654 ГК РФ.

В этом акте говорится, что арендатор может предлагать свой вариант цены, но обязательно должен согласовать его с арендодателем.

Если снимается целое здание, то в стоимость аренды обязательно будет также входить и временное использование той земельной площади, на которой здание стоит.

Определять арендную плату арендодатель должен, исходя из фактического размера. Например, когда предлагается цена за каждый используемый квадратный метр, то тогда она суммируется по числу тех метров, которые будут заняты арендатором.

В арендную плату при оформлении квартиры, помещения, либо части здания, целого здания, в обязательном порядке включаются следующие категории платежей:

  • стоимость пометражно (за каждый кв. м.) за снятие во временное пользование конкретных метров;
  • цена аренды имущества, которое дается в пользование в дополнение к основному объекту;
  • коммунальные платежи;
  • страховка по сохранности объекта во время пользования им (если есть);
  • дополнительные расходы на содержание и обслуживание объекта.

Стоимость всей арендуемой площади (цена объекта!) может лишь указываться в договоре, но не входить в арендную плату, если документ заключается между сторонами не с правом последующего выкупа объекта.

Только когда арендатор договорился с арендодателем о том, что в будущем он будет продавать ему арендуемый объект, тогда можно право выкупа зафиксировать сразу в договоре и указать всю стоимость объекта.

Цена имущества может быть разбита по частям и выплачиваться арендатором вместе с арендой, а может быть выплачена разово. В любом случае, пока не будет погашена вся рыночная стоимость объекта, арендатор не сможет вступить в право собственности.

Срок

Сроки действия арендного соглашения тоже считаются существенными условиями. Когда арендное соглашение хотят оформить без указания сроков его действия, тогда такой документ будет называться «бессрочным».

Но в этом случае арендодатель имеет право в любое время без объяснения причин расторгнуть в одностороннем порядке договор. Если сроки должны указываться, по мнению сторон, тогда договор называется «срочным».

Среди срочных арендных договоров также существуют – краткосрочные и долгосрочные контракты. В первом случае соглашение заключается на период не более 1 года или 3 лет, в зависимости от характера аренды.

А во втором случае – на 5 лет и дольше. Арендное соглашение считается заключенным, если оно прошло регистрацию и было оформлено на срок 1 год или больше.

Эти правила внедрены недавно и отсылают участников сделки к государственной регистрации в Регпалате, либо Росреестре (учреждение еще называют – ЕГРН). В случае невыполнения этих условий договор будет недействительным.

Существенные условия арендного договора – это то, без чего договор не может существовать и не может заключаться.

Указать такие условия в документе следует обязательно. Это и есть существенное их отличие от других условий – дополнительных, либо случайных.

Если в соглашении не окажется какого-либо существенного условия, то нотариус не станет удостоверять сделку, а в Регистрационной палате договор не пройдет регистрацию и останется недействительным.

Читайте также  Ответственность сторон по договору купли продажи недвижимости

Как взять землю в аренду под фермерское хозяйство, читайте здесь.

Про договор аренды земли под гараж узнайте в этой статье.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://kvartirkapro.ru/sushhestvennye-uslovija-dogovora-arendy/

Существенные условия договора аренды недвижимости в России

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону
+7 (499) 653-60-72 (доб. 692) (Москва)
+7 (812) 426-14-07 (доб.

610) (Санкт-Петербург)
+8 (800) 500-27-29 (доб. 926) (Россия)

Это быстро и бесплатно!

Бытовое значение любых оформляемых сделок по найму часто связывают только со сферой недвижимости.

Однако законодательная трактовка распространяется гораздо шире и относится к любой вещи, который передается в срочное пользование за деньги.

Подписываемое соглашение обязательно должно включать существенные условия заключения договора аренды относительно недвижимого имущества, иначе признается недействительным, а его стороны освобождаются от обязанностей по исполнению.

Сущность соглашения

Законодательными нормами ГК РФ договор найма официально фиксирует предоставление имущества (указанного в документе) в срочное пользование или срочное владение на платной основе.

Важным моментом выступает то, что подписание документа никак не отражается на статусе собственника. Однако наниматель имеет все права на результаты труда, полученные от найма, будь то произведенные товары, услуги.

Законом не предусматривается передача вещей, которые не являются собственностью арендодателя. Но есть исключения, пример которых – подписание лицом, не владеющим собственностью, но уполномоченным на его подписание: от лица несовершеннолетнего или при найме государственной собственности.

Существенные моменты

Статья 606 Гражданского кодекса определяет существенные условия аренды, без установления которых наем становится невозможным:

  • сумма арендной платы;
  • объект сделки.

Договаривающиеся стороны могут предусмотреть и включить дополнительные моменты при необходимости. К примеру, прописать возможность или запрет субаренды. Письменное оформление входит в число обязательных правил: помимо содержания, указывают реквизиты сторон, подписи, в отдельных случаях – печати.

Важно! Если на бумаге присутствуют размытые формулировки, которые не позволяют точно идентифицировать имущественный объект, а также конкретные сведения по размерам платежей и порядку их внесения, он может быть признан недействительным. Чтобы признать недействительность, любая сторона может обратиться в суд.

Оплата

Документальное оформление обязательств по внесению платы включает:

  • размер платежей;
  • периодичность;
  • способ (безналичный расчет, наличка либо бартер).

Бартерная оплата предусматривает внесение платы арендодателем в виде поставки продукции или оказания услуг. Для юридических лиц проще всего будет безналичный расчет.

Между физическими и юридическими лицами можно предусмотреть оплату через кассу организации (если таковая имеется). Также важным моментом оплаты будут считаться особенности расчета.

Будет ли это единая сумма или, к примеру, если это помещение, то как будет рассчитываться плата: по квадратным метрам или за каждое отдельное помещение (если их несколько).

Помимо основной суммы другие существенные условия договора аренды недвижимости включаются по договоренности сторон. Сюда относятся вопросы по коммунальным платежам, обязанности арендатора производить текущие и капитальный ремонт и др.

Как показывает судебная практика, подавляющее большинство споров в России по вопросу арендуемой собственности касается денежных вопросов, то есть оплаты. По этой причине рекомендуется подробно прописать в документе все положения в отношении платежей. Особенно это касается бессрочных и длительных (больше 1 года) соглашений. Стоит обратить внимание на возможность изменения стоимости и отразить это на бумаге.

Тарифы ЖКХ постоянно повышаются, налоги также растут, поэтому арендодатель периодически сталкивается с тем, что расходы на содержание его собственности тоже повышаются. Следовательно, это будет отражаться на оплате арендатора.

Порядок, предусматривающий возможность повышения арендной стоимости, должен быть разработан и внесен письменно вместе со сроками пересмотра. Суды чаще придерживаются позиции, предусматривающей возможность изменить (в основном, повысить) плату не чаще 1 раза в год.

Это делается с помощью оформления дополнительных договоренностей между арендатором и арендодателем.

Объект найма

Характеристика и точное указание объекта относится к важнейшим пунктам, определяющим обязательные условия договора аренды и действительность сделки. В качестве объекта предусматривается движимое и недвижимое имущество. ГК дополнительно определяет свойство объекта, который отражается в документе по найму.

Этим свойством выступает такое понятие, как непотребляемость. Объяснение этому следующее: во время эксплуатации используемые предметы не должны терять своих первоначальных натуральных качеств.

Нельзя брать в наем то, что количественно и качественно меняется со временем, к примеру, полезные ископаемые, воду, строительные материалы.

Однако по закону можно арендовать водоем для разведения рыбы, помещение для производства товаров, услуг или проживания, складские строения, строительную технику.

В документах по найму помещения обычно указывают:

  • адрес расположения;
  • размеры (площадь);
  • характеристику (жилое/нежилое, часть от общего здания);
  • цель использования (для проживания, под склад, производство, для торговли и др.)

Можно указать этаж, если это является существенным (в основном для определения оплаты), вид помещения: чердак, подвал, мансарда, технический этаж и т.д. Относительно государственной недвижимости и муниципальной собственности есть ограничения. Они связаны с земельными участками, детской социальной инфраструктурой.

Нежелание арендатора в субаренде также включается в соглашение. Также документально определяются санкции, действующие в отношении арендатора. Часто этим выступает досрочное прекращение сделки.

Срок действия

К удивлению многих, существенные условия договора аренды недвижимого имущества не включают в себя сроки. По правилам законодательства заключаемое обязательство на период больше года должен регистрироваться по установленному порядку.

Уточнение. Официальное обязательство сроком больше года, прошедшее государственную регистрацию, считается заключенным только с момента регистрации, но не с его даты подписания. Поэтому время будет отсчитываться с этого момента (если не указана точная дата окончания).

Нередки случаи, когда соглашение по найму заключают без указания срока. Обычно документ не включает пункт о датах начала-окончания либо есть прямое указание на бессрочность. Тогда обязательно следует зафиксировать порядок расторжения по обоюдному согласию между сторонами.

Правило: бессрочное обязательство не нужно нигде регистрировать.

Правило расторжения предусматривают моменты:

  • кто выступает инициатором прекращения;
  • за какой период времени необходимо предупредить другую сторону о расторжении;
  • другие критерии, к примеру, как будут передаваться деньги за последний месяц, порядок возврата имущества и др.

Если вопросы расторжения не оговорены на бумаге, действуют общие правила гражданских норм. Одностороннее решение о прекращении сотрудничества возможно, если предупредить своего партнера по сделке за 1 месяц, если речь о недвижимости – за 3 месяца. Срочные договоренности также могут быть досрочно расторгнуты по этим правилам.

Хитрости арендаторов

Бывает так, что время действия сделки найма заканчивается, арендодатель не выступил с требованием вернуть свою собственность (освободить площадь, склад, отдать транспорт, строительный инвентарь и прочее).

Наниматель продолжает пользоваться имуществом после окончания срока, новый документ с обновленными условиями не был подписан – в данной ситуации обязательство признается пролонгированным без определенного срока и на старых договоренностях.

Периодически такой «забывчивостью» бессовестно пользуются наниматели, чтобы продолжать пользоваться чужой собственностью на выгодных для себя позициях.

Что делать собственнику, если сроки заключенного соглашения заканчиваются, а арендаторы не спешат съезжать, не хотят соглашаться на новые порядки и хотят, чтобы им пошли на уступки? Собственнику лучше направить официальным путем заказное письмо с уведомлением, где указать, что в случае отказа подписать новое соглашение, нанимателю следует передать объект его собственнику обратно. Это будет необходимой подстраховкой, если придется доказывать свою позицию в суде.

Недобросовестный наниматель, скорее всего, станет настаивать на пролонгации, ссылаясь на то, что продолжает пользоваться имуществом.

Однако суд поддержит позицию арендодателя, поскольку тот письменно предупредил о завершении действия сделки. Другие основные условия договора аренды, не относящиеся к законным требованиям, могут по согласованию вписываться в соглашение.

Часто это бывают обязанности по ремонту, регулярному обслуживанию, установке оборудования за счет нанимателя.

Понимание работы законов в области сделок по найму – основное правило, помогающее защитить свои интересы. Чтобы обезопасить себя от спорных ситуаций, важно знать существенные особенности договора аренды недвижимого имущества и порядок их оформления.

Бывает, что недобросовестный контрагент захочет признать контракт недействительным, когда тот станет невыгодным для него по определенным причинам.

Поэтому следует внимательно отнестись к описанию важных моментов: объекта, арендной платы, опираясь на действующие законодательные нормы.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — заполните форму ниже или позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 653-60-72 (доб. 692) (Москва)
+7 (812) 426-14-07 (доб. 610) (Санкт-Петербург)
+8 (800) 500-27-29 (доб. 926) (Россия)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://ImeyuPravo.com/dogovora-i-biznes/sushhestvennye-usloviya-dogovora-arendy-nedvizhimosti.html

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист Владислав Анохин